Altersvorsorge mit Immobilien
Rente mit Terrasse

Immobilien sind ein sicherer Grundstock fürs Alter - wenn die Auswahl des Objekts oder des Fonds stimmt. Was ist besser für die Altersvorsorge - Investmentfonds oder Immobilien?
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DÜSSELDORF. Rein mathematisch ist die Antwort einfach: Wenden Hauskäufer und Investor stets die gleichen Beträge auf, bringt schon ein mäßiger Aktienfonds mehr Vermögen für den Ruhestand als ein Eigenheim. Das gilt sogar, wenn das Haus günstig und mit staatlicher Zulage erworben wird, wenn der Kreditzins dauernd niedrig und die Wertsteigerung stetig ist - und wenn auf der anderen Seite für einen Fondskäufer die Mietbelastung permanent steigt.

Selbst unter diesen eigenheimfreundlichen Umständen reicht laut Modellrechnung eine Fondsrendite von 6,5 Prozent, um dem Anleger und Mieter im Alter ein höheres Vermögen zu verschaffen als dem Immobilienkäufer, der sein Geld jahrzehntelang nicht in Fonds investieren kann. Doch die Mathematik deckt sich nicht mit der Wirklichkeit. In ihr zeigt sich immer wieder: Immobilieneigentümer sind im Alter wohlhabender als Mieter, auch wenn beide dieselben Sparchancen hatten.

So ermittelte der Bonner Wohnforscher Ulrich Pfeiffer: "60-jährige Immobilieneigentümer haben im Schnitt ein fast zehnmal größeres Vermögen als 60-jährige Mieter, die zuvor stets das gleiche Einkommen erzielten." Pfeiffers Erklärung: "Der Unterschied liegt vor allem in der Spardisziplin."

Immobilieneigentümer sind im Alter wohlhabender als Mieter

Im mathematischen Modell bekommt der Fondskäufer sein weiches Alterspolster nur zusammen, weil er ebenso eisern spart, wie der andere sein Geld in die Immobilie steckt. Er darf selbst in Notfällen sein Fondsdepot nicht antasten, nie der Verführung zum Konsum erliegen und nie im Spareifer erlahmen. So viel Disziplin bringt kaum ein Geldanleger auf - ihm fehlt der äußere Zwang. Immobilienkäufer dagegen unterliegen diesem Zwang, sobald sie bei der Bank einen Hypothekenkredit aufnehmen. Von da an müssen sie jeden Monat neben dem Zins eine Tilgungsrate zahlen, die die Schulden mindert und das Vermögen erhöht. Wer ein Vierteljahr aussetzt, erhält die denkbar strengste Strafe: Zwangsversteigerung und Obdachlosigkeit. In seiner Studie "Vermögensbildung in Deutschland" fordert Pfeiffer daher als Resümee, es "sollten Sparpfade genutzt werden, die bereits in der Gegenwart zu überdurchschnittlichen Vermögen führen - dazu zählt insbesondere der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum."

Zumal das zwei weitere Vorteile bietet: Das Eigenheim ist als einzige Altersvorsorge schon Jahrzehnte vorher genießbar - schließlich hat das Wertpapierdepot keine Terrasse, auf der man an Sonnentagen frühstückt. Allerdings lässt sich das Depot bei unerwarteten finanziellen Problemen schneller in Bargeld umsetzen als ein Haus.

Zweiter Aspekt: Das Eigentum senkt im Alter die laufenden Kosten. Eine Mietersparnis von durchschnittlich 595 Euro pro Monat und Eigentümerhaushalt ermittelte das Berliner Institut für Städtebau. Allerdings müssen die Eigenheimer für Reparaturen am Haus und Instandhaltung einen Teil dieser Ersparnis auf Seite legen. Vor allem, wer während des Berufslebens nur so eben die erforderlichen Beträge für Zins und Tilgung zusammenkratzen konnte, hat meist zu wenig investiert, um das Haus über die Jahre in Schuss zu halten. Wenn man selbst und das Haus in die Jahre kommt, droht dann ein Reperaturstau, dessen Beseitigung das Budget belastet. Wer das rechtzeitig mit einem kontunierlichen Schönheitsetat fürs Haus vermeidet, hebt jedoch seine Nettorente deutlich.

