ABN kappt Hypothekenvergabe

FRANKFURT. Der Grund ist die teurer gewordene Refinanzierung. „Wir hätten nie gedacht, dass uns die Krise als großer Spieler, der seine Kredite nicht verbrieft, dennoch so trifft“, sagte Capellmann.

Bereits im Januar hatte der US-Finanzkonzern GMAC Financial Services sein Immobilienneugeschäft in Deutschland wegen der teureren Refinanzierung eingestellt. Die Immobilienfinanzierungstochter GMAC RFC hatte sich vor allem über die Verbriefung ihrer Kredite refinanziert. Im Zuge der Finanzkrise war dies jedoch nur noch in Ausnahmefällen oder zu deutlich höheren Preisen möglich. Sowohl GMAC RFC als auch ABN Amro haben sich auf Immobilienkredite ohne Eigenkapital spezialisiert.

Die ABN-Amro-Hypotheken-Gruppe (AAHG), die im Zuge der ABN-Übernahme Teil des belgisch-niederländischen Finanzkonzerns Fortis wird, hatte die Kredite in die eigenen Bücher genommen. Das Ausfallrisiko aber hatte sie über Zinstauschgeschäfte (Swaps) am Kapitalmarkt abgesichert.

Auch diese Absicherung sei so teuer geworden, dass der Kreditzins für den Kunden eigentlich auf 8,5 oder neun Prozent hätte steigen müssen, sagte Capellmann. „Wir sind schon seit Monaten nicht mehr in der Lage, den Refinanzierungsaufschlag, den wir zahlen, an den Kunden weiterzugeben.“ So führe jeder neue Vertrag derzeit zu Verlusten. Eine Wende zeichne sich derzeit nicht ab.

ABN Amro

Empfehlungen Kursziel Durchschnitt

In den Niederlanden will die AAHG, die auf ein Portfolio von 85 Mrd. Euro kommt, das Geschäft weiterführen. Angesichts der Größe profitiere man dort von Skaleneffekten, sagte Capellmann. Zum anderen machten Garantien des niederländischen Staates für die Kredite die Refinanzierung unproblematischer. Wie GMAC RFC wird auch die 2004 in Deutschland gestartete AAHG Bestandskunden hier weiter betreuen. AAHG kommt in Deutschland nach eigenen Angaben auf ein Kreditportfolio von gut 850 Mill. Euro.

Auch andere Anbieter von Voll- oder Überpreisfinanzierungen spüren die Marktveränderungen. Die Zinssätze seien gestiegen, sagt Robert Haselsteiner, Vorstand des Immobilienvermittlers Interhyp. „Das alleinige Verlassen auf den Verbriefungsmarkt hat sich als Trugschluss herausgestellt.“ Künftig würden sich eher Kreditpakete durchsetzen, die eine kleinere Nachrangtranche beinhalten, um das Risiko abzubilden. Das Segment der Vollpreisfinanzierungen werde aber weiter wachsen. Skeptischer ist er bei Finanzierungen, die über den Kaufpreis hinausgehen.

Immobilienkredite ohne Eigenkapital

In den vergangenen Jahren haben Finanzanbieter in Deutschland verstärkt Hauskredite ohne Eigenkapital angeboten. Viele der Anbieter sind ausländische Kreditinstitute wie NIBC oder ABN Amro. Doch auch die Deutsche Bank beispielsweise bietet unter der Marke Topimmo solche Finanzierungen an.

Die Branche unterscheidet zwischen Voll- und Überpreisfinanzierungen. Bei Vollpreisfinanzierungen beträgt die Kreditsumme bis zu 100 Prozent des Haus- oder Wohnungskaufpreises. Bei Überpreisfinanzierungen werden Kredite ausgegeben, deren Höhe bis zu 120 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Bausparkassen warnen vor möglichen Ausfällen wie bei US-Subprimekrediten. Die Anbieter von Vollfinanzierungen betonen, dass die Angebote im Gegensatz zu den USA eher für Käufer mit hohem Einkommen gelten und nicht variabel verzinst seien.

Häufig lief die Refinanzierung zumindest zum Teil über den Kapitalmarkt. Dieser Weg ist nun verstopft oder zu teuer.