Bundesgerichtshof billigt Margen bis 30 Prozent
Riskobereiter Makler darf mehr kassieren

Wieviel darf ein Makler an der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes verdienen? Auf diese von Käufern wie Verkäufern immer wieder gestellte Frage gab es bislang eigentlich nur eine schematische Antwort: Zwischen drei bis fünf Prozent vom Verkaufspreis.

crz BRÜHL. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Übernimmt nämlich der Makler quasi den gesamten Vertrieb einer Wohnanlage, kann die Provision auch erheblich darüber liegen.

Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer neuen Entscheidung sogar eine Provision in Höhe von 30 Prozent je verkaufter Eigentumswohnung für zulässig gehalten. Die Bundesrichter begründen dieses Ergebnis damit, dass derartige Vertriebsvereinbarungen häufig vom gesetzlichen Leitbild eines typischen Maklervertrages abweichen.

Stehe der Vorwurf einer wucherischen Provisionsvereinbarung im Raum, so müssten auch die den Verkäufer begünstigenden Elemente mit abgewogen werden. Sei zum Beispiel vereinbart worden, dass der Makler die Provision beim Ausbleiben des Kaufpreises oder dem Scheitern der Finanzierung zurückzahlen muss, rechtfertige dies eine Vergütung weit über den Sätzen der üblichen Maklerprovisionen.

Eigenverantwortlicher Vertrieb

Im Urteilsfall ging es um ein mit 18 Wohneinheiten bebautes Grundstück. Der Verkäufer schaltete eine Maklerfirma ein, die "exklusiv in selbständiger und eigenverantwortlicher Weise den Vertrieb des Objektes" übernahm - so die Formulierung in der schriftlichen Vereinbarung. Die Provision des Maklers bestand danach in der Differenz zwischen dem Abgabepreis des Verkäufers in Höhe von 1 292 Euro und dem Vermittlungspreis in Höhe von 1 846 Euro je qm Wohnfläche.

Nach den ursprünglichen Vorstellungen des Verkäufers hätte der Abgabepreis mit 1 525 Euro höher liegen sollen. Der Makler setzte sich allerdings in den Verhandlungen mit diesem niedrigeren Preis durch. Der Provisionsanspruch gegenüber dem Verkäufer sollte nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertragsangebotes und nach Vorlage eines Darlehensvertrages des zu finanzierenden Kunden durch ein deutsches Kreditinstitut fällig werden. Umgekehrt verpflichtete sich der Makler gegenüber dem Verkäufer, die Provisionen zurückzuzahlen, falls die Darlehensverträge nicht innerhalb von 14 Tagen vom Kunden unterschrieben würden oder wenn nach deren Unterzeichnung der Kaufpreis nicht innerhalb der nächsten sechs Wochen auf das Konto des Verkäufers eingehen sollten.

Wegen Wuchers nichtig

Die Dauer des Vertriebs betrug maximal vier Monate. Der Verkäufer hatte den Verkauf des Objekts entsprechend der Vereinbarung zu unterstützen und mit jedem Interessenten den notariellen Kaufvertrag abzuschließen, sofern nur die Finanzierung gesichert war. Außerdem hatte er dem Geschäftsführer der Maklerfirma eine umfassende Verkaufsvollmacht erteilt.

Die Maklerfirma brachte innerhalb der Laufzeit des Vertrages den Verkauf von 16 der 18 Wohneinheiten zustande und erhielt dafür vom Verkäufer Provisionen in Höhe von insgesamt 418 801 Euro. Die forderte der Verkäufer später wegen der angeblich sittenwidrig überhöhten Provisionsvereinbarung zurück. Diese sei wegen Wuchers nichtig.

Missverhältnis der Leistungen

Während die erste Instanz die Vergütung bei derartigen Vertriebsvereinbarungen für üblich hielt und die Klage abwies, hob das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart das Urteil wieder auf. Es sei ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben, weshalb der Kläger ein Recht auf Rückzahlung der Provisionen habe.

Das hielt der Nachprüfung durch den BGH aber nicht stand. Die Vereinbarung weiche erheblich vom Standardfall eines Maklervertrages ab. So sei die Durchführung des gesamten Vertriebes allein in die Hände des Maklers gelegt worden, ohne dass der Verkäufer, wie sonst üblich, darin frei gewesen wäre, ob er das nachgewiesene Geschäft abschließen wollte oder nicht. Letztlich ausschlaggebend war für Karlsruhe aber die Rückzahlungsverpflichtung des Maklers im Fall des Scheiterns der Immobiliengeschäfte. Das hätte das OLG bei der Bewertung eines etwaigen Missverhältnisses berücksichtigen müssen.

Aktenzeichen: BGH: III ZR 184/02

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