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Der Reiz der Immobilie

Eigentlich wollte er nur Steuern sparen. Der Berliner Busfahrer hatte sich zu diesem Zweck einen Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds gekauft. Der Kauf des Anteils wurde mit einem Kredit finanziert - später sollte die Steuerersparnis die Rückzahlung sichern. So sah das Konzept in der Theorie aus. Tatsächlich sitzt der Fondsanleger jetzt auf seinem Kredit, allerdings ohne Steuersparmöglichkeit. Denn die Immobilie wurde erst gar nicht gebaut.

"Die Freude über Steuersparmöglichkeiten kann schon bald dem Erschrecken über einen Totalverlust weichen", warnt Jochen Fahlenkamp, Rechtsanwalt für Kapitalanlagerecht in Berlin. Fahlenkamp wird aktiv, wenn seine Mandanten alles verloren haben. Meist seien die Personengesellschaften, die den Fonds verkauft haben, dann aber schon pleite, sagt Fahlenkamp. Was bleibt, ist dann meist nur noch der "steinige Weg" über den Vermittler - meist eine Bank.

Geschlossene Fonds sind aber nur eine Möglichkeit, um mit Immobilien Steuern zu sparen. Auch offene Fonds und der direkte Kauf bieten Gestaltungsmöglichkeiten. Die drei Konstruktionen unterscheiden sich vor allem durch die Art der Einkünfte, das Risiko und die Bequemlichkeit der Geldanlage. Außerdem können sich Privatanleger über Fonds auch an Gewerbeimmobilien beteiligen, die für Normalanleger unerschwinglich sind.

Auf den ersten Blick erscheinen die mit Immobilien zu erzielenden Renditen vor Steuern eher mager: Wer Haus oder Wohnung direkt erwirbt, muss sich nicht selten mit drei Prozent zufrieden geben. Das scheint die Deutschen aber nicht zu stören: Über 50 Prozent des privaten Anlagevermögens sind in Immobilien investiert. Renditen von mehr als fünf Prozent sind höchstens mit indirekten Anlageformen wie offenen Immobilienfonds zu (Stichwort offene Immobilienfonds) erzielen. Mit sechs bis acht Prozent bieten geschlossene Immobilienfonds noch etwas mehr - wenn die Prognosen ihrer Anbieter eintreffen.

Es ist der Steuereffekt, der Immobilien attraktiv macht. Neben Gewerbeimmobilien eignen sich dazu auch vermietete Wohngebäude. Denn im Gegensatz zu selbst genutzten Immobilien gelten sie steuerlich nicht als Konsumgut, sondern als Renditeobjekt, erklärt Rolf Gipper, Steuerexperte von der Wüstenrot & Württembergische AG. Der Staat behandelt Direktkäufer und Fondskäufer gleich: Beide erzielen über Mieteinkünfte oder Nebenkostenzahlungen der Mieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese müssen, wie andere Einkünfte auch, mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Umgekehrt können beide die gleichen Abschreibungsmöglichkeiten nutzen - die einen direkt, die anderen über den Fonds. Allerdings erscheint die Steuerersparnis bei einem geschlossenen Fonds auf den ersten Blick höher: Meist werden jährliche Anfangsverluste von bis zu 50 Prozent auf einen Schlag geboten (Stichwort geschlossene Immobilienfonds). Die hohen Anfangsverluste entstehen allerdings auch durch die Kosten, die der geschlossene Fonds den Anlegern in Rechnung stellt. Dazu zählen zum Teil Ausgaben, die auch jeder Direktkäufer geltend machen könnte, beispielsweise das Disagio bei einer Kreditfinanzierung. Hinzu kommen aber noch Aufwendungen, die der Fonds selbst verursacht, wie Provisionen und Kosten für die Fondskonzeption sowie für die meist gleich mitverkaufte Finanzierung. Das bedeutet: Der Fondskunde spart Steuern, indem er vorher mehr Geld ausgegeben hat - ein Nullsummenspiel. Dafür hat es der Anleger bequem, werben die Fondsanbieter: Er muss die Immobilie nicht selbst betreuen.

Zu den sofort absetzbaren Kosten zählen auch Ausgaben für Instandhaltung oder Modernisierungen. Wenn die Immobilie dadurch allerdings wesentlich verbessert wird, erhöhen diese Ausgaben die Herstellungskosten - und damit die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung. Gebrauchte Immobilien können grundsätzlich mit gleichbleibend zwei Prozent jährlich über 50 Jahre abgeschrieben werden. Bei Neubauten sind es degressiv in den ersten acht Jahren fünf Prozent, in den darauf folgenden sechs Jahren 2,5 Prozent und für die restlichen 36 Jahre noch 1,25 Prozent. Bei Gewerbeimmobilien können über 50 Jahre gleichbleibend per annum zwei Prozent geltend gemacht werden.

Aus diesen Möglichkeiten schöpfen natürlich auch offene Fonds. Allerdings fließen hier für den Anleger keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen. Das bedeutet: Der steuerpflichtige Teil der jährlichen Ausschüttung - meist sind rund 55 Prozent steuerfrei - unterliegt der 30-prozentigen Zinsabschlagsteuer. Deswegen versuchen offene Fonds von vornherein, eine Besteuerung zu vermeiden. Viele investieren zum Beispiel in ausländische Immobilien. Meist verlangen Fondsgesellschaften gut 5 Prozent der angelegten Summe als so genannten Ausgabeaufschlag beim Kauf als Provision. Bei geschlossenen Fonds betragen die "weichen Kosten", also die Zusatzkosten am Investitionsvolumen, wie Ausgaben für den Vertrieb der Fonds, nicht selten bis zu 25 Prozent. Der Hauptvorteil offener Fonds gegenüber geschlossenen liegt darin, dass die Anteile täglich verkauft werden können. Außerdem können Anteile an offenen Fonds schon meist ohne hohe Mindestanlage gekauft werden - bei geschlossenen Fonds sind Anleger erst ab 20 000 DM dabei.

Letztlich haben die geschlossenen Immobilienfonds an Attraktivität verloren, weil die Sonderabschreibung Ost ausgelaufen ist: Im vergangenen Jahr wurden 25 Prozent weniger Kapital eingesammelt als im Vorjahr: Während 1999 noch knapp zwölf Milliarden DM in diese Fondsgattung flossen, waren es im vergangenen Jahr nur noch neun Milliarden, hat Fondsanalyst Stefan Loipfinger ermittelt.

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