200 Milliarden DM in geschlossene Fonds investiert
Verkauf von Immobilienbeteiligungen ist schwierig

Beim Verkauf einer Immobilienbeteiligung wird aus manchem großen Gebäude ein Spielzeughaus.

Über 200 Milliarden DM haben deutsche Kapitalanleger im Laufe der Jahre in geschlossene Fonds investiert. Nicht alle sind damit glücklich. Manch einer würde seine Beteiligung lieber heute als morgen wieder loswerden. "Wenn Ausschüttungen gekürzt werden, klingelt bei uns das Telefon", sagt Dirk Brenssell, Geschäftsführer von Capital Stage (CS) in Berlin. Die CS managt den von ihrer Vorgängergesellschaft HWAG ins Leben gerufenen "Follow Up Market" für Beteiligungen an der Hamburger Börse. Wenn die tatsächlichen Renditen nicht halten, was die Prognosen versprachen, ist das nur eines unter vielen Trennungsmotiven. Erbschaft, Ehescheidung, Arbeitslosigkeit, Liquiditätsengpässe im eigenen Unternehmen oder schlicht der Wunsch, das Vermögen anders zu strukturieren, sind Gründe, einen Käufer für die eigene Beteiligung zu suchen.

Um Hilfe baten Verkaufswillige vornehmlich ihre Emissionshäuser. In diesen Häusern betreibt meist die Abteilung "Kundenbetreuung" die Vermittlung innerhalb der eigenen Kundschaft so nebenbei - häufig mit wenig Engagement und Erfolg. Andere, wie etwa der Schiffsbeteiligungsanbieter Hansa Treuhand in Hamburg, geben Angebot und Nachfrage an den Treuhänder weiter. Nach eigenen Angaben mit Erfolg. Seit 1996 seien auf diesem Weg Schiffsbeteiligungen im Nominalvolumen von 21,5 Millionen DM gebührenfrei vermittelt worden.

Die Deutsche Bank wählt für ihre Fonds den Weg über das Internet. Wer www.zweitmarkt24.de anklickt, erfährt den nach Ansicht ihrer Tochter Deutsche Grundbesitz "fairen Marktpreis für Käufer und Verkäufer" und die Rendite, die ein Zweiterwerber erzielen kann. Die Vermittlung kostet den Käufer fünf Prozent Aufgeld.

Für die Zweitmarkt-Börsen hat das Gros der Initiatoren wenig übrig. CS-Geschäftsführer Brenssell klagt: "Wir haben zweieinhalb Jahre lang versucht, ein friedliches Einvernehmen mit den Initiatoren zu finden." Der Hintergrund: Der Follow Up Market hat nur wenige Initiatoren vom Börsenlisting überzeugen können. Zudem benötigt die Börse zur Abwicklung von Eigentümerwechseln Informationen der Fondsanbieter, die damit eher knausern. Für die Vermittlung berechnet CS den Käufern und Verkäufern jeweils 1,5 Prozent Courtage vom Kurswert.

Brenssell zufolge läuft gerade eine Kampagne, weitere Emissionshäuser zum Listing zu bewegen. Er muss das eigene Geschäft schnellstens ankurbeln, will er nicht Gefahr laufen, dass ein neuer Anbieter ihm die ohnehin spärlichen Umsätze abjagt. Die DAI Zweitmarkt GmbH (www.dai-zweitmarkt.de), erst seit wenigen Tagen am Markt, meldet bereits Umsätze mit dem einzigen nennenswerten Umsatzträger der CS - den Drei-Länder-Fonds der Stuttgarter Kapital-Consult.

