Anbieter geschlossener Immobilienfonds müssen Anleger über neue Steuerrisiken aufklären
Spekulationsteuer kappt Fondsrenditen

Eigentlich brummt das Geschäft der Immobilienfondsverkäufer vor Weihnachten - wenn nicht Steuerpläne Anleger ins Grübeln bringen. Genau dies geschieht in diesem Jahr. Investoren müssen überlegen, ob eine Fondsbeteiligung noch lohnt, wenn Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen besteuert werden.

HB DÜSSELDORF. "Steuergesetze haben in Deutschland die Haltbarkeit von Frischmilchprodukten." Zwar übertreibt Matthias Hünlein, Managing-Director der Deutsche-Bank-Immobilientochter DB Real Estate, mit dieser Einschätzung ein wenig. Doch Anbieter geschlossener Immobilienfonds werden ihm kaum widersprechen. Sie stellen nämlich gerade fest, dass ihre teils druckfrischen Prospekte von der Wirklichkeit überholt werden. Denn Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien sollen künftig auch nach zehn Jahren nicht mehr steuerfrei sein.

Die Pläne der Bundesregierung führen dazu, dass ein Fondsanleger kaum noch eine Chance auf einen Gewinn nach Steuern aus dem Verkauf einer Fondsimmobilie hat. Das hat vor allem zwei Gründe: Die Nebenkosten des Fonds erhöhen den Einkaufspreis der Immobilie für den Anleger. Die Wertsteigerung der Immobilie muss diesen Nachteil überkompensieren. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn wird aber nicht auf den Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis der Immobilien, sondern auf die viel größere Differenz zwischen Buchwert (Kaufpreis minus Abschreibungen) und Verkaufserlös erhoben. Je höher der Steuersatz des Anlegers ist, desto wahrscheinlicher sind NachsteuerVerluste. "Das hat mit Gewinnbesteuerung nichts zu tun. Besteuert werden Wertverzehr der Immobilie und Inflation", sagt der Berliner Steuerberater Hans Georg Oelmann.

Fondsanbieter können zwar hoffen, dass der Gesetzentwurf in einem Gesetz mit einer großzügigen Übergangsregelung mündet. Doch den Fondskommanditisten müssen sie vor der Unterschrift auf die neuen Steuerrisiken aufmerksam machen - etwa durch einen Prospektnachtrag.

Fondsanbieter berechnen auch bereits die Folgen der geplanten Steueränderung für die Rendite. Der Immobilienfondsanbieter LHI beziffert für seinen Fonds die Rendite nach Steuern für einen Spitzenverdiener auf 5,65 nach 7,52 Prozent. Real I.S. kalkuliert mit etwa 4,4 statt 5,4 Prozent.

Diese Renditeberechnungen basieren auf der Internen-Zinsfuß-Methode. Die Rendite bezieht sich auf das durchschnittlich gebundene Kapital des Anlegers, das niedriger als seine Einlage ist. Berücksichtigt werden alle Geldzuflüsse und-abflüsse während der Beteiligungsdauer. Die Rendite ist nicht mit der aus einer Anleihe vergleichbar.

Manchmal profitieren Fonds aber auch von der kurzen Haltbarkeitsdauer deutscher Steuergesetze. So dürften die in der Tabelle "Aktuelle Büroimmobilienfonds" genannten und in diesem Jahr aufgelegten Fonds etwas höhere Anfangsverluste als prospektiert erreichen. Der Grund: Der Zeitpunkt, ab dem Fondsanleger die "weichen Kosten" nicht mehr als Werbungskosten geltend machen können, sondern diese Nebenkosten wie die Immobilie abschreiben müssen, soll nun erst für Fonds gelten, die nach dem 1. September 2002 in den Vertrieb gingen. Dies sieht ein noch nicht veröffentlichter Erlass vor. Die Fondsanbieter gingen noch davon aus, dass der Vertrieb des Fonds im vergangenen Jahr hätte beginnen müssen.

Und ein Gesetz, dass die zeitlich unbegrenzte Besteuerung von Veräußerungsgewinnen festschreibt, könnte auch noch zum "Frischmilchprodukt" werden. "Gegen das Gesetz wird es Klagen hageln", sagt LHI-Vertriebsmann Sven-Michael Sautter. Die Kläger werden verlangen, dass die Steuergesetze angewendet werden, die zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs galten. Gegen eine aus ihrer Sicht verbotene Rückwirkung wehren sich bereits Immobilieninvestoren, die von der Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre überrascht wurden. Bis das Bundesverfassungsgericht darüber entschieden hat, sind Steuerbescheide in diesem Punkt nur vorläufig.

Quelle: Handelsblatt

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