Chicago entwickelt sich zur Lieblingsstadt der Fondsanbieter – Einschätzung der Standortqualität ist für Laien allerdings schwierig: US-Immobilien locken mit Steuervorteilen

Chicago entwickelt sich zur Lieblingsstadt der Fondsanbieter – Einschätzung der Standortqualität ist für Laien allerdings schwierig
US-Immobilien locken mit Steuervorteilen

Geschlossene US-Immobilienfonds sind bei deutschen Anlegern derzeit der Renner. Kein Wunder, locken doch diese Anlageprodukte mit einer niedrigen Steuerlast und guten Renditen. Investoren müssen aber aufpassen: Bei der Auswahl der Objekte sind eine Vielzahl von Kriterien zu beachten. Wichtig ist besonders die Verkehrsanbindung.

DÜSSELDORF. Im 19. Jahrhundert kauften Millionen Deutsche von ihren letzten Ersparnissen eine Schiffspassage nach Amerika. Sie flohen vor Hunger und Armut. Heute fliehen nicht mehr die Armen, sondern die Reichen. Sie fürchten nicht mehr Hunger, sondern das Finanzamt. Wer nicht auswandern will, versucht wenigstens einen Teil seines Geldes vor dem Fiskus zu retten - etwa durch eine Immobilienbeteiligung in den USA. Geschlossene US-Fonds verheißen weitgehende Steuerfreiheit. Ein Doppelbesteuerungsabkommen macht es möglich.

"Seitdem die Steuervorteile für Deutschland-Fonds geringer geworden sind, gehen US-Fonds wie geschnitten Brot", sagt Fondsanalyst Stefan Loipfinger. Er schätzt, dass Anleger im Jahr 2002 fast zwei (2001: 1,47) Mrd. Euro in solche Produkte pumpten. Der sehr niedrige Dollarkurs, ein Zinstief und Steuersenkungspläne in den USA machen US-Fonds nun noch attraktiver.

Manche Anbieter sammelten deshalb schneller Geld ein als gedacht, schlossen ihre Fonds und finden nun keine neuen Objekte, um neue Produkte aufzulegen. Nun stehen sie ohne Angebot da. Für Anleger kein Grund, den erstbesten Fonds zu zeichnen. Fondsexperte Loipfinger warnt: "Es ist kein Qualitätsbeweis, immer mit einem Angebot am Markt zu sein. Eher gilt das Gegenteil, denn es gibt nicht immer gute Immobilien zu kaufen. Abstriche bei der Immobilienqualität wirken sich negativ auf die Rendite aus."

Wichtigstes Qualitätskriterium ist seit jeher der Standort. Gute Lagen zu erkennen, ist für Laien schwer. Doch es gibt Anhaltspunkte: Wenn die Büroimmobilie im innerstädtischen Geschäftsviertel, Central Business District (CBD) genannt, liegt, sollten die Angestellten der Mieter innerhalb von fünf Minuten zur nächsten U-Bahn- oder Bushaltestelle gehen können. Der Flughafen sollte leicht erreichbar sein. Für Büros am Stadtrand (Suburban District) sind eine gute Straßenanbindung und ausreichend Parkplätze wichtig. Diese Kriterien erfüllen die in der Tabelle genannten Fonds weitgehend.

Die Lage spielt auch eine Rolle bei einem in den USA gebräuchlichen Klassifizierungsmodell. Die US-Immobilienberatungsfirma Cushman & Wakefield (C & W) zählt vier Kriterien auf, von denen drei auf Class-A-Gebäude zutreffen müssen: zentral gelegen, neu oder vergleichbar in Stand gehalten, professionell gemanagt, zu überdurchschnittlichen Mieten für bonitätsstarke Mieter attraktiv. Mit "Class A" werben Kanam und Provictor für ihre Gebäude in Miami bzw. Chicago sowie Tomorrow für die Objekte in Charleston und Wichita. Besser nur noch ist "Class A+". Die Bedingung - allen vier Kriterien zu entsprechen und ein herausgehobenes Erscheinungsbild - sieht DB Real Estate durch seinen Wolkenkratzer in Chicago erfüllt.

Das schönste Bürogebäude nützt natürlich wenig, wenn es leer steht oder die Mieten sinken. Immerhin sind die Leerstandsraten der beiden Chicagoer Objekte etwas geringer als die Durchschnittsrate vergleichbarer Gebäude in ihrer Umgebung. Zudem spricht viel für eine Erholung der Mieten am Michigan-See. Die Analysten des Immobilienberaters Insignia ESG sehen ein "ermutigendes Zeichen" darin, dass die Rate der über den Bedarf hinaus zur Verfügung gestellten Fläche abnehme. Und C & W geht davon aus, dass die Talsohle erreicht ist, weil die Mietforderungen wieder leicht anziehen, was gleichermaßen für Miami und St. Louis gilt. Dagegen verderben C & W zufolge Untervermietungen in Houston die Preise.

Laufen viele Mietverträge kurzfristig aus, verweisen Fondsgesellschaften gerne auf vereinbarte Verlängerungsoptionen und darauf, sie könnten neue Verträge zu besseren Konditionen abschließen. Letzteres gelingt nur, wenn die Mieten zwischenzeitlich gestiegen sind. Allerdings kostet jeder neue Vertrag zunächst Geld. Jörg Kanebley von Tomorrow Fund nennt die Hausnummer: 1,5 Jahres-Nettomieten, unter anderem für Umbauten und mietfreie Zeiten. Das gelte für einen ausgeglichenen Markt. Aktuell seien die Kosten höher. Werde eine Verlängerungsoption ausgeübt, schlage dies üblicherweise mit einem Drittel davon zu Buche. Ein Blick in die Ergebnisprognosen der Fonds offenbart die Folgen. Danach hat der Kanam-Fonds in 15 Jahren mehr Schulden als heute, weil zwischenzeitlich Kredite zur Deckung von Neuvermietungskosten aufgenommen werden. Aus dem gleichen Grund gelingt dem Provictor-Fonds kein nennenswerter Schuldenabbau. Und deutlich höhere Mieteinnahmen des DB-Real-Estate- Fonds im nächsten Jahr erklären sich daraus, dass mietfreie Zeiten ablaufen.

Wenn mit dem Verkauf in fünf bis zehn Jahren Geld verdient werden soll, sollte die Immobilie in einer prosperierenden Stadt stehen. Solche Städte versucht LaSalle Investment Management durch den Regional Economic Growth Index (REGI) herauszufiltern. Berechnet wird er aus diversen volkswirtschaftlichen Daten und Risiko-Komponenten. Unter den betrachteten 36 nordamerikanischen Städten liegt Chicago und noch deutlicher Houston über dem Durchschnitt, Miami ebenso deutlich darunter, während St. Louis die Mitte knapp verfehlt.

Als aufstrebende Stadt galt beispielsweise eine Weile Boston. Doch brach die Büroraum-Nachfrage dort schnell und deutlich ein. Die Mieten sinken. Für die Anleger des Fonds 22 der Jamestown Immobilien GmbH heißt das: Ab 2003 gibt es nur 6,5 statt acht Prozent Ausschüttung. Ein Ausreißer in der Jamestown-Bilanz, der aber zeigt, dass auch renommierte Anbieter von US-Fonds dem Anleger das Marktrisiko nicht abnehmen können.

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