Ebertz Ruf hat gelitten
Fünf Sterne und kein Leuchten mehr

Das Dorint-Hotel in der Helenenstraße kennt in Köln fast jedes Kind. Als Residenz des Dreigestirns beherbergt das Haus jedes Jahr Prinz, Bauer und Jungfrau und gilt deshalb als geographischer Mittelpunkt des Karnevals.

KÖLN. An diesem Septembermorgen findet im turnhallengroßen Ballsaal C, der mit goldenen Kronleuchtern und einer verspiegelten Decke dekoriert ist, eine Veranstaltung statt, in der es ernster zugeht als an Rosenmontag. Herbert Ebertz, 62, geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Ebertz & Partner GmbH, einer der größten Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland, schwört rund 40 seiner Vertriebsleute auf "einen umsatzbringenden Schlussspurt für 2003" ein.

Eine besonders wichtige Entscheidung will er an diesem Tag mit seinen Außendienstlern diskutieren: Soll die neu zu errichtende Philips-Hauptverwaltung in Eindhoven als Ebertz-Fonds aufgelegt werden? Oder soll das Objekt an eine Bank weiterverkauft werden?

Vertriebler sind für den Verkauf des Fonds

Ebertz hat jetzt ein Mikrofon in die Hand genommen. Wortreich trägt der mittelgroße, leicht untersetzte Mann mit dem lockigen grauen Haar und dem gut durchbluteten Gesicht seine Argumente für einen Fonds vor: "Wir könnten damit Vertrauen und Reputation zurückgewinnen, indem wir mal wieder was anderes machen als Hotels. Wir dürfen nicht länger als Anhängsel von Dorint wahrgenommen werden." Doch seine Vertriebler sind so schnell nicht zu überzeugen. Einer sagt: "Lass? uns an die Bank verkaufen. Wir haben noch zu viel anderes im Angebot, wir kannibalisieren uns nur weiter selbst." Und ein zweiter meint: "Ich bin auch für diese Variante. Das käme gerade recht. Ein zügiger Verkauf an die Bank würde unseren Ruf nicht nur bei den Kunden wieder aufpolieren, sondern bei den Banken gleich mit."

Ruf hat mächtig gelitten

Tatsächlich hat der Ruf mächtig gelitten. Immer noch ist er einer der Großen unter Deutschlands Immobilienentwicklern, doch häuften sich zuletzt die Negativschlagzeilen: über nicht platzierte Fondsanteile, über zu spät fertig gewordene Projekte, über gekürzte Renditen, über einstweilige Verfügungen wegen falscher Prospektangaben, über Gerichtsverfahren wegen nicht beglichener Handwerkerrechnungen und über teuer erworbene, aber brachliegende Grundstücke wie das Berliner Zoofenster.

Und weil zu all diesen internen Problemen jetzt auch noch die Folgen des Irak-Krieges kommen, steckt der "Immobilien-Tycoon" (Rheinische Post) und "Hotelfürst" (Kölner Stadt-Anzeiger) eben mittendrin in einer veritablen Krise. Und mit ihm auch unzählige Anleger, die privates Kapital in einen seiner 130 geschlossenen Immobilienfonds gesteckt haben. Der unabhängige Immobilienanalyst Stefan Loipfinger sagt es so: "Ebertz ist schwer angeschlagen" - die Zukunft des Fünf-Sterne-Hotelliers leuchtet nicht mehr.

"Noch nie ein Fonds Pleite gegangen"

Er selbst wischt alle Gedanken an eine Notlage weg: "Wir haben 2002 liquiditätsmäßig ein ausgeglichenes Ergebnis erzielt, allerdings ist durch Rückstellungen und Wertberichtigungen ein Verlust zwischen acht und zwölf Millionen Euro entstanden. Eine ernste Krise sehe ich aber nicht. Bei uns ist noch nie ein Fonds Pleite gegangen." Und er fügt, wie er es so gerne macht, wenn er über sich selbst spricht, in der dritten Person hinzu: "Ein Ebertz hat so viel Erfahrung, der weiß, wie man mit derartigen Situationen umgeht."

Tatsächlich ist hier zu Lande keiner länger am Markt als der gelernte Volkswirt und Handelslehrer. Er hat als Immobilienentwickler in 35 Jahren für fast 200 Objekte gut acht Milliarden Euro verbaut und damit mindestens genauso viel wie die bekannteren Kollegen Jürgen Schneider und Roland Ernst. Auch als Fondsinitiator liegt er mit an der Spitze, vor so renommierten Namen wie August Jagdfeld. Fünf Milliarden Euro hat er für nahezu 130 Fonds eingesammelt - und das alles ohne den Vertriebsweg über die Großbanken.

