Änderung ab 2003 möglich
Grundsteuer: Es brodelt kräftig

Viel diskutiert - in der Versenkung verschwunden? Die Reform der Grundsteuer ist aufgeschoben, nicht aufgehoben. DMEuro.com stellt vor, womit Immobilien-Besitzer rechnen müssen.

Von der in den vergangenen Jahren immer wieder heiß diskutierten und als absolut zwingend herausgestellten Grundsteuer-Reform ist selbst in wohnungs-politischen Fachkreisen kaum mehr die Rede. Das Thema scheint derzeit aus der politischen Diskussion verschwunden. Man könnte also Entwarnung geben. Allerdings: Die Ruhe täuscht. Unter der glatten Oberfläche brodelt es kräftig. Spätestens zu Beginn der neuen Legislatur-Periode, also nach dem Bundestags-Wahlkampf 2002, wird sich der Druck in Form gesetzgeberischer Aktivitäten Luft machen.

Die Grundsteuer zählt zu den ältesten bekannten Formen der Besteuerung überhaupt. Die Vorstellung, dass sie einmal ganz fallen könnte, wäre also schierer Aberglaube. Immer wieder ist sie aber Gegenstand von Reform-Debatten, mal unter fiskalischen, mal unter boden-politischen oder auch unter umwelt-politischen Gesichtspunkten.

Einheitswert obsolet

Aktuelle Urteile erhöhen den Druck: Der Einheitswert steht unter Beschuss der Politik.

Dringender Reformbedarf, dem in der nächsten Legislaturperiode niemand mehr wird ausweichen können, besteht spätestens seit dem Jahr 1995. Die in diesem Jahr vom Bundesverfassungs-Gericht getroffene Entscheidung zur Erbschaft- und Vermögensteuer hat die geltende Bemessungsgrundlage, den Einheitswert, auch für die Grundsteuer obsolet gemacht.

Die Einheitswerte werden heute nur noch für die kommunale Grundsteuer ermittelt. Das ist aufwändig. Deshalb haben die Finanzbehörden der Länder inzwischen eigene Reform-Vorstellungen entwickelt. Reformbedarf wird auch im Zusammenhang mit Bewertungs-Niveau und Bewertungs-Disparitäten gesehen. Zu erwarten ist vor diesem Hintergrund, dass zu Beginn der neuen Legislaturperiode die Länder die Initiative ergreifen. Das Interesse des Bundes ist eher gebremst, da aus dem Grundsteuer-Aufkommen kein Euro in die Bundeskasse fließt. Umso wichtiger ist die Grundsteuer für die Kommunen.

Zahlreiche Reformmodelle

Die Zahl der gehandelten Reformmodelle ist groß. Konzentriert hat sich die Fachdiskussion inzwischen im Wesentlichen auf drei Modelle.

Genau diese Modelle waren es, die in den letzten Monaten einem Praxistest unterzogen wurden. Den Auftrag erhielt das Deutsche Institut für Urbanistik in Berlin vom Verkehrs- und Bauminister. Vor Ort wurden in sieben Planspiel-Gemeinden die steuerlichen Belastungs-Veränderungen der verschiedenen Modelle berechnet und ihre Praktikabilität getestet.

Zunächst ein Blick auf die verschiedenen zur Diskussion stehenden Modelle:

reine Flächensteuer,

kombinierte Bodenwert- und Gebäudewertsteuer

sowie reine Bodenwertsteuer.

Modell A: Flächensteuer

Die Bemessung der Grundsteuer erfolgt nach diesem Vorschlag kombiniert nach Grundstücks- und Gebäudeflächen.

Die Grundsteuer wird im einfachen Verfahren auf einer vom Wert des Grundbesitzes unabhängigen Bemessungs-Grundlage erhoben. Quadratmeterzahl der Bodenfläche plus Quadratmeterzahl Wohn- oder Nutzfläche bilden die Grundlage. Von den Bundesländern wird jeweils eine Steuermesszahl vorgegeben. Sie liegt beispielsweise nach einem bayerischen Gesetzentwurf, der dieses Modell favorisiert, für Grund und Boden bei 0,10 Euro pro Quadratmeter und für die Wohn- oder Nutzfläche bei 0,50 Euro. Darauf legt die Gemeinde noch einmal ihren Hebesatz. Bei gleichen Hebesätzen würde nach diesem Modell in München die gleiche Grundsteuer pro Quadratmeter erhoben wie in der ländlichsten Region Niederbayerns.

Modell B: Kombination

Dieses Modell ist an ganz konkreten Bewertungen von Boden und Gebäude orientiert.

Bemessungsgrundlage sind beim Bodenwert die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer sind danach bei bebauten Grundstücken der um 30 Prozent ermäßigte Richtwert und ein pauschal ermittelter Gebäudewert. Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert ohne Abschlag zu hundert Prozent angesetzt. Bei Mietwohngebäuden soll der Gebäudewert pauschal bei 750 Euro pro Quadratmeter liegen.

