Bundesfinanzhof ändert Rechtsprechung zum „anschaffungsnahen Aufwand“
Hausmodernisierung leichter absetzbar

Gute Nachrichten für Immobilienkäufer: Der Bundesfinanzhof hat die Beschränkungen bei der Absetzbarkeit von Modernisierungskosten gelockert. Künftig müssen die Kosten auch dann nicht über viele Jahre abgeschrieben werden, wenn sie in zeitlicher Nähe zur Anschaffung des Hauses entstanden sind.

HB DÜSSELDORF. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei wichtigen Grundsatzentscheidungen seine Rechtsprechung zum so genannten "anschaffungsnahen Aufwand" bei Immobilien geändert. Das oberste Steuergericht gibt darin im Widerspruch zum Finanzministerium den Begriff des "anschaffungsnahen Herstellungsaufwandes" auf, was dazu führt, dass Kosten für die Modernisierung von Hauseigentum künftig leichter absetzbar sind.

Im Urteilsfall hatte der Hauseigentümer mit einem erheblichen Aufwand innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung des vermieteten Objektes Ofenheizungen gegen Gas-Etagenheizungen ausgetauscht, die Bäder modernisiert, einfachverglaste Fenster durch Isolierglasfenster ersetzt. Die Entscheidung des BFH ermöglichte ihm jetzt, die Kosten dafür direkt in voller Höhe abzusetzen.

Künftig ergibt sich beim Erwerb und bei der Modernisierung von Hauseigentum damit folgende Rechtslage, die auch für die Finanzverwaltung verpflichtend ist: Im Steuerrecht ist zu unterscheiden zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand, Begriffen, die im Einkommensteuergesetz (EStG) allerdings nicht definiert werden, sondern nur in § 255 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB). Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen oder Anlagen sind danach regelmäßig Erhaltungsaufwand, der steuerlich sofort absetzbar ist. Herstellungs- oder Anschaffungskosten dagegen sind die Aufwendungen, die für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Herstellungs- oder Anschaffungsaufwand ist im Gegensatz zum Erhaltungsaufwand zu aktivieren und über die Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes abzuschreiben.

In der Regel ist der Immobilienbesitzer an der Deklaration seiner Kosten als Erhaltungsaufwand interessiert, da er dann mit der sofortigen Steuersparwirkung rechnen kann. Streitigkeiten mit dem Finanzamt über diese Begriffe sind häufig, ihre Auslegung ist das tägliche Brot der Finanzgerichte: Denn wann dienen Aufwendungen der Erhaltung eines Gebäudes, wann der "wesentlichen" Verbesserung?

Um die Abgrenzung zu erleichtern, ist in Abschnitt 157 der Einkommensteuerrichtlinien (EStR), der älteren Rechtsprechung folgend, eine Interpretationshilfe gegeben worden: Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes 2 100 Euro je Gebäude (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), so ist auf Antrag dieser Aufwand stets als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand zu behandeln. Auf Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist diese Vereinfachungsregel allerdings nicht anzuwenden.

Dagegen sollen nicht sofort absetzbare, weil aktivierungspflichtige Herstellungskosten als Folge einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung vorliegen, wenn in zeitlicher Nähe zu der Anschaffung, in der Regel innerhalb von drei Jahren, im Verhältnis zum Kaufpreis eines Gebäudes hohe Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen anfallen. Dann spricht das Finanzamt auch bei Reparaturen von einem "anschaffungsnahen Herstellungsaufwand".

Ob ein solcher vorliegt, ist für die ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes allerdings dann nicht zu prüfen, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung (ohne Umsatzsteuer) in diesem Zeitraum 15 % der Anschaffungskosten nicht übersteigen. Bei Instandsetzungsarbeiten, die erst drei Jahre nach der Anschaffung stattfinden, ist im Allgemeinen ein Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes nicht mehr anzunehmen.

Die beiden Entscheidungen des BFH haben nun eine neue Rechtslage geschaffen: Das oberste Steuergericht gibt den Begriff des "anschaffungsnahen Herstellungsaufwandes" auf, im Widerspruch zum Bundesfinanzministerium, das in seiner Stellungnahme gegenüber dem BFH bei einem zeitlichen Zusammenhang des Aufwandes mit der Anschaffung an der typisierenden Vermutung festhalten wollte, dass das Gebäude über seinen Zustand beim Erwerb hinaus wesentlich verbessert worden sei.

Nach Feststellung des BFH sind nunmehr anschaffungsnahe Aufwendungen nicht allein wegen ihrer Höhe oder ihrer zeitlichen Nähe zur Anschaffung eines Gebäudes als Herstellungskosten zu beurteilen. Sie sind nur dann Herstellungskosten, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes nach § 255 HGB führen. Insofern ist die bisherige Rechtsprechung auch des Großen Senates des BFH überholt.

Im Urteilsfall sah der BFH in den Modernisierungsmaßnahmen deshalb nicht mehr eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes. Die bloße Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung veränderten in der Regel den Nutzungswert eines Wohngebäudes nicht wesentlich, auch nicht, wenn als Folge dieser Maßnahme eine höhere Miete verlangt werden könnte.

Nur wenn Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für sich allein noch als Erhaltungsaufwendungen sind, in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung gegenüber dem Zeitpunkt des Erwerbs führen, wenn also der Gebrauchswert bzw. das Nutzungspotenzial des Gebäudes wesentlich erhöht wird, ist von Herstellungsaufwand auszugehen. Das ist z.B. immer dann der Fall, wenn durch die Modernisierung ein Wohngebäude "von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird." Sie sind auch dann Herstellungskosten, wenn die Sanierung in Raten geschieht, wenn die einzelnen Maßnahmen also Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich über mehrere Veranlagungszeiträume erstreckt und insgesamt zu einer wesentlichen Verbesserung führen.

Aktenzeichen BFH: IX 396/97, IX R 52/00

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