Die spanische Immobilienbranche steckt in der Krise. Leerstände, Bauruinen, Pleiten – die Spuren des Booms sind zwar noch vorhanden, aber die Zeiten des ungebremsten Wachstum sind vorbei. Als entscheidener Faktor erweisen sich nun die lange gestiegenen und mittlerweile überzogenen Immobilienpreise.
MADRID. In spanischen Küstenstädten und in den Vororten von Barcelona und Madrid – überall bietet sich das gleiche Bild: Bauruinen und leerstehende Wohnblöcke, davor Verkaufsschilder, die den schönen Swimmingpool und die herrliche Aussicht preisen. Keine Frage: Der spanische Immobilienmarkt steckt in einer Krise, die Aktienkurse der großen Baukonzerne sind abgestürzt. Sollte die Arbeitslosigkeit weiter steigen, drohe eine Abwärtsspirale in Gang zu kommen, warnt Jésus Martinez von der Ratingagentur Standard & Poor’s in Madrid: Viele Familien könnten ihre Hypothekenkredite nicht mehr bezahlen, die Bauentwickler blieben auf ihren Wohnungen sitzen und würden ihre Schulden nicht mehr bedienen.
So weit ist es zwar noch nicht. Viele Spanier hoffen, dass die Verkaufsschilder nur auf eine notwendige Korrektur nach dem Boom der letzten Jahre hindeuten. Fest steht aber auch: Die Dynamik des Wohnungsmarkts, entfacht von niedrigen Zinsen, massiver Zuwanderung und der rapide steigenden Scheidungsrate, ist vorbei.
Die überzogenen Immobilienpreise müssen wieder sinken – und tun es in einigen Regionen auch schon. „Die Nachfrage ist weiterhin da, aber nicht zu den aktuellen Preisen“, sagt José Carlos Diéz vom Finanzberater Intermoney. Das belegen einschlägige Zahlen. So ging die Zahl der Wohnungsverkäufe im dritten Quartal 2007 um 16 Prozent zurück. „Probleme gibt es vor allem bei Neubauwohnungen“, berichtet Javier Ortega de la Pena, Partner der Rechtsanwaltsfirma Cuatrecasas in Madrid. „Da haben die Bauentwickler beim Preis wenig Spielraum, weil sie einfach ihre Kosten für Landkauf und Bauentwicklung wieder reinholen müssen.“ Die Bauentwickler würden jetzt einfach abwarten – „solange es geht“.
Kopfzerbrechen bereiten die Bauentwickler nicht zuletzt den Banken. Die Baubranche ist hoch verschuldet, hat zu wenig Einnahmen und bekommt keine neuen Kredite mehr. Außerdem ist die Branche stark zersplittert, es gibt 40 000 überwiegend sehr kleine Unternehmen, die in den Boomjahren gegründet wurden. Erste Pleiten gab es schon im letzten Jahr, jetzt stehen weitere Unternehmen kurz vor der Insolvenz.
Auch die Ausfallraten für Hypothekenkredite sind in Spanien deutlich gestiegen. Die Regierung weist allerdings darauf hin, dass es sich größtenteils um Hypotheken für den Erstwohnsitz handelt – hier sei der Anreiz besonders groß, die Hypothek um jeden Preis weiter zu bedienen. Auch deshalb glauben die meisten Experten, dass Spanien eine Hypothekenkrise wie in den USA erspart bleibt.
