Beim Immobilienkauf im Ausland müssen Investoren viele Hürden überwinden
Ein Hauch von Luxus im Vorschriftendschungel

Freizeitspaß mit Rendite und Steuerersparnis erhoffen sich viele Anleger beim Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland. Doch wer sich im Dickicht von Vorschriften oder Tricks verfängt, bekommt schnell Ärger.

DÜSSELDORF. Das Essen ist köstlich, der Wein fließt in Strömen, und beim Dessert wird unterschrieben. "Unseriöse Makler nutzen die Urlaubsstimmung deutscher Touristen, um rasch noch eine Ferienimmobilie an den Mann oder die Frau zu bringen", warnt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien. Sonne, Strand und Meer wünschen sich die meisten für ihr Feriendomizil. Für die einen ist es Statussymbol, für die anderen der geplante Altersruhesitz. Nur wenige betrachten es als reine Kapitalanlage. Und einige glauben immer noch, dem deutschen Fiskus damit eins auswischen zu können. Traumziel in Sachen Ferienimmobilie ist Spanien. Den zweiten und dritten Platz belegen Frankreich und Italien. Für alle drei Länder gilt: Je näher an der Küste desto teurer - und desto mehr sollte der Käufer aufpassen.

Unverständliche Vorschriften, Gesetze und fremde Gepflogenheiten beim Immobilienerwerb bergen viele Fallstricke. So ist zum Beispiel in Spanien und Italien der zwischen Käufer und Verkäufer geschlossene Vorvertrag rechtsverbindlich. Dort wird dann meist ein höherer Kaufpreis vereinbart als später im Notarvertrag. Unterverbriefung nennen Makler diesen Trick, der Grunderwerbsteuern und Notargebühren sparen soll. Weil das viele Käufer zum Einsatz von Schwarzgeld reizte, ist Unterverbriefung oft das Erste, wonach auch ein misstrauisch gewordener deutscher Finanzbeamter sucht.

Im schlimmsten Fall existiert das erworbene Traumhaus nur auf dem Papier

Das Ferienglück in den eigenen vier Wänden bröckelt manchmal schnell. Erster Konfliktpunkt: Die Bauqualität im sonnigen Süden entspricht bei weitem nicht deutschen Bauvorschriften. "Ich habe in meiner ganzen über 25-jährigen Praxis in Spanien noch nie erlebt, dass ein Bauvorhaben problemlos und laut Plan abgewickelt wurde", warnt Werner Steuber von der Deutschen und Schweizerischen Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz. Weil es immer wieder Ärger gab, muss seit zwei Jahren jeder Bauherr eine Zehn-Jahres-Garantie-Versicherung gegen Baumängel aller Art abschließen. Die Prämie von rund zehn Prozent der Bausumme schreckt viele. Daher wird bisweilen getrickst, um sie zu umgehen.

Nicht so genau mit den Vorschriften nehmen es oft auch ausländische Bauträger. Sie haben manchmal noch nicht einmal bei den Behörden vor Ort alle notwendigen Genehmigungen eingeholt. In Italien und Spanien werde viel schwarz gebaut, warnt Schöllhorn. "Ich kenne Fälle, da werden riesige Appartementblocks hochgezogen, und das Bußgeld für das Bauen ohne Genehmigung ist bereits in den Preisen einkalkuliert", bestätigt auch Steuber. Den Krieg mit den Behörden hat ohnehin der Käufer. "Ohne Baugenehmigung gibt es keine Abnahme und ohne die oft keinen Stromanschluss", warnt Steuber. Wer nachträglich Genehmigungen für Fenster oder Terrasse im Ausland besorgen muss, bekommt Probleme - im schlimmsten Fall existiert das erworbene Traumhaus nur auf dem Papier.

Zum Steuern sparen eignet sich das Ferienhaus im Ausland in aller Regel nicht

Deshalb seien gebrauchte Objekte im Ausland immer noch besser als ein Neubauprojekt, meint Schöllhorn: "Der deutsche Bauherr kann den Bau nicht kontrollieren. Baumängel treten deshalb oft erst nach vollständiger Bezahlung auf und sind dann schwer geltend zu machen." Lieber gebraucht kaufen, empfiehlt auch Werner Steuber: "Da kann man sehen und anfassen, was man kauft."

