Anlegergelder durch Gebäudeversicherung oft nicht vollständig abgesichert
Teurer Terrorschutz für US-Fonds

Rockefeller Center, Chrysler Building - Anteile an Wolkenkratzern mit klingenden Namen haben sich bei deutschen Anlegern gut verkauft. Doch solche Bürotürme im Herzen Manhattans gelten auch als mögliche Ziele von Terroristen. Die Folgen: ein drastischer Prämienanstieg und eingeschränkter Versicherungsschutz.

DÜSSELDORF. Ein Krieg im Irak rückt offenbar näher - die Angst vor Terrorattacken wächst. Als besonders gefährdet gelten Wolkenkratzer in New York. Zahlreiche Bürotürme in der amerikanischen Metropole gehören unmittelbar oder mittelbar über zwischengeschaltete Objektgesellschaften deutschen Anlegern, deren Geld in geschlossenen Immobilienfonds gepoolt wurde.

Wie andere Eigner auch, mussten die Fonds ihre Ansprüche an die Terrorabsicherung für die jährlich fälligen Neuabschlüsse nach dem Anschlag auf das Word Trade Center am 11.9.2001 drastisch herunterschrauben - oder exorbitant hohe Prämien akzeptieren.

Wie teuer die volle Absicherung gegen Terrorgefahren im Einzelfall wurde, zeigen die Konditionen für One Times Square im Fonds 18 des Kölner Anbieters Jamestown - statt 44 000 wurden im Jahr 2002 rund 1,3 Mill. Dollar fällig. Kein Wunder, dass manche Fonds auf die volle Absicherung von Terrorrisiken verzichteten (s. Handelsblatt vom 3.3.2003). Für Anleger haben eingeschränkte Deckung und steigende Prämien Konsequenzen: Zur Finanzierung der Gebäude wurde ihr Eigenkapital im Fonds um Bankdarlehen ergänzt. Im Schadensfall bedient sich die kreditgebende Bank immer zuerst, weswegen die Einlagen der Fondszeichner selbst unter Berücksichtigung der Grundstückswerte oft nur zum Teil abgesichert sind.

Einnahmeeinbußen durch höhere Prämien müssen Jamestown-Anleger vorläufig nicht befürchten. Denn die Mietverträge sind so gestaltet, dass höhere Versicherungsprämien als höhere Betriebskosten weitergegeben werden können. Fondsanlegern sollte jedoch klar sein: Mieter haben eine Schmerzgrenze, was die Summe aus Miete und Nebenkosten angeht. Wird sie überschritten, ziehen sie nach Vertragsablauf aus. Für dann womöglich leer stehende Räume zahlt der Fonds die anteilige Versicherungsprämie. Fazit von Jamestown-Chef Christoph Kahl: "Je länger die Restlaufzeit der Mietverträge ist, desto weniger kann Anlegern passieren."

Vielfach können Fonds jedoch die steigenden Versicherungsprämien nicht komplett weitergeben. Dadurch bedingte Einnahmeausfälle müssen nicht dramatisch ausfallen. Bruce Timm von der TMW Immobilien AG, die Fonds für die Düsseldorfer Ideenkapital AG konzipiert, rechnet vor, dass ein zu Jahresbeginn abgeschlossener höherer Versicherungsschutz für mehrere Gebäude im Rahmen eines Portfolio-Vertrages die Betriebskosten je Quadratfuß (= 0,93 Quadratmeter) nur um drei auf 69 Cent erhöht hat. Zum Hintergrund sagt er: "Seit Jahresbeginn ist Terrorschutz wieder billiger geworden." Den Weg über eine Gruppenversicherung geht auch die Deutsche Bank für ihre US-Immobilien.

Solche Portfolioversicherung haben allerdings Tücken. So sind Fondsobjekte mehrerer Anbieter über Portfolioversicherungen des Immobilienkonzerns und Fondspartners Tishman Speyer abgesichert. Würden mehrere Gebäude des Portfolios durch einen Terrorakt betroffen, würden die Gebäudeeigner nur anteilig entschädigt, warnt Laurent Rucker von CFB Commerz Fonds. Bernd Frischleder, Mitinhaber des auf US-Gebäudeversicherungen spezialisierten Maklers Frischleder & Hehemann gibt für den Fall, dass Gebäude nacheinander beschädigt werden, zu bedenken: "Es kann sein, dass am Ende keine Deckung mehr übrig bleibt." Ruckert macht sich keine Illusion über die Konsequenz im Schadensfall: "Die Versicherung wird den Vertrag kündigen."

"Im Moment glauben alle, es wird gut gehen", sagt Frischleder. Doch Maklern wie Fondsanbietern ist klar: Der nächste Terrorfall katapultiert die Prämien wieder hoch.

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