Ebertz braucht die Banken dringender denn je

Doch gerade jetzt braucht er die Banken dringender denn je, nicht nur als Kreditgeber. Sie sind es, an die er einige seiner zuletzt gebauten Monumente wie das neue, mit fast 150 Millionen Euro budgetierte Intercontinental-Hotel in Köln verkaufen möchte, weil seine Fonds nicht genügend private Anleger finden. Analyst Loipfinger erklärt: "Unter dem Strich kann er in der Bilanz mit dem Komplettverkauf an Institutionelle zwar hübsche Umsätze ausweisen, aber es ist kaum vorstellbar, dass er damit Geld verdient." Denn die Banken zahlen in der Regel deutlich geringere Preise, als Ebertz mit dem Verkauf über seine Fonds erzielen würde. Loipfinger spricht von "Schadensbegrenzung". Ebertz selbst sagt: "Es wird Zeit, dass wir wieder Geld verdienen. Wir haben zu viel auf einmal gemacht."

Das dürfte auch für die Dorint AG gelten, die seit Jahren um ihre Existenz kämpft. Lange war er Mehrheitsaktionär, jetzt gehören ihm und seiner Familie noch 27 Prozent an der Hotelkette. Allein 2002 betrug das Minus 51 Millionen Euro. Branchenkenner werfen Ebertz vor, er habe die Krise bei Deutschlands größter Hotelkette maßgeblich verantwortet, weil er viele Geschäfte praktisch mit sich selbst schloss: als Initiator von rund 50 Dorint-Fonds, als Fondszeichner, Großaktionär und Aufsichtsratsvorsitzender in Personalunion. Ein Kenner sagt: "Die von den einzelnen Hotels an die Ebertz-Fonds gezahlten Pachten waren zwar branchenüblich. Aber er kam mit immer neuen Fondsideen und hat so die Firma mit seinem Expansionsdrang berauscht."

"Hinterher ist man immer schlauer"

Den Rheinländer ficht die Kritik nicht an: "Hinterher ist man immer schlauer. Wer konnte denn mit dem 11. September, dem Irak-Krieg und den Folgen für die Hotellerie rechnen. Außerdem waren alle Pachtverträge immer marktgerecht, so dass sowohl Ebertz & Partner als auch Dorint gut damit leben konnten und können." Tatsächlich ging das so lange gut, wie Dorint schwarze Zahlen schrieb. 2001 ist es damit vorbei. Die Dresdner Bank kündigt eine Kreditlinie über zehn Millionen Euro, Dorint ist beinahe zahlungsunfähig. Die Bank verlangt in einem Schreiben den Ausgleich "von Forderungen der Dorint gegen Dr. Ebertz in Höhe von rund elf Millionen Euro".

Im folgenden Sommer spitzt sich die Lage weiter zu. Das Landgericht Baden-Baden verurteilt Ebertz & Partner dazu, sofort offene Handwerkerrechnungen über 1,277 Millionen Euro zu zahlen, die für Arbeiten am neuen Dorint in Baden-Baden fällig geworden sind. Fast zeitgleich müssen fünf Banken Dorint mit einem neuen Kredit über 30 Millionen Euro aus der Klemme helfen. Ebertz muss dafür private Immobilien als Sicherheit hinterlegen und den Posten als Aufsichtsratschef abgeben.

Inzwischen hat der französische Hotelkonzern Accor das Sagen, und Dorint befindet sich "auf dem richtigen Weg", wie Stephan Gerhard von der Beratungsfirma Treugast meint.

Doch bluten dürften dafür die Investoren, allen voran die Zeichner der Dorint-Fonds. Weil Ebertz unter dem Druck der Franzosen einem Pachtverzicht für Dorint von 25 Prozent über zwei Jahre zustimmt, könnten die Renditen vieler Dorint-Anleger, trotz Besserungsscheinen, dünner ausfallen. Nicht nur für die. Ebertz sagt: "Leider können wir die Prospektaussagen zur Rendite für einige Ostfonds nicht mehr erfüllen." Berater Gerhard nennt das "eine ziemliche Katastrophe für die Anleger. Das wird sich beim Vertrieb künftiger Produkte negativ auswirken."

Entwicklungen haben Ebertz kaum geschadet

Ebertz? Ruf, "ein herausragendes Verkaufstalent" zu besitzen, wie es in der Branche allerorten heißt, haben diese Entwicklungen offenbar noch nicht geschadet. Ebertz ist einer, wie man in Köln sagt, der "en Nonn? ussem Kloster bedde kann." Der Spruch stammt aus einem Buch, das ihm seine Mitarbeiter anfertigen ließen. Auf Hochdeutsch heißt das: Der schafft es auch, eine Nonne aus dem Kloster zu beten.