Und: Ob neu oder gebraucht: Auf Wertsteigerung und eine entsprechende Rendite beim Wiederverkauf hofft der Käufer bei Ferienimmobilien meist vergebens. Steuber erklärt: "In ganz seltenen Fällen lässt sich später ein Veräußerungsgewinn erzielen."

Noch schneller zerschlägt sich oft die verschwommene Wunschvorstellung, dass sich mit der Immobilie im Ausland das deutsche Finanzamt austricksen lässt. Zum Steuern sparen eignet sich das Ferienhaus im Ausland in aller Regel nicht.

"Eine Mitteilungspflicht des deutschen Steuerzahlers bei Eigennutzung gibt es nicht", stellt Schöllhorn klar. Kontrollmitteilungen aus dem Ausland kommen aber durchaus vor. In den Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien und Frankreich sind sie ausdrücklich vorgesehen. Erfährt der deutsche Fiskus vom Häuschen im sonnigen Süden, argwöhnt er, dass das Ferienglück mit unversteuertem Schwarzgeld finanziert wurde. Besonders Käufer, die im Ausland unterverbrieft haben, sollten dann ordentlich versteuerte Geldquellen nachweisen können.

Nur am Rande forscht der Fiskus dann auch gleich nach vielleicht noch unversteuerten Mieteinnahmen; denn wenn der Steuerzahler seinen Hauptwohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt im Inland hat, hat das Finanzamt auch bei ausländischen Einkünften ein Wörtchen mitzureden. Das macht dann im Ergebnis weder den Steuerzahler noch das Finanzamt froh, denn meist hält sich der steuerpflichtige Mietgewinn durch Kosten und Abschreibungen ohnehin in Grenzen.

Eigentümer, die mühevoll eine Einnahme-Überschuss-Rechnung für ihr Ferienhaus aufgestellt haben, wittern oft eine andere Steuersparchance. Sie wollen ihr Finanzamt an allen Flug- und Aufenthaltskosten beteiligen, denn aufgesucht habe man die Ferienwohnung ja nur, um sie zur Vermietung vorzubereiten. Doch wer vorgibt, drei Wochen Fliesen ausbessert und die Gartenstühle angestrichen zu haben, findet bei deutschen Finanzrichtern kein Verständnis für solche Vermietungsausgaben. Mehr noch: Nach Paragraph 2 a des deutschen Einkommensteuergesetzes dürfen Verluste aus der Vermietung ausländischer Immobilien ausdrücklich nicht geltend gemacht werden.

Also Finger weg vom gekauften Ferienhaus und doch lieber bequem im Hotel einmieten? Wer genug Geld übrig habe, sollte sich die eigenen vier Wände im sonnigen Süden ruhig gönnen, meint Steuber: "Das ist Konsum."

TIPPS:

Italien: Bei der Erbschaftsteuer gibt es jetzt gleich bleibende Steuersätze, die nur noch vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Die Steuersätze der Schenkungsteuer liegen um einen Prozentpunkt unter denen der Erbschaftsteuer. Damit ist das italienische Steuersystem günstiger als das deutsche (Steuersätze steigen mit dem Wert des Erbes, kein Unterschied zwischen Erbschafts- und Schenkungsteuer). Die Freibeträge gibt es in Italien künftig - wie schon immer in Deutschland - für jeden Erben.

Frankreich: Privatkunden dürfen maximal 3 000 Euro bar bezahlen. Größere Beträge müssen per Banküberweisung entrichtet werden. Das schreibt das neue französische Geldwäschegesetz vor. Kaufleute dürfen nach diesem Gesetz sogar nur 750 Euro bar zahlen.

Deutschland: Die Frage, ob ein Immobilienbesitzer gewerblich mit Grundstücken handelt, wird von der Finanzverwaltung meist durch Prüfen der "Drei-Objekt-Grenze" entschieden. Dabei zählt der Fiskus auch Auslandsimmobilien mit.

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