Das oberste Gericht vereinheitlicht die Rechtssprechung über kreditfinanzierte Beteiligungen. Danach können sich Anleger, die in so genannte Schrottimmobilien investiert haben, in Zukunft nur sehr schwer von ihren Kreditverpflichtungen trennen. Was sich durch das Urteil ändert.
Wenn die fremdfinanzierte Immobilie zur Schuldenfalle wird, hilft häufig auch nicht der Gang zum Gericht. Foto: dpa
Das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zu so genannten Schrottimmobilien wird von Verbraucherschützern und Anlegeranwälten als Rückschritt für Investoren verzeichnet. Denn Anlegern geschlossener Immobilienfonds, die ihre Beteiligung durch Darlehen finanziert haben, wird es künftig schwerer fallen, sich von ihren Kreditverpflichtungen zu lösen.
Die Richter befanden über Fälle, in denen die Kläger Anteile an geschlossenen Immobilienfonds per Kredit finanziert hatten. Dies ist ein gängiges Modell, um steuermindernde Anfangsverluste hochzutreiben. Doch viele Anleger tappten mit diesen Steuersparmodellen in die Schuldenfalle. Denn überteuerte Fondsimmobilien warfen vielfach nicht die zuvor versprochenen Mieten ab, so dass die Ausschüttungen der Fonds gekürzt wurden oder vollkommen ausfielen. Die Anleger waren dann nicht mehr in der Lage, Zins und Tilgung zu zahlen.
Bis zu 100 000 Anleger seien von den Urteilen betroffen, schätzt Olaf Methner von der Düsseldorfer Anwaltskanzlei Reiter und Collegen. Der Bankensenat des BGH entschied, dass auch Verstöße der Vermittler gegen das Rechtsberatungsgesetz in aller Regel nicht zur Unwirksamkeit der Darlehensverträge mit der Bank führen.
Bislang hatten der II. und XI. Senat unterschiedlich geurteilt. Um Meinungsverschiedenheiten beizulegen, übernahm nun der XI. Senat die Entscheidung in Rechtsstreitigkeiten bei kreditfinanzierten Beteiligungen. Eine große Chance für Anleger, sich ihrer Schulden zu entledigen, hat der BGH mit seiner Entscheidung zur rechtmäßigen Vertretung des Anlegers durch Treuhänder verbaut.
Zuvor war es auf Grund eines früheren BHG-Urteils möglich, einen durch Treuhänder abgeschlossenen Darlehensvertrag anzufechten, wenn der Treuhänder nicht Rechtsanwalt war - damals waren häufig Steuerberater als Treuhänder tätig. Nun erklärte das Gericht, dass auch diese Treuhänder zum Abschluss eines Darlehensvertrags befugt sein können, wenn ihnen im Zeichnungsschein eine gesonderte Vollmacht erteilt worden ist und diese der Bank vorgelegt wurde.
Nachteilig für die Anleger ist auch die Feststellung des XI. Senats, dass es sich nicht um ein verbundenes Geschäft handelt, wenn der Kunde einen Realkredit aufgenommen hat. Um ein verbundenes Geschäft handelt es sich immer nur dann, wenn Fondsanteil und der finanzierende Kredit gemeinsam vertrieben wurden.
Ebenso nachteilig: Wenn die Gesamtbelastung aus Zins, Tilgung und Kosten im Kreditvertrag nicht angegeben wurde, kam dieser bisher nur zu Stande, wenn der Anleger persönlich das Darlehen annahm. Nun entschied der BGH, dass auch Verträge gültig sind, wenn das Darlehen an Treuhänder oder Fondsgesellschaften überwiesen wurde.
Positiv für Anleger: Banken sind nun laut BHG im Fall eines Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) verpflichtet, dem Anleger bereits gezahlte Beträge zurückzuerstatten, sofern es sich um ein verbundenes Geschäft handelt.
Aktenzeichen: Bundesgerichtshof XI ZR 193/04, XI ZR 29/05, XI ZR 106/05 und XI ZR 219/04
