Wenn die Erbschaftsteuerreform kommt, müssen sich Unternehmer und Vermögende mit Mietobjekten auf umfangreiche Änderungen einstellen. Claus Horn, -Henrik Rechtsanwalt im Düsseldorfer Büro der Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek fasst zusammen, was die Regierung zurzeit plant.
Betriebsvermögen übertragen. Bisher konnten Familienunternehmer beim Schenken und Vererben von Betriebsvermögen einen Freibetrag von 225 000 Euro und einen Bewertungsabschlag von 35 Prozent nutzen. Diese Vergünstigungen entfallen. Und damit auch das beliebte Steuersparmodell, Immobilien zum Beispiel in eine GmbH & Co. KG einzubringen, um den Freibetrag für Betriebsvermögen zu erhalten.
Neue Vergünstigungsregeln beachten. Bei der Übertragung von Betriebsvermögen sollen künftig 15 Prozent des Steuerwerts des Unternehmens sofort zu versteuern sein. Die übrigen 85 Prozent bleiben von der Erbschaftssteuer verschont, wenn das Unternehmen noch 15 Jahre fortgeführt und die Lohnsumme in den 10 Jahren nach der Übertragung in keinem Jahr unter 70 Prozent der durchschnittlichen Lohnsumme fällt, die in den fünf Jahren vor der Übertragung anfiel.
Schädliches Verwaltungsvermögen vermeiden. Fremdvermietete Grundstücke, Anteile an Kapitalgesellschaften von 25 Prozent oder weniger, Wertpapiere. Darlehensforderungen oder Kunstgegenstände gelten als nicht betriebsnotwendiges Verwaltungsvermögen und sind daher von allen Steuerbegünstigungen ausgeschlossen. Liegt der Anteil des Verwaltungsvermögens jedoch unter 50 Prozent, ist das gesamte Betriebsvermögen steuerbegünstigt, vorausgesetzt das Verwaltungsvermögen ist mindestens seit zwei Jahren dem Betrieb zuzurechnen.
Altes Recht noch nutzen. "Auch gewerbliche Immobilien sollten jetzt noch schnell nach dem wahrscheinlich günstigeren aktuellen Recht verschenkt werden, weil für die Steuerbemessung zurzeit in der Regel ein niedrigerer Betrag als der tatsächliche Verkehrswerts angesetzt wird", rät Erbrechtsexperte Horn. "Im Schenkungsvertrag sollte aber eine Widerrufsmöglichkeit für den Fall aufgenommen werden, wenn die Steuer bei einer Schenkung nach der Reform niedriger ausfällt. Dann kann die Schenkung rückabgewickelt werden und vielleicht schon in 2009 steuersparend wiederholt werden."
Mieten werden steigen. "Unternehmen werden in Zukunft weniger in Immobilien investieren. Das führt auf lange Sicht zu einer Verknappung und die Mieten werden steigen", prognostiziert Matthias Thomas, Professor am Real Estate Management Institute der European Business School in Wiesbaden.
