Auch die Boomregion Rhein-Main bleibt nicht von der schwachen Konjunktur verschont
Büromarkt muss einiges verkraften

Nach dem Ende des Höhenflugs der New Economy herrscht Katerstimmung in der Mainmetropole. Auch auf dem Markt für Büroimmobilien hat dies seine Spuren hinterlassen: Die Mieten sinken, Flächen stehen leer. Doch die dynamische Region wird die Talsohle rasch durchschreiten, prognostizieren Experten.

FRANKFURT. Im Fußball mag Frankfurt zweitklassig sein, wirtschaftlich ist die Region rund um die Hessenmetropole ein Schwergewicht: Auf 3,75 Prozent der Fläche der Bundesrepublik erwirtschaften 6,4 Prozent der deutschen Bevölkerung eine Bruttowertschöpfung von 149 Milliarden Euro: immerhin 8,6 Prozent der gesamten deutschen Wirtschaftsleistung geht damit auf das Konto des Rhein- Main-Gebiets.

Doch damit nicht genug der Superlative: Nirgendwo in Deutschland zählt man so viele Headquarter weltweit operierender Industrieunternehmen: Unter den 500 umsatzstärksten Unternehmen befinden sich mehr als 65 in und um Frankfurt. Allein 16 der 50 potentesten amerikanischen Unternehmen haben hier ihren Sitz, darunter die Adam Opel AG, Procter & Gamble, Motorola und Dow Deutschland. Last but not least ist Frankfurt unangefochten das internationale Finanzzentrum des Landes: Etwa 330 Kreditinstitute, darunter 130 ausländische, zählt die Stadt, überdies sind die Europäische Zentralbank und die Deutsche Bundesbank hier beheimatet und - nicht zu vergessen - hat die Deutsche Börse hier ihren Sitz. Mit rund 50 Messen im Jahr und 37 000 Ausstellern gilt Frankfurt überdies als größter europäischer Messeplatz und sein internationaler Flughafen mit einem Passagieraufkommen von mehr als 48 Millionen Reisenden pro Jahr ist nach London der zweitgrößte Airport Europas.

Zudem begründen mehr als 180 Telekommunikationsunternehmen, 100 Verlagshäuser sowie 400 Werbe- und PR-Agenturen den Ruf Frankfurts als bedeutender Kommunikationsstandort.

Dienstleistung also heißt das Erfolgsrezept der Region: 1,8 Millionen Beschäftigte - immerhin ein Anteil von 70 Prozent - arbeiten in diesem Bereich und erwirtschaften fast 76 Prozent der regionalen Bruttowertschöpfung. Da verwundert es nicht, dass "Mainhattan" und sein Umland traditionell zu den sechs bedeutendsten Büroimmobilienmärkten Deutschlands zählt. Allein in der Stadt Frankfurt stehen zehn Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung, im Rekordjahr 2000 wurden 700 000 Quadratmeter, im vergangenen Jahr immerhin noch 600 000 Quadratmeter Fläche neu oder wieder vermietet.

Doch auch die Boomregion Rhein- Main bleibt nicht von der schwachen Konjunktur verschont. "Im Augenblick herrscht eine Art Stillstand", beobachtet Michael Haenlein, Geschäftsführer des Frankfurter Gewerbemaklers Master Immobilien. "Die Unsicherheit auf Seiten der Investoren, vor allem aber bei den Büronutzern ist groß." Und noch, so seine Einschätzung, sei die Talsohle noch nicht erreicht: "Sie wird aber wohl hoffentlich Mitte 2003 durchschritten sein."

"Liebesentzug" nennt dies Oliver Obert, verantwortlich für den Bereich Bürovermietung beim internationalen Immobilienberater Jones Lang LaSalle in Frankfurt. Der noch vor Jahresfrist durchaus begehrte Büromarkt "Mainhattans" muss derzeit einiges verkraften: "Einbruch bei Neuanfragen, Rückgang beim Umsatz, Anstieg des Leerstands, Sinken der Mietpreise." Die Neuanfragen nach Büroflächen sanken im dritten Quartal 2002 um 48 Prozent auf nur noch 45 000 Quadratmeter gegenüber dem zweiten Quartal des Jahres. Gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr fällt der Rückgang mit 70 Prozent noch krasser aus: Damals registrierte Jones Lang LaSalle immerhin noch Anfragen nach 147 000 Quadratmetern Bürofläche.

Logische Folge dieser Abwärtsentwicklung: Der Leerstand wächst - und zwar deutlich. Mit circa 440 000 Quadratmetern am Ende des dritten Quartals, so die Researcher von Jones Lang LaSalle, hat sich das Angebot kurzfristig zur Verfügung stehender Flächen gegenüber dem Vorjahr nahezu verdoppelt, die Leerstandsrate erreicht 4,3 Prozent. Auch der Anstieg im Vergleich zum Vorquartal von immerhin 17 Prozent findet Obert "für den Frankfurter Markt sehr auffällig".

Grund sind insbesondere das hohe Fertigstellungsvolumen von knapp 37 000 Quadratmeter in den Monaten Juli bis Ende September. Und bis Ende des Jahres werden weitere 88 000 Quadratmeter auf den Markt kommen: "Mit einem Anstieg des Leerstandsvolumens und der Leerstandsrate auf etwa 4,5 Prozent ist zu rechnen."

Entsprechend geraten die Mieten unter Druck: Die Spitzenmiete, so das Düsseldorfer Maklerhaus Aengevelt, habe um fünf Prozent nachgegeben und liege derzeit bei 46 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Preiskonsolidierung bei den Durchschnittsmieten in Citylage indes habe sich noch deutlich rascher vollzogen: Sie sanken um 15 Prozent auf aktuell 32,30 Euro pro Quadratmeter.

Überhaupt, sagt Immobilienberater Michael Haenlein, seien Nutzer derzeit überaus preissensibel: "Die Kunden schauen mehr und mehr auf den Mietpreis und interessieren sich daher auch verstärkt für die Nebenlagen und das Umland."

Gestiegenes Kostenbewusstsein macht der Vermittler auch für die geringere Nachfrage nach Hochhausflächen verantwortlich: Weil Flächen in Bürotürmen in der Tendenz teurer sind als in traditionellen mehrgeschossigen Gebäuden, stapeln Investoren derzeit lieber tief.

Der Hochhausrahmenplan, eine Besonderheit der Stadt aus dem Jahr 1998, nach dem zukünftig rund eine Million Quadratmeter Bruttogeschossfläche in Wolkenkratzern entstehen könnten, werde daher wohl so schnell nicht umgesetzt, glaubt Haenlein.

Quelle: Handelsblatt

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