BGH klärt Anwendbarkeit der Mietrechtsreform
Neue Kündigungsfrist gilt nur für neue Mieter

Mieter mit Altverträgen müssen sich an die dort genannten Kündigungsfristen halten und können sich nicht auf die in der Mietrechtsreform 2001 eingeführten kurzen Kündigungsfrist berufen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit die Hoffnungen vieler Mieter zunichte gemacht, sie könnten innerhalb von drei Monaten aus ihren langjährigen Mietverträgen lösen.

HB KARLSRUHE. Dies gilt laut BGH unabhängig davon, ob es sich individuell ausgehandelte Altverträge handelt oder um vorgefertigte Formularmietverträge, in denen die gesetzlichen Kündigungsfristen nur wörtlich oder sinngemäß wiederholt werden. Der siebte Zivilsenat sah darin keine unzumutbare Belastung der Mieter, zumal in Härtefällen nach wie vor ein Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Vertrages bestehe, wenn der Mieter einen Ersatzmieter stelle. Das Gericht gab damit mehreren Vermietern im Rechtsstreit gegen ihre Mieter recht. Die Mieter hatten ihre bis zu zwölf Jahre währenden Mietverträge gekündigt und sich auf die jetzt geltende dreimonatige Kündigungsfrist berufen.

Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform Anfang September 2001 gab es für Mieter wie Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelte Kündigungsfristen. So kam ein Mieter bei einer Mietzeit von bis zu fünf Jahren innerhalb von drei Monaten aus dem Vertrag heraus, bei bis zu acht Jahren waren es sechs Monate, bis zu zehn Jahren galten neun Monate und danach ein Jahr. Die Reform legte dann als gesetzliche Frist für Mieter generell drei Monate Kündigungsfrist fest, für Vermieter bleiben die Fristen weiterhin gestaffelt.

Was mit den vor dem ersten September 2001 geschlossenen Mietverträgen geschehen sollte, schien klar geregelt. Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter sollten danach unwirksam sein, außer es handle sich um Altverträge. In der Begründung des Gesetzentwurfes führte die Bundesregierung aus, dass Kündigungsfristen, die wirksam vor Inkrafttreten des Reformgesetzes vereinbart worden waren, aus Gründen des Vertrauensschutzes weiter gelten sollten.

Doch für Verwirrung sorgten Ausführungen des Rechtsausschusses des Bundestages. Darin hieß es, dass in Formularverträgen aufgeführte Fristen nur gelten sollten, wenn die Parteien ein deutliches Interesse an deren Einhaltung gezeigt hätten. Sollten Mieter mit alten Standardverträgen sich also auf die neuen Fristen berufen können - Mieter mit individuellen Verträgen dagegen nicht?

Der BGH urteilte nun, dass auch in Formularverträgen enthaltene Kündigungsfristen, die wörtlich oder sinngemäß den Gesetzeswortlaut wiedergeben, Vertragsbestandteil geworden sind und nicht nur eine unerhebliche Information darstellen. Das ergebe sich aus dem Gesetz samt Begründung, die Anmerkungen des Rechtsausschusses seien nicht beachtlich. Außerdem sei mit der Reform ein verständliches und transparentes Mietrecht beabsichtigt gewesen. Dem liefe es nach Ansicht des Senats zuwider, die Kündigungsfrist bei Standardaltverträgen von der konfliktträchtigen Klärung der oft Jahre zurückliegenden Vertragsverhandlungen abhängig zu machen.

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