Immobilien-Papiere sind attraktiv

Wer heute Aktien deutscher Immobiliengesellschaften kauft, bekommt deren Gebäude zum Schnäppchenpreis. Der Grund: Der Wert des Immobilienvermögens abzüglich Schulden (Nettovermögenswert, NAV) je Aktie ist höher als der Kurs je Aktie. HoheAbschläge auf den Nettovermögenswert boten oft gute Einstiegsgelegenheit für Investoren, die langfristig orientiert sind. Denn die Aktie gilt somit als unterbewertet und die Gesellschaft wird zum Übernahmekandidaten.

„Der Vorstand einer unterbewerteten Gesellschaft macht sich dann Gedanken, wer kommen wird“, beschrieb Andreas Ibel, Vorstandschef der TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs- AG, auf dem Immobilienkongress Cimmit 2008 in Frankfurt die Sorgen der Manager. Und diese Sorgen sind auch durchaus begründet. The Carlyle Group habe Interesse am Kauf unterbewerteter Immobilienaktiengesellschaften, sagte Wulf Meinel, Deutschland-Chef der Private-Equity-Gesellschaft. Bisher kaufte Carlyle Immobilien direkt, um sie etwa durch Leerstandsabbau aufzuwerten und anschließend wieder zu verkaufen.

Große deutsche Immobiliengesellschaften würden zurzeit zu etwa 20 Prozent unter ihren jeweiligen Nettovermögenswerten gehandelt, berichtete Klaus Elmendorff, Chef des Immobilieninvestmentbankings der Deutschen Bank. Einige Immobilien-AGs notieren sogar mit noch höheren Abschlägen, hieß es auf dem Podium. Angesichts dessen fragte Martin Steinbach, Emittenten-Betreuer der Deutschen Börse: „Warum funktioniert die Arbitrage zwischen NAV und Kurs nicht?“

Für solche Übernahmen sei sehr viel Fremdkapital nötig, nennt Börsen-Experte Elmendorff eine Ursache für das Ausbleiben solcher Arbitragegeschäfte. Hintergrund: Zurzeit knausern Banken mit Krediten für Unternehmenskäufe. Weiterhin seien Beobachter unsicher, ob die für die Immobilien ermittelten Werte wirklich zuträfen, sagt Investmentbanker Elmendorff. Das Bewertungsprozedere ist für die Gebäude von Immobilienaktiengesellschaften - anders als für die offener Immobilienfonds - nicht per Gesetz festgeschrieben. Die meisten Immo-AGs lassen ihre Liegenschaften von neutralen Experten bewerten.

Aus langjährigen Marktbeobachtungen ist bekannt, dass es erst dann zu Übernahmen kommt, wenn ein Markt den Tiefpunkt erreicht hat und es wieder Anzeichen für steigende Kurse gibt. „Wir nähern uns der Phase, in der die Kurse steigen“, sagte Klaus Elmendorff in Frankfurt. Die Vermutung, dass deutsche wie europäische Immobilienaktien nun nach mehr als einem Jahr ihre Talfahrt beenden, bestätigt die Kursentwicklung im Januar, wo sie besser abschnitten als Standardwerte in der Eurozone. In der Praxis werden Gesellschaften zu Preisen über den aktuellen Kursen gekauft.

Der Käufer laufe Gefahr, dass die Prämie auf den Kurs die Bewertungsdifferenz zwischen NAV und Kurs auffresse, gab Steinbach zu bedenken. Im abgelaufenen Jahr trieben steigende Mieten die Immobilienwerte und damit die NAVs hoch. Da die Mieten in Deutschland nach oben gehen, werden auch die NAVs weiter klettern. Allerdings erwartet Deutsche-Bank-Experte Elmendorff, dass die Kurse in diesem Jahrmitziehen werden.

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