Rückzug der Spekulanten

BERLIN. Dirk Schumacher, Chefvolkswirt Euroland der Investmentbank Goldman Sachs, beruhigte die Brache. Es deute nichts darauf hin, dass die Rezession in den USA auf Deutschland durchschlage, sagte er. Allerdings wird das Wachstum in Deutschland abnehmen. Goldman Sachs schätzt das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland in diesem Jahr auf 1,4 Prozent, im nächsten auf 1,8 Prozent. „Ein geringeres Wachstum wird sich auf dem deutschen Immobilienmarkt auswirken“, stellte Karsten von Köller, Deutschland-Chef des Finanzinvestors Lone Star klar. Eine Faustregel in der Immobilienwirtschaft lautet, dass ein Wachstum von zwei Prozent nötig ist, um über Beschäftigungseffekte zusätzliche Nachfrage nach Büroraum zu stimulieren.

Dass Makler zunächst noch höhere neu vermietete Flächen melden würden, könne nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Nettoabsorption zurückgeht, warnte Thomas Beyerle, Leiter der Analyseabteilung beim Immobilienfondsanbieter Degi. Das heißt: Es kommt mehr Fläche auf den Markt, als neu vermietet wird. „Der Sockelleerstand steigt“, beschreibt Beyerle die Folge. Unternehmen suchen sich moderne Büros. Ältere, nicht modernisierte Gebäude bleiben unvermietbar zurück. Dies ist beispielsweise in Frankfurt seit Monaten der Fall, wo der Leerstand trotz gutem Neuvermietungsgeschäft nicht nennenswert nachgibt.

Indes werden auf dem deutschen Investmentmarkt statt kurzfristig agierender Spekulanten langfristig denkende Investoren agieren. „Die deutschen Investoren kehren auf den deutschen Markt zurück“, sagte Peter Schreppel, Chef des internationalen Investmentteams beim Dienstleister CB Richard Ellis (CBRE) in Deutschland, und hat dabei wie von Köller die offenen Immobilienfonds im Blick. Diese Fonds wie auch andere eigenkapitalstarke Investoren sind von der gegenwärtigen Kreditklemme wenig betroffen. In Berlin wurde erneut deutlich, dass die Zeit der mit hohem Fremdkapitalanteil arbeitenden Investoren, die ihren Gewinn lediglich aus der Differenz zwischen Fremdkapitalzins und Mietrendite zogen, vorbei ist.

Der künftige Investor werde durch bessere Bewirtschaftung, die Revitalisierung von Gebäuden und veränderte Nutzungskonzepte Werte schöpfen, sagte von Köller. In die gleiche Richtung denkt Edgar Zoller, Immobilienchef der BayernLB: „Wir kamen von buy and hold, waren jüngst stark getrieben von buy and sell und müssen nun zu buy an do. Die Zukunft gehört denen, die mit der Immobilie arbeiten.“

Doch die neuen Akteure werden nicht mehr ein so großes Rad drehen wie in den Vorjahren. CBRE-Experte Schreppel schätzt, dass das Transaktionsvolumen in diesem Jahr um 30 Prozent nachgeben wird. CBRE ermittelte für 2007 ein Volumen von 58,5 Mrd. Euro.

In den vergangenen Jahren trieben mit billigem Geld geführte Bieterkämpfe die Preise deutscher Immobilien hoch. Dabei waren angelsächsische Anleger ganz vorn dabei. Sie setzten auf den Konjunkturaufschwung und damit einhergehend steigende Mieten. Sollte ihre Rechnung mit dem Aufschwung nicht aufgehen, könnten sie nun die Gunst ihrer schwachen Währung nutzen, um auszusteigen, meint Marcellino Graf von Hoensbroech, Geschäftsführer des Finanzinvestors Carval Investors in London. Weil der Dollar gegenüber dem Euro massiv verloren hat, sind auch die einst teuer gekauften deutschen Gebäude in Dollar gerechnet heute mehr wert als zum Kaufzeitpunkt. Wenn Investoren zu Dollar-Kursen von 1,30 oder 1,40 je Euro gekauft hätten und jetzt den Eindruck gewännen, dass der Dollar an einem Tiefpunkt sei, würde das massive Verkäufe auslösen, sagte von Hoesbroech.