Auf diese Werte wird dann eine Steuermesszahl - bei diesem Modell natürlich im Promillebereich - gelegt und schließlich wieder der bekannte Hebesatz.

Modell C: Bodenwertsteuer

Das dritte Modell sieht die Einführung einer Grundsteuer vor, deren Bemessungsgrundlage ausschließlich auf den Bodenrichtwerten beruht.

Ziel ist in erster Linie die Aktivierung baureifer Grundstücke. Das Halten ungenutzter oder gering genutzter Grundstücke soll verteuert werden.

Die im Bodenpreis antizipierten Nutzungs-Erwartungen sollen früher realisiert, die bereits geleistete infrastrukturelle Vorleistung der Kommunen besser genutzt werden. Angesetzt werden sollen 80 Prozent der Bodenrichtwerte. Darauf wird wieder eine Steuermesszahl - im Modell voraussichtlich ein Promille - und zu guter Letzt wieder der Hebesatz gelegt.

Auswirkungen der Modelle

Grundlage für die anstehende Entscheidung sind in erster Linie die steuerlichen Auswirkungen, die Frage der einfachen Handhabung und schließlich bodenpolitische Überlegungen.

Bei der Belastungsänderung gibt es Gewinner und Verlierer. Für alle Modelle gilt, dass es bei unbebauten Grundstücken zu einer teilweise deutlich höheren Grundsteuer kommt. Dies gilt für das Steueraufkommen insgesamt wie auch für die Mehrheit der Einzelbeträge je Grundstück. Im Planspiel wurde das allerdings von den Fachleuten für tolerabel gehalten. Vor dem Hintergrund der erheblichen Verzerrungen durch die derzeit noch gültigen Einheitswerte sei dies schlicht Ergebnis der bislang praktizierten Unterbewertung. Am geringsten fällt diese Belastungs-Steigerung noch beim Modell A aus. Höher ist sie bei den bodenwert-orientierten Modellen B und C.

Verhältnismäßig gering sind die Veränderungen bei den Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücken. In der Summe ergeben sich maximale Zunahmen der Grundsteuer von fünf bis sechs Prozent. Miethaus-Grundstücke werden, mit Ausnahme des Modells A, steuerlich generell entlastet. Diese Entlastung fällt besonders hoch aus beim Modell C. Eine relativ hohe Entlastung erfahren bei diesem Modell auch gewerblich genutzte Grundstücke. Bei gewerblichen Grundstücken hat die rein flächenbezogene Steuer des Modells A eher Steuerzunahmen und die Bodenwert-Komponente eher Steuer-Reduktionen zur Folge.

Zur Bauland-Mobilisierung ist - das erwies auch der Praxistest - das bodenwert-orientierte Modell C am besten geeignet. Das Halten ungenutzten Baulands wird ganz schlicht erheblich verteuert. Dabei bleibt fraglich, ob die höheren Steuern bei unbebauten Grundstücken in vielen Fällen tatsächlich Mobilisierungs-Effekte auslösen werden. Sie basieren im Regelfall doch auf relativ niedrigen Ausgangswerten.

Unter dem Gesichtspunkt der Praktikabilität und der einfachen Anwendung bekamen im Planspiel die Modelle A und C vergleichbar gute Noten. Besonders verwaltungs-aufwändig ist Modell B. In der Gesamtbilanz des Planspiels war die Empfehlung eindeutig. Favorisiert wurde das Modell C, also die bodenwertorientierte Besteuerungsvariante.

Chancen der Modelle

Welches Modell wird sich durchsetzen? Die verschiedenen Gruppen votieren je nach Interessen-Lage.

Das Modell A ist der derzeitige Favorit beim Bundesfinanzminister. Für Modell B wiederum hat sich die Finanzministerkonferenz der Länder ausgesprochen. Die Praxis, dies sind vor allem die wohnungswirtschaftlichen Verbände, spricht sich für Modell C aus. Ihren Argumenten dürfte das Ergebnis der Planspiele zusätzlichen Auftrieb geben.

In der Gesamtbetrachtung wäre, gerade was negative Einflussfaktoren für den Baumarkt angeht, auf absehbare Zeit an dieser Front grundsätzlich Ruhe die erste Bürgerpflicht. Dies wird sich aber wohl aus den eingangs geschilderten Gründen beim Thema Grundsteuer nicht durchhalten lassen.

Deshalb kann man wohl nur für das kleinste Übel votieren. Das dürfte in der Tat das Modell C sein. Die höheren Steuern bei den unbebauten Grundsteuern wären hinnehmbar, wenn denn tatsächlich die erhofften mobilisierenden Wirkungen eintreten. Sie könnten zumindest tendenziell das Angebot am Markt vergrößern, damit dämpfend auf das Preisniveau wirken und so zusätzliche Bauinvestitionen leichter machen.

Quelle: "immobilienbusiness" - Branchenmagazin von Hypovereinsbank und HVB Real Estate - hier mehr Infos

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