Der Bundesfinanzhof bestätigt die Drei-Objekt-Grenze
Hausverkäufer im Minenfeld

Die Streitschriften zwischen Immobilienverkäufern und Finanzämtern füllen Aktenberge. Die Kernfrage: Sind die Verkäufer private Vermögensverwalter oder Grundstückshändler? Oft endet der Streit vor Finanzgerichten. Und die legen manchmal neue Fallen aus, in die mal die Vermögensverwalter, mal die Händler tappen.

Er ist Gipser von Beruf, beschäftigt bei einer Gipser-GmbH, an der er auch beteiligt ist. Sie ist angestellt in eben jenem Gipsbetrieb. Er beteiligt sich außerdem an einer Handwerkergruppe, die Häuser baut und verkauft. Sie verkauft außerdem auf eigene Rechnung drei Wohnungen und drei Garagen in einem von ihr kurz zuvor erbauten Zehn-Familien-Haus. Insgesamt fünf Wohnungen hat sie vorher auf Ihre beiden Kinder übertragen. Auch die verkaufen den neuen Wohnraum nach Kräften.

Das Finanzamt bezeichnet das als gewerblichen Grundstückshandel und fordert Steuern auf einen Gewinn von 300 000 DM. Dagegen klagt die Gattin des Gipsers. Ist dies ein Fall von gewerblichem Grundstückshandel, obwohl nicht mehr als drei Wohnungen in fünf Jahren verkauft wurden? Nein! meint der große Senat des Bundesfinanzhofes. Allein die Bebauung eines Grundstücks macht noch keinen Bauunternehmer oder Bauträger. Der Verkauf nur zwei Jahre nach dem Bau sei möglicherweise nur erfolgt, weil sich eine geplante Vermietung und Eigennutzung nicht gelohnt habe.

Auch in solchen so genannten Errichtungsfällen muss nach Ansicht der obersten deutschen Finanzrichter erst einmal die Drei-Objekt-Grenze überschritten sein, wenn gewerblicher Handel überhaupt in Betracht kommen soll (Az.: GrS 1/98 v. 10.12.01). Damit bestätigte der große Senat wie auch jüngst der 3. Senat (Handelsblatt vom 24.7.02) die Drei-Objekt-Grenze. Er erweitert sie sogar um die Errichtungsfälle.

"Vorhang zu und alles offen", kritisiert der Saarbrücker Finanzrichter Axel Schmidt-Liebig, der den Beschluss für verfassungswidrig hält. Steuerberater Hans-Peter Schneider aus Lüneburg bleibt pragmatisch: "Das Urteil ist besonders wichtig, wenn Mehrfamilienhäuser errichtet werden oder wurden."

Aufpassen müssen aber eigentlich alle, die ihre Immobiliengeschäfte gern als Privatsache ansehen, weil sie keine Gewinne versteuern möchten, ebenso jene, die gewerblichen Grundstückshandel anstreben, weil sie Verluste aus Verkäufen steuermindernd verrechnen möchten.

Denn der große Senat schuf ein paar neue streitträchtige Ausnahmen. So betonten die Richter, dass die Drei-Objekt-Grenze nur ein Indiz sei. Im Klartext: Wer private Vermögensverwaltung beweisen kann, weil die Verkaufsabsicht fehlt, darf steuerunschädlich auch mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Andererseits kann, so räumten die Richter tolerant ein, gewerblicher Grundstückshandel auch schon beim Verkauf von ganz wenigen Immobilien vorliegen. Das heißt: Wer Verluste steuermindernd geltend machen will, muss beweisen können, dass er schon bei den ersten Verkäufen gewerblich agierte.

Doch darüber, was als Beweis gelten soll, steht im Urteil nicht viel. Das Aufzählen von drei in fünf Jahren verkauften Objekten allein werde wohl künftig nicht mehr ausreichen, um gewerbliche Aktivitäten zu beweisen, befürchtet jedenfalls Steuerberater Schneider.

Für gewerblichen Grundstückshandel können nach Auffassung des großen Senates zum Beispiel die folgenden Verhaltensweisen sprechen:

- Verkauf einer Immobilie, noch bevor sie gebaut ist;

- Bebauung entsprechend den Wünschen des späteren Käufers;

- Aufträge werden an das eigene oder das Bauunternehmen des Partners vergeben und nicht so wie unter Fremden üblich abgerechnet.

Und wie lässt sich private Vermögensverwaltung glaubhaft machen? Schneiders wichtigste Tipps:

- Für Vermietung und Verpachtung, also für eine Verwendung im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung spricht, dass es schon bei Baubeginn Mietverträge gibt.

- Wer aus Liquiditätsgründen Immobilien verkauft, sollte Nachweise über seine finanzielle Lage parat haben.

- Private und betriebliche Vermögensebene sollten noch sorgfältiger als bisher voneinander getrennt werden.

- Wer nur in andere Anlagen umschichten will, sollte den kompletten Verkaufserlös sofort wieder in eine andere Anlage oder in eine neue besser rentierliche Immobilie stecken.

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