Bahn erzielt Milliardenerlös aus dem Verkauf von nicht benötigten Immobilien
Deutsche Bahn verkauft Aurelis an Landesbanken

Mit dem Verkauf und der Entwicklung brach liegender Bahngelände will die Deutsche Bahn Kasse machen. Um an das schnelle Geld zu kommen, hat sie die Aurelis gegründet und mit Filetstücken ausgestattet. Den Köder haben die Landesbanken jetzt geschluckt und springen als Finanziers auf den Zug.

FRANKFURT. Die Deutsche Bahn steht kurz vor dem Verkauf ihrer Mehrheit an ihrer Immobilientochter Aurelis Management GmbH, Frankfurt, an die Westdeutsche Immobilienbank, Mainz. Im Boot des Übernahmekonsortiums sitzt nach Informationen des Handelsblatts auch die Investmentbank Morgan Stanley. Der Kaufvertrag sei unterschriftsreif, heißt es in Branchenkreisen. Die 1995 gegründete Westdeutsche Immobilienbank ist eine Tochter der drei Landesbanken WestLB (50 %), Landesbank Rheinland Pfalz (25 %) und Landesbank Baden Württemberg (25 %).

Aurelis-Geschäftsführer Dieter Ullsperger, bis Juli noch Sprecher des Vorstands der Deutsche Bahn Immobiliengesellschaft mbH (DBImm), wollte zu den Käufern gegenüber dem Handelsblatt keine Stellung nehmen. Er bestätigte aber, dass die Überprüfung des Immobilien-Portfolios durch die Investoren abgeschlossen sei. Dies galt als Voraussetzung für die Veräußerung. Die Aurelis war Anfang des Jahres mit dem nun erreichten Ziel gegründet worden, einen finanzkräftigen Mehrheitsgesellschafter mit Immobilien-Know-how für die Entwicklung und Verwertung der Bahngrundstücke zu finden.

Die Bahn verspricht sich von dem Verkauf der Mehrheit einen Erlös von 1,5 Mrd. Euro. Sie hatte 2001 ein Immobilienpaket von 35 Millionen qm geschnürt, in dem sich vor allem Filetstücke aus ihrem nicht betriebsnotwendigen Immobilienbesitz von 280 Millionen qm befinden. Darunter sind beispielsweise ehemalige Güterbahnhöfe in Großstädten, die als letzte große Freiflächen in den Städten bereits fest verplant sind, wie etwa das Europa- Viertel in Frankfurt am Messegelände (70 ha), die "Neuen Münchener Adressen" (63 ha) oder die "Neuen Düsseldorfer Stadtquartiere" (35 ha).

Laut Ullsperger will Aurelis pro Jahr einen dreistelligen Millionenbetrag aus den Verkäufen ihres Immobilienportfolios erzielen. 2002 sollen bereits 200 Mill. Euro aus Projektverkäufen erlöst werden. 40 Mill. Euro hat die seit August tätige Aurelis bereits erreicht. Insgesamt hat das Unternehmen zur Zeit 130 Projekte in der Pipeline.

Den Marktwert der Aurelis-Immobilien hat die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG auf 2,7 Mrd. Euro veranschlagt. Damit steht Aurelis in Deutschland vor der Bayerischen Immobilien AG und der WCM-Gruppe auf dem ersten Platz der Immobiliengesellschaften. In Europa nimmt das Unternehmen den sechsten Platz ein.

Dem Marktwert stehe ein Immobilienwert von 10 bis 15 Mrd. Euro gegenüber, sagte Ullsperger. Er räumte aber ein, dass dazu erst einmal kräftig investiert werden müsse. Realistisch sei ein Entwicklungsgewinn von 10 bis 20 %.

Aurelis entwickelt die Flächen lediglich bis zur Planungs- und Baureife. Danach werden die Grundstücke an Projektentwickler verkauft. Dabei setzt Aurelis auf Teilverkäufe und eine Mischung aus Gewerbe und Wohnungen, um das Verkäuferrisiko zu verringern. In München habe Aurelis bereits erste Verkäufe getätigt, sagte Ullsperger. In Frankfurt steht der Abschluss mit der Messegesellschaft kurz bevor. In Düsseldorf gebe es Interessenten für den Wohnbereich.

Aurelis spüre den schwachen Immobilienmarkt nicht, sagte Ullsperger. Die meisten Projekte seien bereits seit langer Zeit bekannt und wegen der Lage in den Innenstädten sehr attraktiv. In der Regel gebe es genügend Kaufinteressenten.

In Filetlagen werde ein Verkauf immer gelingen, bestätigte Jürgen Michael Schick, Sprecher des Verbands Deutscher Makler (VDM). Doch das große Geschäft sieht er für Aurelis nicht. Der Entwicklungswert von 15 Mrd. Euro sei ein reiner Buchwert. Die Entwicklung der Bahn-Immobilien sei aus der Not geboren. Für den Großteil der Immobilien werde Aurelis nur schwer Käufer finden.

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