Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung nur beschränkt
Fehlinvestitionen beim Hauskauf nicht absetzbar

Später entdeckte Mängel an einer Immobilie rechtfertigen nach einem Urteil des Finanzgerichts München nicht einen Werbungskostenabzug oder die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung.

df DÜSSELDORF. Nach dem Kauf eines Hauses entdeckt der unglückliche Erwerber häufig schwerwiegende rechtliche oder technische Mängel, die das ganze Geschäft zu einer Fehlinvestition werden lassen. Dennoch ist er nicht zum Werbungskostenabzug oder zur Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung wegen der Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit berechtigt. Das hat jetzt das Finanzgericht München in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden, gegen das allerdings Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) in München eingelegt wurde.

Im Urteilsfall hatte der Kläger in einer Eigentumswohnanlage einen im Kellergeschoss gelegenen Hobbyraum erworben, der als Wohnung ausgestaltet und vermietet wurde. Dagegen erwirkte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine behördliche Untersagung dieser Nutzung, die später auch gerichtlich bestätigt wurde. Als Folge konnte der Kläger statt der bisherigen Miete von rund 330 Euro monatlich nur noch etwa 80 Euro erzielen. Er wollte deshalb rund 50 000 Euro der Anschaffungskosten absetzen, das Finanzamt ließ das aber nicht zu.

Das Finanzgericht München gab der Behörde jetzt Recht. Denn auch nach der Rechtsprechung des BFH lasse ein Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung, also eine Fehlinvestition, den Charakter der Aufwendungen als Herstellungskosten unberührt. Entscheidend sei nur, dass eine dem Herstellungs- oder Anschaffungsvorgang zuzurechnende Leistung tatsächlich erbracht worden sei. Hingegen soll ohne Bedeutung sein, ob diese vertragsgemäß oder mangelhaft ist.

Wertminderung erlaubt keine Afa

Die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit rechtfertige jedenfalls keine Absetzung wegen außergewöhnlicher Abnutzung (AfA), betonten die Richter. Eine solche setze voraus entweder eine nachträgliche Substanzeinbuße eines bestehenden Wirtschaftsgutes (technische Abnutzung) oder eine nachträgliche Einschränkung seiner Nutzungsmöglichkeit (wirtschaftliche Abnutzung). Darüber hinaus sei erforderlich, dass ein "von außen kommendes Ereignis" unmittelbar auf das Wirtschaftsgut einwirke. Eine bloße Wertminderung, ohne dass dadurch die betriebsgewöhnliche Nutzung beeinflusst wird, erlaube keine AfA, allenfalls eine Teilwertabschreibung, die jedoch bei den Überschusseinkünften, zu denen auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen, nicht in Frage komme.

Dass der Kauf des Objektes wegen der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit nicht den aufgewendeten Kosten entsprach, rechtfertigt somit laut Finanzgericht ebenso wenig eine AfA, wie die durch diesen Umstand bedingte geringere Ertragsfähigkeit.

Auch der BFH hat in einem früheren Urteil die AfA versagt, wenn Gebäude mangels Genehmigung nicht entsprechend den Vorstellungen des Eigentümers ausgebaut werden können und deshalb weniger Mieten als geplant erzielen. Im Übrigen hätte der Käufer wissen müssen, dass ein in der Teilungserklärung als Hobbyraum ausgewiesenes Sondereigentum nicht als Wohnung genutzt werden darf, wie das Bayerische Oberste Landesgericht grundsätzlich festgestellt hat.

AKTENZEICHEN: Finanzgericht München: 11 K 679/02

Quelle: Handelsblatt

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