BGB - Neues Immobilienrecht
Verschärfte Haftung für Werbung

Wer eine Immobilie verkauft, haftet jetzt auch für die Werbung - und unbeschränkt bei Körperschäden. DMEuro.com stellt Änderungen im Immobilien-Recht vor.

Die wohl am weitesten gehende Reform der letzten einhundert Jahre im Zivilrecht wird nicht nur das gesamte Kaufrecht des BGB umstellen, sondern die Neuregelungen im Recht der Verjährung und für Allgemeine Geschäftsbedingungen betreffen den gesamten Immobiliensektor.

Kaum ein Objekt wird ohne ein Exposé oder eine farbige Anzeige verkauft. Immobilien-Gesellschaften werben mit dem Mietertrag, den die Wohnung abwerfen wird. Auch die freie Fernsicht soll den Käufer dazu veranlassen, gerade dieses Gebäude zu erwerben. In den wenigsten notariellen Kaufverträgen finden sich jedoch diese Werbeaussagen wieder. Entsprach das Objekt nicht den Erwartungen, berief sich der Verkäufer bisher auf die abschließenden Regelungen des Vertrages. Vor diesem Hintergrund die Rückabwicklung zu verlangen, bedeutet stets ein hohes Prozessrisiko.

Dies wird sich nun ändern. Der Verkäufer haftet nun auch für Werbeaussagen über konkrete Eigenschaften eines Objekts. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sie vom Verkäufer stammen. Hat sich der Hersteller oder sein Vertreter öffentlich zu Merkmalen geäußert, so kann sich der Käufer auch darauf berufen. Noch nicht abschließend geklärt ist, ob dies auch für Äußerungen von Maklern gilt. Es ist empfehlenswert, Werbung noch genauer auf deren Richtigkeit hin zu überprüfen. In jedem Fall sollten Zeitungsanzeigen und Werbeprospekte, die zu einem Vertrag geführt haben, aufbewahrt werden. Im Streitfall können diese neben dem Notarvertrag entscheidende Beweismittel sein.

Körperschäden: Unbeschränkte Haftung

Bei Verletzungen von Leben, Körper und Gesundheit sind Haftungs-Begrenzungen jetzt unwirksam. Erleichterung für Käufer, Risiko für Handwerker oder Bauträger.

Ob Handwerker, Immobilienmakler oder Bauträger: Jeder Gewerbetreibende schließt in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Haftung aus, wenn ihm keine grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz vorgeworfen werden kann. War beispielsweise die Baugrube oder das Treppengeländer nicht ausreichend gesichert, blieb der verletzte Kaufinteressent meist auch auf seinem Schaden sitzen. Der Nachweis, dass der Bauträger grob fahrlässig das missachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen, gelang kaum. Die Rechtsprechung war hier regelmäßig großzügig.

Seit dem 1. Januar 2002 sind Haftungs-Begrenzungen für Verletzungen von Leben, Körper und Gesundheit per se unwirksam. Der verletzte Kaufinteressent muss nun nicht mehr mit Sachverständigen-Gutachten die besonders schwere Schuld des Bauträgers nachweisen. Den finanziellen Schaden bekommt er in jedem Fall auch bei leicht fahrlässiger Schädigung ersetzt. Der Münchner Rechtsanwalt Markus S. Rieder empfiehlt nicht nur deshalb eine grundlegende Überarbeitung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen: Wer seine Klauseln nicht modifiziert, läuft Gefahr, die Haftungs-Begrenzung insgesamt und nicht nur für Körperschäden zu verlieren. Er könnte dann auch bei nur finanziellen Schäden des Vertragspartners für einfaches Verschulden in Anspruch genommen werden.

Erschließungs-Beiträge: Zahlungspflicht

Der Zeitpunkt ist wichtig. Verkäufer müssen genau die Verträge prüfen.