Hochwertige Häuser und Wohnungen werden auch in Jahrzehnten noch gefragt sein

Und zwar steuerfrei, was für Ruheständler immer wichtiger wird. Das wachsende Gewicht der Privatvorsorge führt dazu, dass ein immer größerer Teil der Altersbezüge versteuert werden muss - etwa die Einkünfte aus der Riester-Rente. Auch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Rentenbesteuerung von Anfang März weist in diese Richtung. Keine Gefahr vom Finanzamt droht dagegen für ersparte Miete in Immobilien, die man nach den Vorschriften des heutigen Steuerrechts für den Eigenbedarf gekauft hat.

Die kommende Rentner-Generation liegt da mehrheitlich richtig, auch wenn sie ihre Anlageentscheidung weniger aus Steuergründen getroffen hat: Mehr als 55 Prozent der 50- bis 64-Jährigen in Westdeutschland lebt in eigenen Immobilien, ermittelte die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank. Im Osten sind es in dieser Altersklasse immerhin 40 Prozent, obwohl zu DDR-Zeiten für die meisten der Eigenheimkauf nicht infrage kam. Während sich für Eigenheimer die Steuersituation eher günstig entwickelt, wird sie für manche Vermieter bedenklich. Wächst die Steuerprogression, dann bleibt auch von den Mieterträgen weniger zur Aufbesserung der Rente übrig. Zudem nimmt die Unsicherheit zu, ob Mieten und Immobilienwerte weiter so zuverlässig klettern, wie lange gewohnt. In früheren Jahrzehnten durfte fast jeder Eigentümer von Wohnimmobilien mit wachsenden Mieterträgen und beim Verkauf mit einem stark gestiegenen Preis rechnen. Doch inzwischen hat sich eine Schere geöffnet: Hochwertige Häuser und Wohnungen werden auch in Jahrzehnten noch gefragt sein, zeitloser Luxus sogar stärker als heute. Für Minderwertiges werden dagegen Mieten und Preise noch weiter sinken.

Oft werden zu hohe Liebhaberpreise für "bessere objekte" bezahlt

Die besseren Objekte aber sind meist in der Hand selbst nutzender Eigentümer. Es ist viel leichter, im Anzeigenteil der Zeitung eine Villa zum Kauf als zur Miete zu finden. Dagegen stellen Wohnungen und schlichtere Häuser den größten Teil der Mietobjekte. Scheinbarer Ausweg: eine hochwertige Wohnimmobilie kaufen und vermieten. Doch hier ist der Einstiegspreis relativ hoch. Denn er wird von selbst nutzenden Kaufinteressenten geprägt, die nicht nur eine Geldanlage anstreben, sondern auf Wohngenuss achten und Liebhaberpreise zahlen. Für potenzielle Vermieter lohnt diese Zusatzinvestition nicht. Zwar erhöht Wohnqualität das Mietniveau - aber nicht in dem Maße, in dem sie anfangs den Preis getrieben hat.

Für drei Anlegergruppen kommen dennoch Mietwohnungen zur Altersvorsorge infrage:

- für Leute mit sehr hohem Einkommen, die mit Zinsen und Abschreibungen Steuern sparen können.

- für Mobile, die nur ein paar Jahre am Ort bleiben und ein Eigenheim rasch verkaufen oder vermieten müssten.

- für Wohlhabende, die neben dem selbst bewohnten Haus eine zusätzliche Geldanlage in Immobilien suchen.

Manager von Immobilienfonds lassen sich ungern in die Karten schauen

Nicht nur selbst gekaufte Immobilien kommen als Altersvorsorge in Betracht. Klassische Form der indirekten Anlage sind die offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Fonds agieren ähnlich wie Aktien- und Rentenfonds, und wie diese sind fast alle von Banken aufgelegt. Sie kaufen, betreiben und verkaufen vor allem Bürohäuser, Läden und Lager. Die Anteile kosten nur wenige Euro und können täglich ge- und verkauft werden. Auch Sparpläne mit monatlichen festen Raten sind möglich. Die Fondsgesellschaften verweisen stolz darauf, dass noch nie einer ihrer Anteile im Wert gesunken sei.

