Branchenbericht: Real Estate Investment Trusts (REITs)
Eine REITs-volle Alternative

US-Anleger entdecken offene Immobilienfonds (REITs). Diese warten mit einer ordentlichen Performance auf - obwohl sich der Immobilienmarkt auch in den USA schwert tut.

NEW YORK. Aktien bereiten Anlegern zur Zeit wenig Freude, und so stellt sich die Frage: Wohin mit dem Geld oder zumindest dem, was der Niedergang der Kurse übrig gelassen hat? Auf der Suche nach Alternativen haben Investoren in den USA offene Immobilienfonds wieder entdeckt - so genannte Real Estate Investment Trusts (REITs) erfreuen sich wachsender Beliebtheit.

Kein Wunder, denn die REITs können mit einer ordentlichen Performance aufwarten. Im Jahr 2000 erreichte die Rendite beeindruckende 29 %, im vergangenen Jahr schafften sie immerhin 11,5 %. Und dass, obwohl sich die Wirtschaft in einer Rezessionsphase befand und auch der Immobilienmarkt nicht gerade Glanzzeiten erlebt.

Was verbirgt sich hinter den REITs? Es handelt sich um börsennotierte Aktiengesellschaften, die Immobilien managen, kaufen und verkaufen sowie Grundstücke bebauen und vermarkten. Es gibt drei Kategorien:



  • Equity REITs investieren direkt in Immobilien. Die Einkünfte kommen zum großen Teil aus den Mieteinnahmen.
  • Mortgage REITs sind auf das Geschäft mit Hypotheken spezialisiert. Sie reichen sowohl selbst Hypothekendarlehen aus oder beteiligen sich an immobiliengesicherten Krediten. Ihre Einkommensquelle sind die Zinsen.
  • Hybrid REITs stellen eine Mischform dar.



Die Immobilien-Gesellschaften blicken auf eine lange Tradition zurück. Bereits Ende des 19. Jahrhunderts nutzten Anleger diese Aktien, um Steuervorteile zu nutzen. Das ist für US-Anleger noch immer ein großer Anreiz in REITs zu investieren. Denn die Gesellschaften werden nicht wie andere Unternehmen besteuert, ihnen bleibt die Körperschaftssteuer erspart. Sie sind per Gesetz verpflichtet, mindestens 90 % des zu versteuernden Einkommens an die Anteilsinhaber auszuzahlen. So können sich REITs-Anleger über eine durchschnittliche Verzinsung von 7,5 % freuen. Das entspricht etwa dem Fünffachen der durchschnittlichen Dividendenrendite der S&P 500-Unternehmen.

Auf der Plusseite können die REITs im Vergleich zu "regulären" Aktien mit mehr Stetigkeit aufwarten. Die Anteile zeigen sich weniger anfällig gegen Ausschläge am Aktienmarkt. Die relative Beständigkeit ergibt sich daraus, dass die Einnahmen aus Miete und Zins regelmäßig fließen. Vorteilhaft für die Gesellschaften sind die in den USA üblichen langfristigen Mietverträge im kommerziellen Bereich. Die Marktkapitalisierung der gesamten Branche entspricht 3 % des Gesamtmarktes.

Allerdings drohen auch REITs-Anlegern Fallen. Ende der 90er Jahre geriet der Sektor in die Krise. Zu viele Bauflächen wurden neu ausgewiesen, eine Bebauung war in vielen Fällen nicht mehr rentabel. Der Einbruch des Tourismus nach den Terroranschlägen bereitet auch den auf Hotels und Ferienanlagen spezialisierten Trusts Probleme - im Durchschnitt betrug das Ertragsminus 10 %. Unter Druck kam auch Branchenschwergewicht Host Marriott, dem Luxushotels gehören, die von den Ketten Marriott, Ritz-Carlton, Hyatt, Four Seasons und Hilton betrieben werden. Die Dividende für das vierte Quartal fiel aus, nach einem Einbruch im operativen Ergebnis. Analysten sehen jedoch gerade in diesem Bereich spekulative Chancen. Bei einer Erholung sollte Marriott Host überproportional profitieren, sagt Mike Rietbrock von Salomon Smith Barney. Sein Warnhinweis: Das Unternehmen trage eine hohe Schuldenlast.

Mit REITs lassen sich nach wie vor Renditen über 7 % erwirtschaften, das gelingt sonst fast nur mit Junk-Bonds. Doch die Trusts können im Gegensatz zu den Herausgebern von Anleihen die Dividende streichen. Das gehört zu den Risiken, die der Anleger in Kauf nehmen muss. Nach Ansicht von Barry Vinocur, Chefredakteur des Branchendienstes Realty Stock Review, hält sich diese Gefahr jedoch in Grenzen: " Die Einkünfte müssen schon um 15 bis 20 % fallen, bevor das passiert." Marktkenner erwarten selbst für das schwierige Jahr 2003 ein Wachstum von 3 bis 5 %. Noch optimistischer ist Keith R. Pauley von LaSalle Investment Management: "12 % Gesamtertrag sollten REITs durchschnittlich bringen."

Wer als Anleger eher konservativ eingestellt ist, sollte bei den Immobilientrusts auf die Großen zurückgreifen, so der Rat der Experten. In dieser Gewichtsklasse waren im ersten Quartal Marriott Host, Simon Property Group sowie Public Storage Inc. die jeweils ertragsstärksten ihrer Sparte. Einkaufszentren sind das Fach von Simon Property und mit den Shopping Malls hat das Unternehmen im ersten Quartal immerhin einen Gesamtertrag von 13,2 % eingefahren. Public Storage Inc. hat sich auf Lagerimmobilien spezialisiert. Der Trust kann mehr als einen satten Gesamtertrag von 12,2 % vorweisen. "Deren Bilanz ist kugelsicher", sagt Analyst Jim Sullivan von Green Street Advisors. Das dürfte Enronitis-geschädigte Aktienanleger besonders gerne hören.

Deutsche Privatanleger können REITs direkt kaufen, auf die Erträge kommt die Quellensteuere von 30 %. Eine Direktanlage ist aber aus nur bedingt empfehlenswert: Gute Kenntnisse des US-Immobilienmarktes sind Voraussetzung. Wer sich an einem REITs-Investmentfonds beteiligt, reduziert das Risiko, muss aber in der Regel Fonds-Gebühren in Kauf nehmen.

© Wall Street Correspondents, Inc.

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