Branche fürchtet den Modellcharakter
Immobilienfonds suchen neue Konzepte

Im September wird die Finanzverwaltung die Stellungnahmen der Anbieter geschlossener Immobilienfonds zum Entwurf eines Nebenkostenerlasses prüfen. Dass der Erlass weit vom Entwurf abweicht, ist nicht zu erwarten. Die Folge: Steuervorteile werden geringer. Höchste Zeit für die Branche, neue Konzepte zu suchen.

BERLIN. "Bauherrn-Fonds" heißt das neue Zauberwort der Anbieter geschlossener Immobilienfonds. Geprägt hat es der Berliner Finanzrichter Hans-Joachim Beck. Es steht für geschlossene Immobilienfonds, bei denen die Anleger weitgehend selbst bestimmen, wie sie die Fonds-Immobilie finanzieren, welche bisher fondstypischen Dienstleistungen (z.B. Mietausfallgarantie) sie in Anspruch nehmen wollen und welcher Anbieter sie erbringen soll. Zur Entscheidungsfreiheit gehört es dann auch, über Höhe und Art des Fremdkapitals zu entscheiden - etwa darüber, ob mit Währungsrisiken verbundene niedrig verzinsliche Schweizer-Franken-Darlehen aufgenommen werden. Auch über ein Damnum (Auszahlungsabschlag) würde der Anleger selber entscheiden.

Alle diese Maßnahmen dienen nur einem Ziel: kein Modell zu sein. Denn ein modellhafter Fonds, so lehrt der Entwurf eines Nebenkosten-Erlasses des Bundesfinanzministeriums, macht den meist als Kommanditisten beitretenden Zeichner zum Erwerber. Ein Erwerber hat Anschaffungskosten. Die Folge: auch die Nebenkosten, darunter die Vertriebsprovision, werden zu Anschaffungskosten, die wie die Immobilie abzuschreiben sind - in der Regel über 50 Jahre. Für bisher übliche Fonds und jene, die unter die Übergangsregelung im Nebenkostenerlass vom 24.10.01 (Az.: IV C 3 - S 2253a-15/01) fallen, gilt: Der Zeichner ist Hersteller; die Nebenkosten sind zu einem großen Teil sofort abzugsfähige Werbungskosten. Die Übergangsregelung findet nur auf Anleger Anwendung, die bis spätestens Jahresende einen Fonds zeichnen, mit dessen Vertrieb vor dem 1. 1. 2002 begonnen wurde.

In der "Berliner Immobilienrunde", einer Vortragsveranstaltung, zu der sich Vertreter der Immobilienbranche, Steuerrechtler und Finanzdienstleister gelegentlich treffen, spielte Finanzrichter Beck das Konzept für einen Modernisierungsfonds im neuen Stil durch. Modernisierungsfonds versprechen - im Unterschied zu Neubau-Fonds - vor allem dann nennenswerte Steuervorteile, wenn die Modernisierungskosten steuerlich betrachtet Erhaltungsaufwand darstellen und somit sofort abzugsfähig sind.

Becks Überlegung: Der Fonds kauft zunächst eine sanierungsbedürftige Immobilie. Im Fonds-Prospekt wird lediglich die Sanierung angekündigt. Bis dahin fallen nur Anschaffungskosten an. Erst nach der Schließung wird über Art und Umfang der Modernisierung entschieden. Ab diesem Investitionsabschnitt ist der Anleger Bauherr und damit Hersteller. Der Haken: Solange der Umfang der Sanierung - Teil- oder Vollmodernisierung - nicht feststeht, ist auch der Kapitalbedarf nicht bestimmbar. Der Kapitalbedarf lässt sich außerdem durch bereits eingeworbenes Eigenkapital und zusätzlich aufzunehmendes Fremdkapital decken. Das Dilemma: Steht der Fremdkapitalanteil nicht fest, ist auch die Verlustquote nicht bestimmbar. Das Prinzip: Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher die Anfangsverluste.

Maximaleinlage als Ausweg

Der Berliner Steuerberater Hans Georg Oelmann schlägt als Ausweg vor, dass Anleger sich zu einer Maximaleinlage verpflichten, die ausreicht, eine Vollmodernisierung zu finanzieren. Beschließen die Gesellschafter später einen geringeren Modernisierungsumfang und/oder die Aufnahme von Fremdkapital, wird nur ein Teil der Einlage abgefordert.

Nach Becks Vorstellungen könnte der Fonds-Anbieter Verträge und Finanzierungsangebote vorschlagen, über die die Anleger dann beschließen. Doch warnte Hilmar Girra, Oberregierungsrat der Berliner Senatsverwaltung für Finanzen: "Nur abnicken vorbereiteter Verträge genügt nicht." Ein Ausweg könne das Vorlegen mehrerer Verträge sein. Dies dürften allerdings keine Alibialternativen sein, die letztendlich dem Anleger doch nur eine vernünftige Wahl lassen.

Probleme sieht die Branche in der Organisation der Abstimmung. So hat Finanzrichter Beck Zweifel, ob eine Abstimmung per Brief oder Internet funktioniert. Sein Vorschlag: Präsenzabstimmungen abhalten, den Treuhändern, über die die meisten Anleger beteiligt sind, konkrete Abstimmungsanweisungen anstelle von Globalvollmachten geben. Und Oelmann ergänzt: "Ein Treuhänder ohne Anweisung darf nicht abstimmen."

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