Allerdings ist auch noch keiner extrem stark gestiegen. Für die Altersvorsorge bringen sie Brot und dünne Butter, aber nicht den Lachs obendrauf. Zudem sind sie keine reine Immobilienanlage: Fließt bei ihnen viel Geld herein - wie seit der Börsenkrise 2000/01 - dann kommen die Fondsmanager mit dem Kauf von Immobilien nicht nach. Sie müssen den Segen auf Geldkonten zu Minizinsen zwischenparken - oder minderwertige Objekte an Land ziehen. Zudem lassen sich die Gesellschaften nur ungern in die Karten schauen, ob sie die Immobilien ihres Bestandes fair nach Marktwerten in den Büchern stehen haben oder ob sie die Werte in der Flaute zu optimistisch kalkulieren. Unterm Strich taugen die offenen Fonds nur bedingt für die Altersvorsorge. Zumal sie nicht die Bedingungen für eine Riester-Förderung erfüllen. Der Frankfurter Fondsanbieter Deutsche Grundbesitz Management (DGI) kündigte im vorigen Sommer ein solches Produkt an, will jetzt aber doch nicht damit auf den Markt kommen. "Dafür gäbe es zu geringe Vertriebspotenziale", sagt DGI-Sprecher Tim Oliver Ambrosius.

Nicht jeder geschlossene Immobilienfonds hat Erfolg

Wer gut verdient, kann mit geschlossenen Immobilienfonds besser bedient sein als mit offenen. Für den Einstieg braucht der Anleger - je nach Gesellschaft - Minimalsummen von 5.000 bis 50.000 Euro, und er muss dieses Geld für viele Jahre entbehren können. Geschlossene Fonds bündeln die Beiträge der Beteiligten und kaufen damit bestimmte, beim Einstieg der Anleger schon ausgesuchte Immobilien und versuchen sie erfolgreich zu bewirtschaften. Wenn ihnen das gelingt, erhalten die Anleger jährliche Ausschüttungen und können später ihre Fondsanteile verkaufen.

Doch nicht jeder Fonds hat Erfolg. Dieser steht und fällt mit dem Schicksal einzelner Objekte, die Risikostreuung ist daher begrenzt. Außerdem ist selbst bei Fonds mit ordentlichen Immobilien der Ausstieg vor Ablauf der vorgesehenen Frist von meist zwölf und mehr Jahren schwierig: Für die Anteile gibt es keine Rücknahmepflicht der Unternehmen und keine funktionierende Börse, an der sie gehandelt werden. Wenn Anlegern dennoch der vorzeitige Ausstieg gelingt, müssen sie sich meist mit einem Bruchteil ihres ursprünglichen Einsatzes begnügen.

Vorsicht vor versteckten Ertragsschwächen

Einzelne Fondsgesellschaften versuchen neuerdings, ihre Produkte mit dem Etikett Altersvorsorge zu vermarkten: Statt Erträge auszuschütten, tilgen sie damit ihre Kredite für die Anschaffung der Immobilien. Dafür sollen in späteren Jahren die Gewinne der Anleger aus den schuldenfreien Objekten umso größer sein. Nach diesem Prinzip arbeitet etwa ein Fonds des Anbieters DGI mit einem Bankgebäude am Hamburger Alten Wall; der Fondsinitiator SAB aus Bad Homburg bot Ähnliches für das Berliner Einkaufszentrum "Neue Welt". Hier können Anleger ihre Erträge der ersten Jahren in eine "Immobilienrente" fließen lassen. Zielgruppe sind gut verdienende Selbstständige, für die es keine geförderte Riester-Rente gibt.

Oft dienen Verrentungs- und Kombimodelle bei geschlossenen Fonds den Anbietern indes als Verschleierungstaktik: Hinter einem Geflecht von Zahlungsströmen lässt sich die Ertragsschwäche einer zweitklassigen Immobilie leichter verstecken, wenn sie zusammen mit Wertpapieren und Versicherungen verkauft wird.

Immobilienaktien als spekulative Alternative

Eine erst in jüngster Zeit für die Altersvorsorge populärer gewordene Alternatvie sind Immobilienaktien. Es gibt etwa 60 AGs in Deutschland, die sich vor allem mit Liegenschaften beschäftigen. Manche Immobilien-AGs sind eher Mischkonzerne, vor allem der Branchenführer WCM. Andere profilieren sich in bestimmten Segmenten: die expansionsfreudige IVG auf Bürohäuser, Technologieparks und Logistikobjekte in ganz Europa, die weit kleinere Deutsche Euroshop auf Einkaufszentren oder die Deutsche Wohnen auf Mietshäuser. Viele andere Gesellschaften sind winzig, oft undurchsichtig, und es werden nur wenige Aktien frei gehandelt. Als Basis für die Altersvorsorge taugen sie daher nicht - eher als kleiner Beimischposten eines breit gefächerten Aktiendepots.

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