Banken könnten die Gewinner des Konzentrationsprozesses unter den Emittenten von Immobilienbeteiligungen werden
Anbieter geschlossener Fonds auf Partnersuche

Immer häufiger sperren Banken den Initiatoren geschlossener Immobilienfonds den Geldhahn zu. Auch die finanzpolitische Entscheidung, Steuervorteile der Anleger für die Anfangsverluste solcher Fonds abzuschaffen, hat die Anbieter unter Druck gesetzt. Sie suchen nun kapitalkräftige Verbündete.

DÜSSELDORF. "Der klassische Immobilienfonds ist lebendiger denn je" - zumindest der Verband Geschlossene Immobilienfonds (VGI) ist davon überzeugt. In der Branche wird dieser Optimismus jedoch nicht geteilt. So meint Anno August Jagdfeld, mit seiner Firma Fundus Fondsverwaltungen GmbH selbst VGI-Mitglied: "Der klassische geschlossene Immobilienfonds ist tot." Denn die Zeiten, in denen Anleger solcher Fonds ihre Anfangsverluste steuerlich absetzen konnten, sind vorbei - und damit die Anbieter geschlossener Immobilienfonds ihres zugkräftigsten Verkaufsarguments beraubt. Jagdfeld stellt daher nüchtern fest: "Der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Fonds ist nicht mehr da." Die Renditen seien ähnlich, die Steuerlast bei im Ausland investierten offenen Fonds gering.

Offene Immobilienfonds sind Kapitalmarktprodukte, die dem Gesetz über Kapitalanlagen (KAGG) und damit der Aufsicht unterliegen. Sie können jederzeit - börsentäglich - gehandelt werden. Geschlossene Fonds sind dagegen Anteile an Unternehmen, die nicht der Aufsicht unterliegen und auch nicht frei handelbar sind.

Die Anbieter geschlossener Immobilienfonds kämpfen noch mit einem weiteren Problem: Die Banken knausern mit Krediten, was vor allem Anbieter trifft, hinter denen keine Bank steht.

Zudem habe die Rechtsprechung in der Vergangenheit den Schutz der Anleger gestärkt und damit das Risiko von Schadensersatzklagen erhöht, meint Walter Fink, geschäftsführender Gesellschafter der KC Holding AG: "Der Sprung von der Haftung des Vermittlers zu der des Initiators ist kurz." Fink weiß, wovon er spricht. Ex-Vertriebspartner AWD hat gerade einen Schadenersatz-Prozess wegen des KC-Fonds 94/17 verloren. Der Fonds ist im Gerede, seit Musicalveranstalter Stella, zugleich Hauptmieter der Fondsimmobilie, insolvent wurde. Fink hält es daher für sinnvoll, Risiken über mehrere Objekte zu streuen, so dass der Ausfall eines Mieters nicht zu stark auf das Fondsergebnis durchschlägt. Weil Fonds vorfinanziert werden müssen, werden nur eigenkapitalstarke Initiatoren solche Fonds auflegen können.

Doch woher soll das Eigenkapital kommen? Eine Option ist der Börsengang: Vorreiter spielte MPC Münchmeyer Petersen Capital. Neben der Emission von Schiffsbeteiligung mischen die Hamburger auf dem Markt für Auslands-Immobilienfonds mit.

Helmut W. Falk war mit seiner jüngst umfirmierten Falk Capital AG schon auf dem Sprung auf den Kurszettel, als ihm die Entwicklung an den Börsen einen Strich durch die Rechnung machte. "Eine höhere Anziehungskraft auf Vertrieb und Einkaufskontakte", nennt Falk als Motiv für seinen Börsenplan.

Auch Harald von Scharfenberg, Geschäftsführer und Alleingesellschafter der BVT Holding GmbH & Co. KG, hat bereits einen Plan für den Börsengang seines Unternehmensmantels, der BVT Finanz AG, in der Schublade. Zurzeit brauche er allerdings weder freie Aktionäre noch die strategische Partnerschaft einer Bank. Er hat die Hypo-Vereinsbank-Tochter Blue Capital bei einer Fonds-Serie, die in US-Shopping-Centern investiert, ins Boot geholt.

Die Wert-Konzept-Eigner Hans-Peter Gippert, Reinhard Müller und Helmut Kulisch gehen einen anderen Weg. Sie nutzen die Kapitalkraft des Immobilienunternehmens IVG. Zurzeit noch mit jeweils 25,5% bzw. 9% an ihrer Firma beteiligt, verhandeln sie aktuell mit der IVG über den vorzeitigen Abschied von ihren restlichen Anteilen, die sie ohnehin spätestens Ende 2003 an die IVG abgeben werden. Wert-Konzept-Chef Gipperts Erfahrung: Mit Partner IVG lasse sich bei Kreditverhandlungen ein größeres Gewicht in die Waagschale werfen. Parallel werde der Bank-Vertrieb forciert.

Eine Bank an ihrer Seite suchte die SAB und fand sie in der BHW AG, die jetzt 40 % der SAB-Anteile hält. Die BHW-Tochter Allgemeine HypothekenBank Rheinboden hilft, Immobilieneinkäufe zu finanzieren, die BHW Bank streckt Kunden Geld für den Anteilskauf vor. "Viele Banken machen das nicht mehr", sagt Vorstand Bernd Wrobel und blick in die Zukunft: "Einige freie Initiatoren werden einen ähnlichen Weg suchen wie wir."

Wolfgang Görlich, Gründer der Dr. Görlich GmbH, ist zwar im Moment nicht auf Partnersuche. Doch er bekennt freimütig: "Wenn morgen eine Bank kommt - warum nicht."

Verstärken muss nicht Beteiligen bedeuten, auch Vertriebskooperationen können Vorteile bringen, wie die DCM Deinböck Capital Management AG zeigt. Sie koppelte einen geschlossenen Fonds mit Investmentfonds der Deutsche-Bank-Tochter DWS, den die Deutsche Bank exklusiv vertreibt. Die Kooperation soll fortgesetzt werden. Den Anteil der Banken am Absatz kommentiert Vorstand Claus Hermuth knapp: "Tendenz: steigend."

Mit einer Bank, der Deutschen Apotheker- und Ärztebank eG, ist die Gebau schon lange im Geschäft. "Wir sind auf dem Absatzniveau von 1990/91 und können damit leben", sagt Generalbevollmächtigter Heinz-Werner Ernst. Was der Gebau wohl leicht fällt. Hinter ihr steht die im Hotelgeschäft fest verankerte Familie Lindner.

Falk, Fink, Jagdfeld, Görlich von Scharfenberg, sie alle sind Pioniere der Fondsbranche - und in einem Alter, in dem Gedanken an den Ruhestand nahe liegen, was den Fondsanalysten Stefan Loipfinger zu dem Fazit bringt: "Der anstehende Generationswechsel unter den gründergeführten Unternehmen ist Teil des Konzentrationsprozesses, der jetzt stattfinden wird."

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