Eigentümerversammlung braucht Entlastung nicht zuzustimmen
Verwalter muss für Fehler gerade stehen

Den Tagesordnungspunkt "Entlastung des Verwalters" wird es bei Wohnungseigentümerversammlungen wohl bald schon nicht mehr geben - jedenfalls dann nicht, wenn sich der Bundesgerichtshof (BGH) der Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG) anschließt.

HB GARMISCH. Die Münchener Richter befanden nämlich kürzlich, dass es für einen einseitigen Verzicht der Wohnungseigentümer auf mögliche Schadensersatzansprüche gegen den Wohnungsverwalter keinen vernünftigen Grund gebe. Da aber das OLG Schleswig in einer früheren Entscheidung ein schützenswertes Interesse der Wohnungseigentümer an einer Entlastung des Verwalters damit begründet hatte, das Verhältnis zum Verwalter nicht zu trüben, musste das BayObLG die Rechtsfrage wegen seiner abweichenden Ansicht dem BGH vorlegen.

Im Urteilsfall hatte das Landgericht mehrere Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig erklärt - darunter auch einen entsprechenden Entlastungsbeschluss gegen den Verwalter. Dagegen rief ein Wohnungseigentümer das BayObLG im Wege der weiteren sofortigen Beschwerde an.

Dieses Rechtsmittel hält das BayObLG allerdings für unzulässig. Denn mit der Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses sei nur der Verwalter in seinen Rechten beeinträchtigt, nicht jedoch der einzelne Wohnungseigentümer. In der Tat: Der Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters enthält ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer, das zur Folge hat, dass im Umfang der Entlastung jegliche Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ausgeschlossen sind. Hebt ein Gericht den Entlastungsbeschluss also wieder auf, fehlt es an einer Beschwer der Wohnungseigentümer.

Zugleich hat das BayObLG aber auch klar gestellt, dass es den Ausschluss von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter für rechtswidrig hält. Sollte auch der BGH in diesem Sinn entscheiden, dürfte zumindest der vom Verwalter selbst auf die Tagesordnung gesetzte Antrag auf Entlastung nicht mehr zulässig sein.

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