Berater sollen Miete je Arbeitnehmer senken
Immobilienmakler helfen Kunden beim Umzug

Auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt herrscht Flaute. Manche Unternehmen wollen diese nutzen, um ihre Immobilienkosten zu senken - etwa indem sie Standorte zusammenlegen. Oder die Bürofläche soll an die gesunkene Belegschaft angepasst werden. Selbst expandierende Unternehmen wollen die Mietkosten nicht in gleichem Maße steigen lassen wie die Lohnkosten. Die großen Makler bauen jetzt eine Dienstleistung aus, die im anglo-amerikanischen Raum längst üblich ist. Wohl weil Mieterumsetzung und Mietervertretung langweilig klingen, heißt dieser Service auch in Deutschland Tenant Relocation Management (TRM) oder Tenant Representation (TR).

DÜSSELDORF. Der Makler vertritt hier als Berater allein die Mieterinteressen. Das Outsourcing von Immobiliendienstleistungen durch Unternehmen, deren Kernbereich nicht das Immobiliengeschäft ist, beflügele die Nachfrage nach dem neuen Service, sagt Richard Tucker, TR-Berater bei Jones Lang LaSalle (JLL) in Frankfurt.

"Es kommt nicht darauf an, die Miete je Quadratmeter zu senken, sondern die Miete je Arbeitsplatz muss sinken", erklärt José Martinez von der Vermietabteilung von Atis Real Müller in Frankfurt. Wer einen billigen Altbau miete, brauche leicht 25 bis 40 Prozent mehr Fläche, da die Räume im Vergleich zu modernen Neubauten uneffektiver gestaltet sind. Mit optimierten Flächen ließen sich pro Arbeitsplatz 25 Prozent der Mietkosten sparen.

In der Praxis führen mehrere Wege zum Ziel. So kann der Mieter in einer Immobilie zu möglicherweise günstigeren Konditionen bleiben, lässt diese aber - soweit möglich - bedarfsgerecht umbauen oder durch Zumieten angrenzender Flächen ausbauen. Oder er findet eine besser geeignete Fläche in einem anderem Bürohaus. Ist dies nicht der Fall, kann er einen Investor suchen, der ein Gebäude nach seinen Wünschen baut. In den beiden letztgenannten Fällen fallen allerdings Umzugskosten an.

"Mieterinteressen konsequent durchsetzen"

"Wir verfolgen solche Szenarien parallel", sagt JLL-Experte Tucker. Wobei Max Unger, Projektmanager bei Ernst & Young Real Estate (E & Y RE), betont: "Es geht nicht um eine Front gegenüber einem potenziellen Vermieter, sondern darum, die Mieterinteressen konsequent durchzusetzen." Was aktuell gar nicht so schwer ist. Vermieter wollen ihre Mieter halten, weil Leerstände noch mehr auf ihre Rendite drücken als Incentives, wie etwa ein kostenloser Umbau nach Mieterwünschen. Und der Vermieter eines neuen Objektes belohnt womöglich den Umzug, in dem er die Kosten übernimmt. Wer rechtzeitig plant, hat auch die Option, sich ein Gebäude nach eigenem Geschmack bauen zu lassen. "Die Projektentwickler suchen deshalb den Kontakt zu uns", sagt Michael Haenlein, dessen Firma Master Immobilien GmbH den TRM-Service primär in der Region Frankfurt anbietet. Die Entwickler müssen allerdings die meisten Büros vermieten, ehe der Bau beginnt. Sonst geben die Banken keine Kredite, die aber für die Finanzierung der Neugeschäfte nötig sind.

Dass Mieter ihre Interessen nicht nur gegenüber Vermietern "konsequent" durchsetzen lassen, belegt eine Beobachtung von Atis-Spezialist Martinez: Deutsche Unternehmen würden die Arbeitsstättenrichtlinie mit ihren Flächenvorgaben je Mitarbeiter zwar eher einhalten. Doch US-Unternehmen würden diese oft umgehen. Sie haben offensichtlich leichtes Spiel - solange die Vorgaben zu den Fluchtwegen eingehalten werden. Die Arbeitsstättenrichtlinie sei kein Gesetz, weswegen lediglich Rügen von der Aufsicht drohten, sagt Martinez.

Schritte des TRM-Prozesses

Die einzelnen Schritte des TRM-Prozesses beschreibt er so: Grundriss des aktuell gemieteten Objektes analysieren, Organisationsplan des Mieters erstellen, künftigen Raum- und Technikbedarf ermitteln, wozu die Kühlung der EDV-Server genauso gehört wie die Schallschutzanforderungen in den Konferenzzonen, mit den Vermietern verhandeln oder bei einem Neubau das Projekt ausschreiben. Ob Um-, Aus- oder Neubau - die Bauüberwachung ist Teil des Alles-aus-einer-Hand-Services, der auch umfasst, anschließend den Umzug zu organisieren und nötigenfalls Nachmieter für die frei werdenden Flächen zu suchen.

Doch die TR-Geschäfte könnten noch besser gehen. "Unternehmen schieben Immobilienentscheidungen oft auf die lange Bank. Dadurch verschenken sie womöglich Geld." Das gilt insbesondere dann, wenn neu gebaut werden soll, was ohnehin nur für große Kunden in Frage kommt. Haenlein rät Großkunden, sich drei bis vier Jahre vor Auslauf des Mietvertrages mit Projektentwicklern zusammen zu setzen.

Höchstens 20 Prozent seiner TR-Kunden würden neu bauen, sagt Haenlein. Tucker setzt die Quote sogar nur bei zehn Prozent an. Dagegen läuft das Angebot der nicht aus der Maklerbranche stammenden E & Y RE Projektmanager Max Unger zufolge "primär auf einen Neubau hinaus". "Der Mieter soll die Rechte eines Bauherren erhalten, ohne die finanziellen und technischen Risiken eines Investors tragen zu müssen", beschreibt Unger das Credo von E & Y RE.

Quelle: Handelsblatt Nr. 066 vom 02.04.04 Seite 45

Weitere Informationen zu Immobilien finden Sie unter: www.handelsblatt.com/immobilien

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