Die großen Unternehmen sind eng miteinander verflochten
Immobilienaktien wenig attraktiv

Immobilien-Aktien führen in Deutschland ein Schattendasein. Bis vor wenigen Jahren standen auf dem Kurszettel lediglich einige Nachfolger ehemaliger Industrie- und Bergwerksgesellschaften. Doch das langsam steigende Angebot wird für den Anleger nicht unbedingt attraktiver.

DÜSSELDORF/HAMBURG. Die Liste der Immobilien-Aktien auf dem Kurszettel wird länger. Immer mehr private und öffentliche Unternehmen gliedern ihren Immobilienbesitz in eigenständige Gesellschaften aus, um sie später an die Börse zu bringen. Die Veba-Tochter Viterra AG und die Comunithy Immobilien AG, ein Gemeinschaftsunternehmen von Commerzbank und Thyssen Krupp zählen gewiss zu den Anwärtern auf ein Going Public. Auch profitierten Immobilienaktien von der Börsenhausse: Erreichte 1995 die Marktkapitalisierung aller Immobilienaktiengesellschaften gerade mal bescheidene 7,5 Mrd. DM, so hat sich dieser Wert bis zum Jahresende 1999 auf 34 Mrd. DM fast verfünffacht.

Immobilienaktien bieten neben den klassischen Vorzügen einer Immobilieninvestition auch die Risiken einer Aktienanlage: So verlor die Aktie der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG, Frankfurt, die jahrelang ihre Aktionäre mit deutlichen Kurssteigerungen verwöhnte, seit Oktober vergangenen Jahres kräftig an Wert. Der Kurs sank kontinuierlich von seinem Hoch von 45 Euro auf unter 30 Euro.

Ursächlich für den Kursrutsch sind allerdings keine Ertragsprobleme. Im Gegenteil: Der Konzern, der im Beteiligungs- und Immobilienbereich tätig ist, weist für 1999 ein neues Rekordergebnis aus. Der Bilanzgewinn kletterte im vergangenen Jahr auf 235 (210) Mill. Euro.

Dass die Aktie trotzdem unter Druck geraten ist, begründet Stefan Leibold, Analyst des Bankhauses Ellwanger & Geiger, mit der Struktur des Konzerns. Dieser bestehe aus einem dichten Geflecht von Firmenbeteiligungen, unter anderem an der Duisburger Klöckner-Werke AG, das kaum noch an eine Immobilien-AG erinnert. Das Bankhaus überlege deshalb, die mit 60 % schwergewichtige WCM aus ihrem Index für deutsche Immobilienaktien (Dimax) zu nehmen.

Auslöser für den Kursrückgang sind zudem monatelange Querelen um den Vorstandschef des Hamburger Immobilienkonzerns RSE AG, Lutz R. Ristow. Dieser sollte nach der Verschmelzung neuer Vorstandschef der WCM werden. Doch sein Amt trat er nicht an. Grund: Entgegen den Vorstellungen des WCM-Großaktionärs Karl Ehlerding wollte Ristow mehrere Zwischenholdings gründen, die Wohn- und Gewerbeimmobilien im In- und Ausland strikt trennen.

Die ausländischen Gewerbeimmobilien, die größtenteils durch die Fusion mit der RSE in den Besitz der WCM gekommen sind, sollen nun an den RSE-Chef veräußert werden. Die WCM will sich dagegen nur noch auf inländische Wohnimmobilien konzentrieren, die aus der Privatisierung von kommunalen Wohnungsbeständen stammen. Da damit für die WCM die indirekte Beteiligung (16 %) an der Bonner IVG wenig Sinn ergibt, verhandelt Vorstandschef Roland Flach bereits mit Interessenten über den Verkauf der Anteile.

Diese Ungewissheit setzt wiederum die Aktie der IVG unter Druck: Der Kurs schwankt seit Ende vergangenen Jahres zwischen 13 und 16 Euro. Aus diesem Grund, so glaubt Georg Kanders, Analyst der Düsseldorfer WestLB, ist die Aktie unterbewertet. Immerhin halte die IVG Gewerbeimmobilien im Wert von rund 6 Mrd. DM und habe jüngst im Bieterstreit um den Neubau des Berliner Großflughafens gegen Hochtief gewonnen. Auch Peter Seppelfricke, Analyst der M.M. Warburg Investment, Hamburg, lobt die IVG als "gut diversifiziertes Unternehmen" und rät, die Anteile zu halten.

Für Aufregung sorgte in jüngster Zeit die HBAG Real Estate AG, Hamburg. Der Vorstandschef der zur HBAG gehörenden Adler Real Estate AG, der Heidelberger Baulöwe Roland Ernst, musste Insolvenz beantragen und ist inzwischen von seinem Amt zurückgetreten. Ernst war zu 48 % an Adler-Gruppe beteiligt, wo er zuvor Großprojekte mit einem Entwicklungsvolumen von 1,5 Mrd. DM und Grundstücke von 200 Mill. DM eingebracht hatte. Diese Anteile sollen nun bei der HBAG kurzzeitig geparkt werden, bis ein neuer Investor gefunden ist.

Auf den Empfehlungslisten der Analysten steht auch die börsennotierte Bau zu Hamburg-Verein AG, die sich um die Entwicklung von inländischen Wohnimmobilien kümmert. Der finanziell angespannte Hamburger Wünsche-Konzern hatte im vergangenen Jahr 48 % der Aktien bei ausländischen Adressen platziert. Obgleich der Bau-Verein erst langsam neue Immobilienbestände aufbaut, spricht Hans Hartmann, Analyst bei Dresdner Kleinwort Benson, von "diskriminierter Bewertung" der Aktie. Sein Kursziel: 19,50 Euro. Aktuell kostet der Wert 14 Euro.

Zufrieden mit der Kursentwicklung dürften dagegen die Aktionäre der Stodiek Europa Immobilien AG, Bielefeld, sein. Allein in diesem Jahr ist der Titel, an dem die IVG seit Juli 1998 zu 80 % beteiligt ist, von 115 Euro auf 157 Euro gestiegen. Bis 2001 soll das Portfolio des "Bestandshalters" eine Mrd. DM erreichen.

Auslaufende Sparverträge drückten DBVI-Kurs

Die DBVI Deutsche Beamtenvorsorge AG versteht sich als börsengehandelter Grundstücksfonds und hält vornehmlich vermietete Gewerbeimmobilien in Innenstadtlagen deutscher Großstädte. Durch die Abgabe auslaufender Sparverträge von Kleinanlegern ist die Aktie der DBVI seit dem Jahresende 1999 von 9,70 Euro auf 7,80 Euro gesunken. Die 7,6 Mill. Aktien befinden sich ausschließlich in Streubesitz. Die Eigenkapitalquote von rund 40 % bei einem Eigenkapital von über 140 Mill. DM und auch das Anlagevermögen im Konzern der DBVI von mehr als 1 Mrd. DM rechtfertigen möglicherweise einen höheren Kurs. Das Bankhaus Ellwanger & Geiger bewertet die DBVI als "interessantes Investitionsobjekt", wobei die Analysten "eine Anpassung nach oben" erwarten.





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