Ist das verkaufte Grundstück noch nicht an die Wasserversorgung, Kanalisation oder an das öffentliche Straßennetz angeschlossen, so drohen je nach Größe des Grundstücks Erschließungs-Beiträge in fünf- oder sechsstelliger Höhe. Nach bisheriger Rechtslage war es Sache des Käufers, anfallende Kosten zu tragen. Nun stellt das Gesetz darauf ab, ob "beim Vertragsschluss mit der Erschließung bautechnisch begonnen" worden war. Ist dies der Fall, muss der Verkäufer alle hierauf entfallenden Kosten tragen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob mit den Bauarbeiten gerade in der Nähe des verkauften Grundstücks begonnen worden ist.

Erfolgte zum Beispiel für die entfernt liegende Kläranlage, an die das Objekt anzuschließen ist, der erste Spatenstich vor dem Notartermin, so haftet der Verkäufer nun für die Entwässerungs-Beiträge. Will der Verkäufer unliebsame Überraschungen, oft Jahre nach Vertragsschluss, vermeiden, empfiehlt sich eine genaue Prüfung des notariellen Vertrages sowie seine etwaige Änderung. Auch gezielte Nachfragen bei Behörden und zuständigen Beamten helfen, Risiken zu minimieren.

Gewährleistungs-Ausschluss: Eingeschränkt

Mit einem Gewährleistungs-Ausschluss wollten Verkäufer oft einen möglichen Regress auf Küchen oder Mobiliar ausschließen. Nun muss genau auf die Klauseln geachtet werden.

Nach Ablauf der Sozialbindung ist es üblich, dass Unternehmen ganze Wohnblocks als Eigentumswohnungen verkaufen. Um die Attraktivität des Objekts zu steigern, werden häufig Küchen oder Einbauschränke mitverkauft. Gleichzeitig legt der Verkäufer aber Wert darauf, dass die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen wird. Es dürfte kaum einen Kaufvertrag über eine Gebraucht-Immobilie geben, in dem kein Gewährleistungs-Ausschluss vereinbart wurde.

Gerade diese Praxis könnte für den Verkäufer nun ins Auge gehen. Wird nämlich neben der Immobilie eine bewegliche Sache an einen Verbraucher verkauft, so geht der pauschale Gewährleistungs-Ausschluss ins Leere. Dies würde bedeuten, dass der Verkäufer für die Wohnung fünf Jahre lang und hier für jeden Mangel haften müsste. Um dies zu verhindern, sollte, laut Rieder, im Vertrag streng auf die Formulierung geachtet werden. Im Zweifel ist es empfehlenswert, das Objekt ohne Einbauten weiterzuverkaufen.

Baustoffe - Gewährleistungs-Frist

Die Gewährleistungs-Frist von fünf Jahren gilt nun auch für Baustoffe. Tipp: Kassenzettel aufheben.

Seit über hundert Jahren liegt die Frist für die Verjährung von Mängeln beweglicher Sachen grundsätzlich bei sechs Monaten. Die werkvertragliche Gewährleistungs-Frist betrug demgegenüber bei Gebäuden fünf Jahre. Den Handwerker brachte dies oft in eine missliche Lage. Baute er das Haus mit einem Mörtel, der kalten Außentemperaturen nicht stand hielt, so haftete er dem Bauherren fünf Jahre für jeden Schaden. Obwohl ihn kein persönliches Verschulden traf, konnte er schon sechs Monate nach Kauf des Mörtels keinen Rückgriff mehr bei seinem Vorlieferanten nehmen.

Seit dem 1.Januar 2002 ist dies neu geregelt worden: Die Gewährleistungs-Frist für Sachen, die üblicherweise für ein Bauwerk verwendet werden, beträgt nun gleichfalls fünf Jahre. Nicht nur Handwerker profitieren von dieser Neuregelung. Wer den Kassenzettel aufhebt, kann dann bis zu 60 Monate zum Beispiel Ersatz für den mangelhaften Parkett-Kleber verlangen. Muss deshalb das Parkett ausgewechselt werden, so können sich hier schnell vier- bis fünfstellige Beträge addieren.

Benno Ziegler ist Rechtsanwalt in München.

Quelle: "immobilienbusiness" - Branchenmagazin

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