Auch die DAI Zweitmarkt, Tochter der börsennotierten dänischen DAI A/S, ist zugelassener Händler der Hamburger Börse. Das DAI-Modell sieht den Handel in drei Segmenten vor. Wer im ersten Segment gelistet werden will, muss zusätzlich zu den Geschäftsberichten Preis beeinflussende Tatsachen sofort melden (Ad-hoc-Mitteilungen). Dies könne beispielsweise der Abschluss eines neuen Mietvertrages mit besseren Konditionen sein, sagt DAI-Manager Mark Hülk. Ins zweite Segment fallen Anbieter, die keine Ad-hoc-Mitteilungen machen, aber regelmäßig Geschäftsberichte vorlegen. Fehlen auch diese, erfolgt der Handel auf dem sehr viel riskanteren OTC-Markt. Während der Aufbauphase wird nur im ersten und im OTC-Segment gehandelt. Die Courtage beträgt 1,5 Prozent. Ein wichtiger Unterschied zum CS-Markt: Die DAI will selbst Preise für Fonds in allen Segmenten stellen. "Informationsdefizite erhöhen den Risikoabschlag", kündigt Hülk für den OTC-Markt an. Womöglich werden die Anbieter informationsfreudiger - niedrige Zweitmarktpreise schaden dem Ruf. Zusätzliche Kundschaft bekommt DAI noch durch eine Kooperation mit dem Fonds-Marktplatz eFonds24.de.

Wer nicht lange auf das Listing warten will oder kann, dem empfiehlt sich der Münsteraner Hubert Merten. Er sagt von sich, sowohl zu kaufen als auch zu vermitteln und vor allem schneller zum Abschluss zu kommen als eine Börse. 200 Beteiligungen nennt er sein Eigen. "Ich vermittle nur, was ich kenne", sagt Merten. Von Sanierungsfällen unter den Fonds und Beteiligungen an Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) lässt er die Finger. Doch wenn Fondseigner sich sanieren wollen, greift er gerne zu. Deshalb stellt er sich gerne Konkursverwaltern als potenzieller Anteilskäufer vor.

Was die Hypo-Vereinsbank-Tochter H.F.S. von Zweitmarkt-Börsen hält, ist im Prospekt für ihren Zweitmarktfonds zu lesen: "nicht praktikabel". Freilich hinkt der eigene Zweitmarktfonds hinter den Erwartungen zurück. Statt voll investiert zu sein, hatte der Fonds Ende des Vorjahres Immobilienbeteiligungen für 26,5 Millionen DM gekauft (Durchschnittskurs 65 Prozent), davon etwa zur Hälfte eigene Emissionen. Bei den Anlegern sind die geplanten 70 Millionen DM Eigenkapital längst platziert, aber auf die letzte Einzahlungsrate wurde bislang verzichtet. Kommentar von H.F.S.-Vertriebschef Hans-Georg Acker: "Es gibt nicht ausreichend gute Angebote." Was im Fonds drin ist, war jüngst für 10,4 Prozent weitgehend steuerfreie Ausschüttung gut.

Die Zweitmarkt-Börsen versprechen, mehr Transparenz in den Markt zu bringen. Zweifelsohne fällt Privatanlegern die Preisorientierung künftig leichter. Doch Wunsch und Wirklichkeit werden weiterhin oft weit auseinander klaffen. Für Profis sind die künftigen Ausschüttungen einschließlich derjenigen am Laufzeitende eine Orientierung. Die abgezinsten Ausschüttungen ergeben den Kapitalwert zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Die Tücke: Nicht allein die Ausschüttungen sind geschätzt, auch über den Zinssatz lässt sich streiten, denn er enthält einen Risikoaufschlag, den der Käufer möglichst hoch wählen wird, um sein Risiko klein zu halten. Der Effekt: Je höher der Zinssatz, desto geringer der Kaufpreis. Es geht auch einfacher: Die Faustformel von Fondsaufkäufer Merten lautet: das Zehnfache der Ausschüttung. Der Berliner Anbieter Dr. Görlich bietet in der Regel nur das Achtfache.

In Sanierungsfällen helfen Formeln nicht weiter. Hier zu Lande will keiner solche Fonds anpacken. Erfahrungen der DAI in Dänemark besagen: Wenn der Preis stimmt, steigen risikofreudige Profis ein. Anleger waren dort sogar bereit, Käufern Geld zu geben, damit sie ihre Anteile los wurden - weil Nachschüsse drohten, was bei deutschen GbR-Fonds auch möglich ist.

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