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Die Fonds-Noten von FondScope

Ziel der FondScope-Analysen ist es, unterschiedliche Angebote vergleichbar zu machen. Die Angaben der Anbieter werden in einen einheitlichen Kontenrahmen übertragen. Nötigenfalls korrigiert, bilden die Angaben die Basis für eine eigene Renditeberechnung. Korrigiert werden beispielsweise unrealistische Inflationsraten, weil durch sie häufig die Mieteinnahmen schöngerechnet werden. FondScope setzt in der Alternativrechnung von Statistikämtern ermittelte Teuerungsraten ein. In gleicher Weise werden Zinssätze für Anschlussfinanzierungen berichtigt. Vergisst der Initiator Kosten, fügt FondScope Mindestbeträge ein.

Reduzieren diese Korrekturen die anfängliche Liquiditätsreserve um mehr als 30 Prozent, wird die Aufnahme eines Darlehens zu Marktkonditionen simuliert. Falls dann die anfängliche Verschuldung überschritten wird, kappt FondScope die Ausschüttung. In die Renditeberechnung fließt zudem der erwartete Verkaufserlös - bei Bürogebäuden in der Regel das Zwölffache der Jahresmiete - nach Abzug aller Nebenkosten ein.

FondScope-Prognoserenditen beziehen sich immer auf die Einlage ohne Agio und nicht - wie bei vielen Renditeberechnungen der Anbieter - auf das jeweils gebundene Kapital. Letzteres ist um so niedriger, je höher die Steuergutschriften sind, wodurch die Renditen optisch höher wirken. Außerdem rechnet FondScope die über die Laufzeit in der Höhe meist variierenden Ausschüttungen in eine konstante Jahresausschüttung um.

Genannt wird eine Prognoserendite vor Steuern, eine nach Steuern bei Spitzensteuersatz und eine fiktive Rendite, die ein Anleiheinvestor erzielen müsste, um mit der Fondsanlage gleichzuziehen. Auf Fallstricke und Ungereimtheiten außerhalb des Rechenwerkes wird gesondert eingegangen. Zu Immobilien sollen Standortgutachten eingeholt werden. rrl.

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