Die direkten Investitionen von US-Firmen auf dem europäischen Immobilienmarkt nehmen zu
Amerikaner drängt es in die Alte Welt

Jeder Boom geht einmal zu Ende. US-Investoren glauben, dass es auf dem heimischen Immobilienmarkt jetzt so weit ist. Sie fürchten die sich abkühlende Konjunktur und suchen nun ihre Chance im Ausland. Vor allem Europa lockt mit hohen Renditen in einem noch recht unterentwickelten Markt.

FRANKFURT/NEW YORK. Die Freude ist Klaus Niewöhner-Pape ins Gesicht geschrieben. "Uns ist es gelungen, einen Amerikaner als Investor in Deutschland zu gewinnen. Das ist in dieser Zeit auch nicht mehr alltäglich", sagt der Geschäftsführer der Hamburger Immobilienbeteiligungsgesellschaft HPE Property Holding GmbH, im Gespräch mit dem Handelsblatt. Der Grund für die Freude: HPE soll in Deutschland die Immobilieninvestitionen der US-Firmengruppe Cargill Inc. betreuen.

Cargill ist auf den Handel, die Verarbeitung sowie die Vermarktung landwirtschaftlicher Produkte spezialisiert. Die US-Firmengruppe legt über ihre Tochter Cargill Financial Markets Plc große Teile ihres Pensionsvermögens in Immobilien an. Seit 1990 investierte der Konzern rund elf Mrd. Dollar in Nordamerika, Europa, Ostasien und Lateinamerika. Seit einigen Wochen steht auch Deutschland auf dem Investitionsplan. Das erste Projekt ist ein Immobilienportfolio mit 2 300 Wohneinheiten in Berlin, das die Amerikaner von der Siemens Wohnungsgesellschaft erwarben.

Cargill steht mit den Expansionsplänen nicht allein. Immer mehr US-Investoren entdecken die Immobilienmärkte in Europa. Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) wuchsen die Direktanlagen amerikanischer Investoren in Europa von 0,6 Mrd. Euro im Jahr 1996 auf 2,8 Mrd. Euro im vergangenen Jahr.

"Dieser Trend wird sich fortsetzen", ist JLL-Marktforscher Nick Leming sicher. Neben den großen Pensionsfonds sind es nach seiner Beobachtung vor allem die kurzfristig anlegenden, oft hoch fremdfinanzierten Opportunity- Fonds aus den USA, die verstärkt nach Europa drängen. "Diese Fonds verfügen nach unserer Einschätzung über mindestens 15 Milliarden Dollar an liquiden Mitteln für Anlagen in Europa", sagte Leming.

Offensichtlich fällt es den US-Investoren immer schwerer, ihre Mittel im heimischen Markt anzulegen. Nach Angaben von Ritson Ferguson von Clarion CRA Securities - das Finanzhaus investiert in Real Estate Investment- Trusts (Reits) - haben sich viele dieser Trusts in jüngster Zeit mit dem Kaufen zurückgehalten. Vielmehr seien sie als Verkäufer aufgetreten, sagte Ferguson der Nachrichtenagentur Dow Jones. Reits sind überwiegend börsennotierte US-Immobiliengesellschaften, die von der Körperschaftsteuer befreit sind, sofern sie mindestens 75 Prozent des Kapitals in US-Immobilien investieren. Außerdem dürfen nicht mehr als 30 Prozent des Gewinns aus Grundstücksverkäufen stammen, und es müssen 95 Prozent des Gewinns an die Anleger ausgezahlt werden.

Es ist vor allem die Sorge vor einer Abkühlung des seit mehreren Jahren boomenden US-Immobilienmarktes, die die Investoren umtreibt. Freddie Mac, einer der größten Kreditgeber in den USA, rechnete vor wenigen Tagen vor, dass die Häuserpreise im dritten Quartal 2002 nur um 3,2 Prozent gestiegen sind. In den drei Monaten davor hatte das Plus noch 8,8 Prozent betragen. Freddie Macs Chef-Ökonom Frank Nothaft führt das vor allem auf die schwache Wirtschaft zurück. "Arbeitslose Menschen kaufen keine Häuser", bringt es Nothaft auf den Punkt.

Auch der Markt mit gewerblichen Immobilien gilt als überhitzt. Jonathan Litt, Analyst der Investmentbank Salomon Smith Barney, spricht in diesem Sektor von einer "Blase". "Aber die Blase ist klein im Vergleich zu derjenigen, die wir bei Technologie-, Medien- und Telekomwerten in den späten neunziger Jahren gesehen haben", sagt Litt. Er rechnet mit einem Einbruch der gewerblichen Immobilienpreise um durchschnittlich zehn Prozent.

Angesichts dieser Sorgen ist es kein Wunder, dass sich viele US-Investoren in Europa nach Alternativen umschauen. Zum einen locken dort ansehnliche Renditen. "Im deutschen Immobilienmarkt gibt es gute Renditen. Im Wohnungsbau können sie bis zu neun Prozent betragen", widerspricht HPE-Chef Niewöhner-Pape der landläufigen Meinung, der Wohnungsmarkt sei unattraktiv. Zum anderen gilt der europäische Immobilienmarkt im Vergleich mit den USA noch als recht unterentwickelt. Das dokumentiert eine Studie von JLL über die Eigentumsverhältnisse bei europäischen Gewerbeimmobilien. Danach haben in den USA sehr viel mehr Firmen und öffentliche Einrichtungen ihre Immobilien an professionelle Manager und Investoren abgegeben als in Europa. Während in Amerika lediglich 24 Prozent der Objekte vom Besitzer selbst genutzt werden, kommt Europa auf 67 Prozent.

Nach Ansicht von JLL-Experte Leming wird sich das Verhalten in Europa auf Dauer dem in den USA annähern. Immer häufiger würden sich Firmen und öffentliche Hand von Objekten trennen. Der Wert der in Europa von Firmen verkauften Immobilien sei zwischen 1997 und 2001 von 615 Mill. auf 15,3 Mrd. Euro gestiegen, rechnet Leming vor.

Gleichzeitig sorgen die Expansionsgelüste der US-Investoren für eine Professionalisierung des europäischen Marktes. So rechnen die JLL-Marktforscher damit, dass in den kommenden Jahren vermehrt neue Finanzierungsformen eingesetzt werden. Leming nennt als Beispiel die in den USA gängigen REMICs (Real Estate Mortgage Investment Conduits), eine Art des Hypothekenbriefes. Das wiederum dürfte die hiesigen Märkte noch interessanter für US-Investoren machen. "Der deutsche Immobilienmarkt profitiert in erheblichem Maße von der zunehmenden Professionalisierung", bestätigt Niewöhner-Pape.

Jens Koenen leitet das Büro Unternehmen & Märkte in Frankfurt.
Jens Koenen
Handelsblatt / Leiter Büro Frankfurt
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