4. Finanzmarktförderungsgesetz eröffnet den offenen Immobilienfonds größere Freiheiten bei der Anlage ihrer Gelder
Vorsichtiges Spiel ohne Grenzen

Offene Immobilienfonds können sich künftig stärker im Ausland engagieren. Als interessant gilt vor allem der US-Markt, längerfristig versprechen aber auch Schwellenregionen gute Renditen. Die Fondsanbieter möchten die neuen Freiheiten jedoch nur vorsichtig nutzen, um das konservative Image ihrer Produkte zu erhalten.

HB FRANKFURT/M. Wolkenkratzer in Hongkong, Einkaufscenter in Australien, Bürogebäude in Washingtons bester Lage - mit dem am 1. Juli in Kraft getretenen 4. Finanzmarktförderungsgesetz (4. FMFG) steht den offenen Immobilienfonds die ganze Welt offen. Das Gesetz könnte die Branche grundlegend verändern. Und so planen auch fast alle Fondsbetreiber, neue Publikums-Produkte aufzulegen. Vor zu gewagten Ideen, etwa auf bestimmte Regionen oder Themen konzentrierten Fonds, schrecken sie aber zurück: Sie wollen den Ruf der offenen Immofonds als sehr sichere Investition nicht gefährden.

Die wohl wichtigste Neuregelung des 4. FMFG ist, dass Fonds ihre Gelder nun unbegrenzt außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) anlegen dürfen - also außerhalb der 15 EU-Länder sowie Norwegen, Island und Liechtenstein. Bisher war dies nur für 20 % der Mittel erlaubt. Gleichzeitig wird jedoch das Währungsrisiko im Interesse des Anlegerschutzes begrenzt: 70 % der Devisenrisiken müssen abgesichert sein.

"Die neuen Anlagebestimmungen geben uns viele Freiheiten", sagt Bärbel Schomberg, Geschäftsführerin der Commerz Grundbesitz. Doch sie fügt hinzu: "Unsere Branche hat einen Ruf zu verlieren. Das Image darf durch die Neuerungen nicht gefährdet werden."

Bei den offenen Immobilienfonds sind meist nur zwischen 4 % und 6 % Rendite drin. Doch dafür hat sich in den über 40 Jahren ihrer Existenz noch nie ein Fonds in einem Jahr negativ entwickelt. Dass eine solche Bilanz bei der derzeitigen Börsenlage viele Anhänger findet, zeigen die Nettomittelzuflüsse von 10,1 Mrd. Euro in den ersten sechs Monaten dieses Jahres.

Mit den neuen Produkten habe die Branche "ein etwas jüngeres Klientel" im Fokus, "das die offenen Immobilienfonds alter Prägung als langweilig empfunden hat", sagt Schomberg. Wichtig hierfür ist jedoch ein guter Start: Um eine gute Risikostreuung zu erreichen, braucht ein neuer Fonds laut Experten Anlagegelder in Höhe von 500 Mill. Euro. Auch besteht die Gefahr, dass sich manche der neuen Fonds am Anfang als lahme Rendite-Enten präsentieren, da sie zu wenige Objekte haben. "Vor der Auflage müssen einige Kaufverträge unterschriftsreif sein. Sonst ist der Fonds über Monate hinweg ein reiner Renten- oder Geldmarktfonds", sagt ein Insider.

Der neue Fonds der Commerz Grundbesitz werde sich stark vom Haus-Invest unterscheiden, um einen Kannibalisierungseffekt zu vermeiden, sagt Schomberg. Haus-Invest ist mit einem Volumen von rund 8,5 Milliarden Euro das volumenstärkste Produkt am Markt und hält keine Immobilien außerhalb des EWR, ist aber nur zu 25 % in Deutschland investiert. "Ich könnte mir vorstellen, dass viele Gesellschaften bei den neuen Produkten die USA in den Fokus stellen", sagt Schomberg. Sie hält es für einen Managementfehler, sich auf eine bestimmte Region oder gar Nutzungsarten wie Einzelhandel oder Logistik zu konzentrieren: "Wenn man alles auf eine Karte setzt, kommt die Risikodiversifizierung zu kurz."

Brigitte Schroll vom Konkurrenten SEB Immoinvest lehnt etwaige "Spezialitätenfonds" aus denselben Gründen ab. "Themen- oder Länderfonds hätten eine höhere Volatilität", sagt sie. Ihre Gesellschaft entscheide in den kommenden Wochen über die Auflage eines neuen Produkts. Neue Möglichkeiten biete die Bestimmung des 4. FMFG, welche den Erwerb von Erbbaurechten oder von Rechten in Form von Teileigentum außerhalb des EWR ermöglicht. In vielen asiatischen Ländern, wo der indirekte Immobilienbesitz eine große Rolle spiele, ergebe dies interessante Möglichkeiten. Als Beispiel nennt sie Singapur.

Auch bei der zur Union-Investment-Gruppe gehörenden Difa läuft die Diskussion über die Auflage eines neuen Produkts noch. Interessante Regionen seien besonders Europa und der Raum Washington. In den USA hat der Difa-Grund bereits rund 7 % seiner Gelder investiert. Langfristig sei auch Asien interessant. "Da müssten wir uns aber erst Kompetenzen aufbauen", sagt Peter Klingseisen, Produktgruppenmanager Retail bei Union Investment. Allerdings sei die Difa mit den beiden bestehenden Fonds international bereits gut aufgestellt. Dass sich die Produkte kannibalisieren, glaubt er nicht. "Allein schon die Ausgabeaufschläge werden verhindern, dass die Anleger von einem unserer Fonds in einen anderen wechseln", sagt er. Die Ausgabeaufschläge bei offenen Immobilienfonds liegen meist bei 5 % und mehr. Rabatte geben nur die SEB und Credit Suisse.

Neue Produkte böten größere Renditechancen bei allerdings auch höherem Risiko, sagt Willi Alda, Chef der zur Sparkassenorganisation gehörenden Deka-Immobilien. So seien Immobilienmärkte wie Hongkong und USA einfach volatiler als Deutschland. Die höchste erreichbare Rendite für einen Immobilien-Publikumsfonds schätzt Alda auf 8 % pro Jahr im Durchschnitt. Die neuen, stärker im Ausland anlegenden Fonds seien wohl zu einem größeren Anteil steuerfrei als die etablierten Produkte. Denn in vielen Ländern gelten niedrigere Steuersätze als in Deutschland - und über Doppelbesteuerungsabkommen trifft das häufig auch für deutsche Anleger zu.

Alda kann sich vorstellen, dass später auf große Länder wie die USA konzentrierte Fonds entstehen. Die Deka plant zunächst einmal einen neuen Global-Fonds, der die Gelder zu jeweils einem Drittel in Europa, Asien und Amerika anlegen wird. In einem zweiten Schritt soll dieser Fonds dann auch in Schwellenländern wie Korea und Chile investieren.

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