Chancenreiche Immobilienfinanzierung
Mit der Börse bauen

Wer sich in nächster Zeit eine Immobilie kaufen will, sollte sich mit der Finanzierungsmöglichkeit durch Aktienfonds beschäftigen. Dieser Weg zu den eigenen vier Wänden ist unter Bauherrn kaum bekannt und wird auch nicht aktiv von den Banken angeboten, wie die HypoVereinsbank in München bestätigt. Das Modell ist allerdings nicht für Jedermann geeignet.

ap MÜNCHEN. Sind die Zinsen recht hoch, wird das Bauen auf die Börse äußerst riskant. Sind die Bauzinsen aber im Keller und die Kurse auch noch, wie derzeit der Fall, kann die Tilgung durch Fondssparen zur großen Chance werden für Anleger mit guten Nerven und Wertpapiererfahrung.



Prinzip der Finanzierung

Das Prinzip der Finanzierungsvariante funktioniert so: Anstatt ein langfristiges Darlehen regelmäßig zu tilgen, zahlt man nur die jährlichen Zinsen. Der Tilgungsanteil wird monatlich in einen Fonds eingezahlt und damit im Auf und Ab der Kurse angespart. Es wird also versucht, Vermögen über die Jahre aufzubauen, statt Schulden abzustottern.

Am Ende der vereinbarten Laufzeit kann der Bauherr dann mit dem angehäuften Fondsguthaben die Restschuld auf einen Schlag abtragen - wenn die Börse mitgespielt hat. Der Häuslebauer kann im Idealfall schneller schuldenfrei sein und auch deutlich weniger Zinsen zahlen als mit "normaler" Darlehensrückführung.

Läuft die Entwicklung der Börsenkurse über die vereinbarten zehn oder 15 Jahre hinweg prima, kann das Modell zu einem regelrechten Entschuldungsturbo werden. Die durchschnittliche Rendite des Fonds von beispielsweise acht, zehn oder zwölf Prozent jährlich schlägt dann den festgelegten effektiven Jahreszinssatz des Darlehens von etwa sechs oder sieben Prozent. Der Einstieg in die Finanzierungsvariante ist deshalb nur in Niedrigzinsphasen wie jetzt wirklich attraktiv. Und vor allem dann, wenn der Bauherr eine größere Summe Eigenkapital als Einmalzahlung zu Tiefkursen in den Fonds investieren kann.

In der Vergangenheit war eine durchschnittliche Rendite von acht Prozent pro Jahr beispielsweise aus einem guten deutschen Aktienfonds durchaus realistisch, wie Stiftung Warentest wie auch Kapitalforscher betonen. Was die Zukunft bringt, ist ungewiss. Bauherrn, die sich im vergangenen Jahr in die Fondsvariante stürzten, sitzen vielfach auf heißen Kohlen. Kränkelt die Börse über mehrere Jahre hinweg, gerät der Häuslebauer kräftig unter Druck. Reicht das verpfändete Fondsguthaben als Sicherheit für den Baukredit nicht mehr aus, droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung.

Vorsichtig zweigleisig fahren

Verbraucherschützer wie der Stuttgarter Peter Grieble warnen Otto-Normal-Bauherrn ohne Finanzpolster daher auch, die Finger von solchen "heißen Eisen" zu lassen. Auch große Immobilienfinanzierer wie die HypoVereinsbank halten die Variante für eine "Randerscheinung, die nichts für den normalen Kunden ist", wie ein Münchner Sprecher sagt. "Beim Annuitätendarlehen weiß man genau, was passiert, was man zu zahlen hat."



Einer der führenden Onlinefinanzierer im Internet, die Münchner Interhyp AG, hat keine Scheu, die Finanzierung durch Fonds generell im Angebot zu halten. Allerdings raten auch diese Profis zur individuellen Lösung: Für Kapitalanleger könne es zurzeit sehr lohnenswert sein, die Immobilie komplett durch die Fondsvariante zu finanzieren, meint Vorstand Robert Haselsteiner. Für wertpapiererfahrene Eigennutzer sei ein Darlehensplitting überlegenswert - also die Kombination aus Annuität und Tilgung durch Fondssparen. Kann ein Teil des Eigenkapitals als Einmalzahlung investiert werden - umso besser. Wichtig ist in jedem Fall, niedrige Zinsen lange festzuklopfen und auf Standardwerte-Fonds mit Schwerpunkt Europa zu setzen, rät Haselsteiner.

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