Bei einem Immobilien-Blind-Pool weiß der Anleger nicht, welche Gebäude gekauft werden
Nur Tricks sichern Steuervorteile

Die Wahl des richtigen Investitionsobjektes beschert Anlegern auch in Zukunft Anfangsverluste, damit der Fiskus leer ausgeht.

DÜSSELDORF. Sind hohe, steuermindernde Anfangsverluste gefragt? Dann kommt nur ein geschlossener Immobilien-, Schiffs- oder Windparkfonds in Frage, der seine Gesellschafter auf jeden Fall zum Hersteller macht - so scheint es auf den ersten Blick. Denn nur die Anleger eines solchen Fonds können die Nebenkosten sofort steuermindernd geltend machen. Kein Pappenstiel, erreichen die Nebenkosten doch oft über 15 Prozent des Fondsvolumens. Erwirbt der Fonds sein Investitionsobjekt, ohne "Hersteller" zu sein, fällt dieser Steuervorteil weg.

Allerdings wird nach dem neuen Fondserlass, den die Finanzverwaltung zurzeit vorbereitet, ein Anleger nur Hersteller, wenn er in Gesellschafterversammlungen entscheidet, was gekauft wird und wie es und von wem es finanziert wird. Oder die Gesellschafter müssen einen Beirat aus ihrer Mitte wählen, der diese Entscheidungen mit vorbereitet. Der erste Eindruck von Claus Hermuth, Vorstand des Immobilienfondsanbieters DCM AG: "Es ist ein irreales Spiel, Anleger an einem Blind Pool zu beteiligen und Beiräte in die Verantwortung zu treiben." Bei einem Immobilien-Blind-Pool weiß der Anleger nicht, welche Gebäude gekauft werden. Deswegen lehnen Anlegerschützer solche Modelle ab. Sie befüchten Manipulationsmöglichkeiten zum Schaden der Anleger. Weil Beiräte für Fehlentscheidungen haften, müssen sie auf Kosten der Anleger versichert werden. Wo die Haftsumme nicht ausreicht, schlägt der Berliner Steuerberater Hans Georg Oelmann vor, die Haftung der Beiräte durch Verträge zu begrenzen.

Bleibt das Problem der Kompetenz: Schiffsfondsanleger kennen nur in Ausnahmefällen den Schiffsmarkt, und wer sich an einem Windrad beteiligt, kann in der Regel so wenig wie der Immobilienanleger beurteilen, ob der Fondsinitiator einen guten Standort ausgewählt hat.

Lohnt sich für ein paar Prozentpunkte mehr Anfangsverlust ein so hoher Verwaltungsaufwand? In den meisten Fällen nicht. Für Fonds, mit deren Vertrieb nach dem 31.8.02 begonnen wurde, gilt nicht mehr die Übergangsregelung, die es noch ermöglichte, die Nebenkosten steuermindernd geltend zu machen. Und dennoch bieten manche attraktive Anfangsverluste.

Schifffahrtsexperte Jürgen Dobert stellt fest, dass die neuen Schiffsfonds bereits Anfangsverluste auf dem Niveau der Altfonds zwischen 50 und 70 Prozent erreichen. Ermöglicht werde dies durch über mehrere Tranchen gestreckte Einzahlungen, für die Schiffsbauzeit sofort vorausbezahlte Zinsen und durch die Beteiligung stiller Gesellschafter. Stille Gesellschafter erhalten eine feste Verzinsung, aber keine Verluste, so dass die Anfangsverluste auf ein gegenüber früheren Modellen geringeres Kommanditkapital verteilt werden.

Auch Windkraftfonds können noch Anfangsverluste von annähernd 100 Prozent anbieten. Sie nützen nicht nur die für Schiffe geltende degressive Abschreibung (vom Restwert), sondern auch noch 20 Prozent Sonderabschreibungen für kleinere und mittlere Betriebe nach § 7g Einkommensteuergesetz. Die anvisierte Verlustquote werde über die Höhe des Eigenkapital angesteuert, sagt der Berliner Wirtschaftsanwalt Gerhard Schmitt. Immobilien-Neubau-Fonds können da nicht mithalten. Die möglichen Abschreibungen sind viel geringer und ein Ausgleich durch ein sehr geringes Eigenkapital würde das Risiko für die Anleger unvernünftig hoch treiben. DCM-Vorstand Hermuth kommentiert frustriert: "Der Fondserlass treibt uns ins Ausland.

Quelle: Handelsblatt

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