Die Immobilienbranche hat die Hoffnung auf eine Erholung noch in diesem Jahr aufgegeben
Büromieter werden verzweifelt gesucht

Drastisch rückläufige Vermietungsleistungen, steigender Leerstand, sinkende Mieten: Die Lage auf dem deutschen Markt für Büroimmobilien ist düster. Eine Erholung ist nicht in Sicht.

DÜSSELDORF. So tief war das Sommerloch selten bei den großen deutschen Immobilienvermittlern. "Der August war mehr als ruhig", stellt Michael Fritz, Geschäftsführer des Maklerhauses Jones Lang LaSalle (JLL), lapidar fest. "Minimalste Flächenumsätze", dazu kaum neue Anfragen. Die Hoffnung auf eine Marktbelebung noch in diesem Jahr ist verflogen. Eine "Erholung an den Immobilienmärkten", wie sie die Kollegen von CB Richard Ellis Anfang Juli noch für möglich hielten, ist in weite Ferne gerückt. "Wir gehen durch ein tiefes Tal - und wir sind noch nicht unten angekommen", analysiert Bernhard Walker, geschäftsführender Gesellschafter des Düsseldorfer Immobilienberaters Eureal

Sinkende Nachfrage, steigende Leerstände, rückläufige Mieten. Auch Aengevelt-Analyst Ingo Weber glaubt nicht daran, dass sich die Märkte noch in diesem Jahr erholen werden. "Ende 2003, Anfang 2004 werden wir aber wohl eine Stabilisierung erleben", prognostiziert der stellvertretender Research-Leiter bei Aengevelt Immobilien, einem von fünf Mitgliedern der DIP Deutsche Immobilien Partner. Im Zehnjahresvergleich indes stünden die Büromärkte derzeit weniger schlecht da, als es der Vorjahresvergleich suggeriere: Anfang der 90er-Jahre wurden an den 13 DIP-Standorten gerade eine Mill. Quadratmeter (qm) Büroflächen umgeschlagen, in diesem Jahr werden es trotz Marktschwäche voraussichtlich noch doppelt so viel sein. "Deshalb ist die Lage auch nicht als Krise zu bezeichnen. Wir kommen von einem sehr hohen Niveau auf ein normaleres Maß zurück", sagt Weber.

Dennoch, der Schock sitzt tief: So meldet JLL für die fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München zum Halbjahr 2002 einen Rückgang des Flächenabsatzes um gut 30 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Besonders hart trifft es ausgerechnet die "Highflyer" der vergangenen Jahre: In München, wo Projektentwicklern und Vermittlern noch vor zwei, drei Jahren die Büroflächen förmlich aus den Händen gerissen wurden, beobachten die Analysten der großen Immobilienvermittler ein Minus zwischen 50 % (JLL) und 60 % (Atis Real Müller, DIP) - je nachdem, ob nur reine Miet- oder auch eigengenutzte Flächen in die Rechnung einflossen und ob nur der Absatz im Stadtgebiet oder gleich im gesamten Großraum betrachtet wurde. In Frankfurt dasselbe Bild: Minus 28 % meldet JLL, minus 60 % die DIP-Analysten.

Die Ursachen der Flaute liegen auf der Hand: Über New-Economy-Firmen kreist der Pleitegeier; die Probleme der Telekom-Branche kennen inzwischen nicht nur T-Aktionäre, und die Nachrichten aus dem IT- und Biotech-Fach sind ebenfalls kaum ermutigend. Hinzu kommen die Probleme der Old Economy: Kreditwirtschaft und Versicherer befinden sich in einem tief greifenden Umbruch. Kosten senken heißt es allenthalben, was fast immer Personalabbau bedeutet. Hinzu kommt die hohe Zahl an Insolvenzen - laut Creditreform stiegen sie im ersten Halbjahr 2002 um mehr als 25 % auf 18 800.

"Mit jedem Büroarbeitsplatz, der verloren geht, werden grob geschätzt etwa 15 Quadratmeter Bürofläche freigesetzt", erläutert Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke in Frankfurt, den Zusammenhang zwischen Arbeits- und Immobilienmarkt. Da verwundert es nicht, dass sich die Leerstände zum Teil drastisch erhöhen: In der bayerischen Landeshauptstadt etwa verfünffachten sich die unvermieteten Flächen zwischen 1. Juli 2001 und 30. Juni 2002 auf knapp 400 000 qm, rechnet JLL vor. Allein im ersten Halbjahr stieg der Büroflächenleerstand in der Isarmetropole um das Doppelte. Bezogen auf den Gesamtbestand ist die Rate mit 2,5 % noch moderat, denn Frankfurt meldet 3,7 %, Berlin gar 6,8 %.

Und das ist nur die Spitze des Eisbergs. "Zunehmend werden Flächen untervermietet", beobachtet Aengevelt-Analyst Weber. Die Folge: Zum offenen komme ein verdeckter, so genannter latenter Leerstand hinzu. Beispiel Düsseldorf-Seestern: Telekom-Riese Ericsson machte kürzlich 20 000 qm Bürofläche frei. Weil es einen gültigen Mietvertrag gibt, tauchen sie in der Leerstandsstatistik nicht auf, obwohl händeringend ein Mieter gesucht wird.

"Das Problem dabei ist, dass der Untervermietungsmarkt wesentlich preisempfindlicher als der normale Markt ist", legt JLL-Geschäftsführer Michael Fritz den Finger in die Wunde. Schließlich hat der Hauptmieter nur ein einziges Interesse: Kosten reduzieren. Weshalb er auch bereit sein wird, einen geringeren Mietpreis zu akzeptieren als er selbst zahlt. Ein Projektentwickler denkt ganz anders - er wird im Gegenteil alles daransetzen, das Mietniveau an "seinem" Standort zu halten. "Der Trend zur Untervermietung setzt die Mieten weiter unter Druck", bringt Fritz es auf den Punkt.

So gaben in München und Frankfurt die Spitzenmieten bereits um rund 10 % nach: An der Isar lagen sie laut Bulwien-Analyse im zweiten Quartal 2002 bei 31 Euro. Nachdem in Frankfurt im Jahr 2001 kurzzeitig die 50-Euro-Marke überschritten worden war, gibt es dort "nur" noch 45 Euro/qm. Der Abwärtstrend wird sich bis mindestens 2004 fortsetzen, glaubt Marktbeobachter Raimund Noss und führt das bis 2003 noch steigende Flächenangebot an. Und diese Flächen müssen erst einmal erfolgreich vermietet werden.

Die derzeitige Flaute unterscheide sich daher deutlich von den auch durch hohe Steuersubventionen für Investoren hausgemachten Krisen zurückliegender Jahre, glauben nicht wenige Marktbeobachter. "Auf Grund der konjunkturellen Schwäche brechen uns die Nutzer weg", sagt Eureal-Chef Bernhard Walker. Und das, so Dr. Lübke-Geschäftsführer Ulrich Jacke, sei vor zehn Jahren ganz anders gewesen: "Damals hatten viele Unternehmen noch ein erhebliches Expansionspotenzial und fragten auch entsprechend Flächen nach." Im Jahre 2002 bleibt der Branche nur eines: abwarten und auf neue Bürojobs hoffen.

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