Ob das reicht, sein neuestes Vorzeigeprojekt zum Erfolg zu führen, muss angesichts der aktuellen Zahlen bezweifelt werden. An der Düsseldorfer Königsallee lässt er ein neues Luxushotel bauen. 163,3 Millionen Euro soll die Herberge kosten. 74 Millionen Euro will Ebertz mit Hilfe privater Investoren und Mindesteinlagen ab 250 000 Euro über seinen "Sachwertfonds 110" finanzieren. Fünf Prozent Rendite stellt er in Aussicht. Doch erst 22 Millionen Euro hat er beisammen.

Ebertz Rolex geht 30 Minuten vor

Und weil auch die Arbeiten wegen eines schweren Unfalls nicht so zügig vorangehen, wie der Bauherr das geplant hat, inspiziert er an diesem Augustmorgen persönlich die Baustelle. Er fährt Jaguar, trägt Rolex, und zwar eine, die 30 Minuten vorgeht. "Wenn ich dann im Stress auf die Uhr schaue, ist der Anblick beruhigend: ,Ebertz, du hast ja noch eine halbe Stunde Reserve?," klärt er auf. Flink schiebt er einen Zaun zur Seite, klettert auf ein Wasserrohr und schaut in die Baugrube. "Was macht dieser Bagger-Fritze da eigentlich?" raunt er seinen Bauleiter an. "Für mich sieht das genauso aus wie das, was meine Kinder auf Sylt immer gemacht haben: Sand von links nach rechts schieben und zurück." Ebertz ist einer, der alles wissen will, "der sich gerne mit Wucht einmischt, wenn auf der Baustelle x der Subunternehmer y zwei Arbeiter weniger als geplant unter Dampf hat", erzählt ein Angestellter.

Immerhin, direkt nebenan, im Görres-Gymnasiums, das er gleich mit restauriert, so hat es die Stadt von ihm verlangt, wird er durch Direktor Otto Wirtz freundlich empfangen: "Ah, der liebe Herr Doktor Ebertz, hier läuft alles bestens", sagt der Lehrer und erzählt wortreich vom Umbau der Schule. Und dann: "Eines noch, Herr Doktor Ebertz: Da ist eine unbezahlte Rechnung für die wegen der Bauarbeiten verlegte Abiturfeier über 2 000 Euro, die Sie übernehmen wollten." "Wie?" heult Ebertz auf. "Das kann nicht sein. Das ganze Projekt ist voll durchfinanziert. Geben Sie mir ein Telefon, ich stelle die Sache klar, auf der Stelle", reagiert er vollkommen überzogen, wie jemand, der sich ertappt fühlt.

Später am Nachmittag, in seiner Kölner Firmenzentrale, hat er sich noch immer nicht beruhigt. "Das Geld ist längst angewiesen. Das können Sie mir glauben", sagt er und schiebt einen Zettel herüber, auf dem seine Sekretärin die Daten des Vorgangs notiert hat.

Ebertz steht hinter der Theke einer Bar, die er sich im fünften Stock hat einbauen lassen. Dunkelrote Polster, ein rosa Teppich, düsterbraun vertäfelte Wände. Der Hausherr sagt: "Hier wird oft gefeiert."

Jetzt aber erzählt er ausführlich von den Anfängen seiner Karriere. Etwa wie er an der Uni Köln als Repititor arbeitet. Wie er mit Kommilitonen die ersten Steuersparmodelle entwickelt. Und wie er zu einem der gefragtesten Bauherren aufsteigt, erst recht, als die DDR fällt und die Branche gen Osten marschiert - wo er dann, so sagt er selbst, 50 Millionen Euro versenken wird.

So lernt er auch Jürgen Schneider kennen. Der hat sich wie Ebertz in den Leipziger Fürstenhof verguckt. "Spätestens als ich eine Nacht in der Honecker-Suite geschlafen hatte, war klar, das Hotel willst du haben." Er war nicht der einzige: Schneider war schneller, kaufte zwei Drittel, Ebertz blieben nur 33,3 Prozent.

"Die Verträge waren kaum unterschrieben, da bekam ich einen Anruf, ich solle mich doch bitte rasch im Privathause Schneider einfinden", erinnert er sich. "Und während dort ein asiatischer Diener in weißen Handschuhen Getränke servierte, versuchte mir Schneider meine Anteile abzuschwatzen."

Mit Erfolg. Ebertz verkauft sein Drittel für 6,6 Millionen Mark weiter, macht damit binnen weniger Tage 600 000 Mark Gewinn und behauptet seitdem: "Ich bin der einzige, der an Doc Schneider was verdient hat."

Quelle: Handelsblatt

Peter Brors
Peter Brors
Handelsblatt / Stellvertretender Chefredakteur
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