Einfache Regel mit Ausnahmen
Drei-Objekt-Grenze beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Wer nicht in den Ruch kommen wollte, gewerblich mit Grundstücken zu handeln, der musste bisher schlicht bis drei zählen können. Wer innerhalb von fünf Jahren höchstens drei Wohngebäude oder Eigentumswohnungen verkaufte, blieb damit im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung.

Diese von der Finanzverwaltung zur Arbeitserleichterung eingeführte Drei-Objekt-Grenze erwies sich in der Praxis jedoch als Stolperfalle und steter Streitpunkt zwischen Behörden und Steuerzahlern, denn oft zählte das Finanzamt mit, was für den Steuerzahler kaum ins Gewicht viel. Bei separat verkauften Garagen oder bei Mehrfamilienhäusern, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt, und dann nach und nach verkauft wurden, mussten oft die Gerichte entscheiden wer denn hier richtig bis drei zählen konnte. In einem später noch einmal ergänzten Schreiben klärte das Bundesfinanzministerium die wichtigsten Fragen, die auch Maklern und Bankberatern immer wieder gestellt werden. (BMF Schreiben vom 20.12.1990, Aktenzeichen IV B 2-S 2240-61/90 und BMF Schreiben vom 9.7.2001, Aktenzeichen IV A 6 - S 2240 35/01).

Frage: Immobilien, die mindestens 10 Jahre selbst genutzt oder vermietet wurden, gehören immer in den Bereich der privaten Vermögensverwaltung. Was passiert, wenn durch Schenkung übertragene Immobilien verkauft werden?

Antwort: Auch dann bleibt der Verkauf im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung, denn die Besitzdauer des Rechtsvorgängers wird dem Beschenkten angerechnet.

Frage: Ist es schon gewerblicher Grundstückshandel, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft werden?

Antwort: Nein. Das gehört, wenn die Mietwohnungen längere Zeit im Bestand waren, zum Abschluss der privaten Vermögensverwaltung.

Frage: Wird Gewerbesteuer fällig, wenn unbebaute Grundstücke in Bauland-Parzellen aufgeteilt und verkauft werden?

Antwort: Wenn die nach dem Bebauungsplan unterteilten Parzellen für den Bau vorbereitet und an einzelne Interessenten verkauft werden, handelt es sich um ein - gewerbesteuerpflichtiges - Baulandaufschließungsunternehmen.

Frage: Gilt die Drei-Objekt-Grenze auch für Architekten, Bauunternehmer, Immobilienmakler oder andere dem Grundstücksmarkt nahestehende Personen?

Antwort: Ja, wenn die privat verkauften Objekte klar und eindeutig von seinem Betriebsvermögen zu trennen sind.

Frage: Was passiert, wenn ein Steuerzahler zu mindestens zehn Prozent an einer Personengesellschaft beteiligt ist, die gewerblichen Grundstückshandel treibt?

Antwort: Die Drei-Objekt-Grenze wird dann leicht überschritten, denn die von der Gesellschaft verkauften Immobilien werden beim Gesellschafter mitgezählt.

Frage: Was ist ein Objekt?

Antwort: Jede normalerweise zu Wohnzwecken dienende Immobilie. Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Fabrikgrundstücken können nach Ansicht der Finanzverwaltung auch schon weniger als drei Verkäufe in fünf Jahren auf einen gewerblichen Grundstückshandel hindeuten.

Frage: Welche Verkäufe werden mitgezählt?

Antwort: Zusammengerechnet werden alle Verkäufe innerhalb von fünf Jahren. Mitgezählt werden allerdings nur Immobilien, bei denen zwischen Bau, Kauf oder Modernisierung und Verkauf nicht viel Zeit vergeht. Immobilien, die der Verkäufer mehr als zehn Jahre besaß, bleiben außer acht. Geschenkte Immobilien werden mitgezählt, geerbte werden nur berücksichtigt, wenn auch der Erblasser gewerblich mit Grundstücken handelte.

Frage: Werden die Grundstücksaktivitäten von Eheleuten zusammengefasst?

Antwort: Normalerweise nicht. Nur wenn die Partner die Immobilien in eine gemeinsame BGB-Gesellschaft eingebracht haben.

Frage: An welchem Stichtag beginnt gewerblicher Grundstückshandel?

Antwort: Grundsätzlich dann, wenn der Steuerzahler beginnt seine Grundstücksgeschäfte vorzubereiten. Das ist

  • beim Bau der Zeitpunkt der Fertigstellung.
  • beim Kauf der Zeitpunkt des Grundstückserwerbes.

Bei Modernisierungen der beginn der Umbaumaßnahmen.

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