Einige Banken wollen Vermietern und Eigennutzern Zins- und Tilgungszahlungen stunden
Jahrhundertflut verschlingt Mieteinnahmen

Die Jahrhundertflut an der Elbe hat Hunderte von Häusern verwüstet. In den Wohnungen sieht es aus wie nach einem Bombenangriff. Die Pegel in Dresden und Umgebung sinken - die Schadenslisten der Mieter und Vermieter werden länger. Ein dicker Posten auf der Liste der Vermieter: Mietausfall.

DÜSSELDORF. Die Telefone laufen heiß in diesen Tagen bei Frank Müller. Seine R&M Haus- und Mietverwaltung betreut allein in Dresden rund 300 Objekte, darunter Wohnanlagen wie den Augustuspark im begehrten Stadtteil Loschwitz am rechten Elbufer, aber auch Gastronomiebetriebe in der Innenstadt und Gewerbeflächen im elbnahen Kaditz. Besorgte Immobilieneigentümer wollen wissen, ob auch ihr Hab und Gut der Flutkatastrophe zum Opfer fiel, die nicht nur die sächsische Landes-hauptstadt in der vergangenen Woche mit ungeahnter Wucht heimsuchte. Am Dienstag Abend kann Müller eine erste Bilanz ziehen: "Nachhaltig betroffen sind 30 Objekte", sagt er, darunter auch die Stadtvillen im Augustuspark. Die kamen noch vergleichsweise glimpflich davon: die voll Wasser gelaufenen Tiefgaragen seien bereits wieder ausgepumpt, die Aufräumarbeiten fast abgeschlossen. Und das größte Glück: Die Loschwitzer Eigentümergemeinschaft hat sich - als eine der ganz wenigen - gegen Elementarschäden versichert, "und die Gesellschaften regulieren sehr schnell", zeigt sich der Verwalter zufrieden.

Und Eile ist geboten - nicht nur um die baulichen Schäden möglichst gering zu halten. Nicht nur Eigen-heimbesitzer, vor allem Vermieter müssen daran interessiert sein, ihre Wohnungen so schnell wie möglich wieder instand zu setzen. Schließlich drohen ihnen neben der ohnehin hohen finanziellen Belastung durch die Kosten der Schadensbeseitigung zusätzlich Mietausfälle in erheblichem Ausmaß. Denn auch wenn eine Wohnung aufgrund einer Naturkatastrophe nur einge-schränkt oder gar nicht nutzbar ist, "haben Mieter das Recht, ihre Miete zu mindern", erläutert Jürgen Staupe, Abteilungsleiter im sächsischen Justizministerium und dort zuständig für bürgerliches und öffentliches Recht. "Dieser Anspruch ist ganz unabhängig vom Verschulden des Vermieters."

Mietminderung kann 100 Prozent betragen

Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt ganz davon ab, wie stark die Beeinträchtigung im Einzelfall ist: Steht das Wasser lediglich für ein paar Tage im Keller oder der Tiefgarage, so wird die Miete nur ge-ringfügig und nur für eine kurze Zeit gemindert werden können, "vielleicht in einer Größenordnung von fünf bis zehn Prozent", schätzt Staupe. Anders ist die Situation, wenn die gemieteten Räume eine Zeitlang unbewohnbar sind: "In diesem Fall kann die Minderung 100 Prozent betragen." Allerdings: Schadenersatzansprüche gegen den Hauseigentümer können Mieter nicht geltend machen. Die Kosten für die Neuanschaffung von Hausrat, aber auch die Kosten für ein Ausweichquartier müssen sie selbst schultern.

Besonders problematisch wird es für Vermieter, wenn eine Wohnung so nachhaltig betroffen ist, dass es Wochen oder gar Monate dauert, bevor sie wieder instand gesetzt ist. Dann hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. "Das gilt sicher nicht für denjenigen, der eine Woche lang in einem Ausweichquartier wohnen muss", erklärt der Ministerialdirigent. Etwas anderes sei es indes, wenn aufgrund feuchter Wände eine Wohnung gleich drei Monate lang nicht nutzbar sei. Überdies gilt: Familien mit kleinen Kindern, älteren Mietern oder solche mit gesundheitli-chen Problemen kann weniger zugemutet werden als Singles oder Paaren.

Angesichts der entspannten Lage auf den ostdeutschen Wohnungsmärkten und hohen Leerständen könnte der Verlust ihrer Mieters viele Eigentümer ins Mark treffen. Wenn nach der teuren, meist nur über weitere Kredite zu finanzierenden Instandsetzung keine Mieteinnahmen fließen, ist die finanzielle Schieflage unausweichlich. Erste staatliche Hilfen sind bereits angelaufen: Das KfW-Sonderprogramm Hochwasser gewährt Vermietern - genauso wie Eigennutzern - Kredite in Höhe von maximal 100 000 Euro zu einem jährlichen Nominalzinssatz von 2,8 Prozent bei fünfjähriger und 3,25 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung.

Eine Reihe steuerlicher Erleichterungen

Darüber hinaus gewährt der Fiskus Hochwasseropfern eine Reihe steuerlicher Erleichterungen: Beim Wiederaufbau ganz oder teilweise zerstörter Gebäude dürfen künftig zusätzlich zur üblichen Abschreibung bis zu 30 Prozent der Kosten sofort abgeschrieben werden. Werden Schäden an Gebäuden und auf dem Grundstück beseitigt, sind die Kosten bis zum Jahr 2005 ohne nähere Nachprüfung abzugsfähig, sofern sie den Betrag von 45000 Euro nicht übersteigen.

Auch einige Kreditinstitute haben bereits reagiert: So räumt die HypoVereinsbank (HVB) allen betroffe-nen Kunden bis zum 31.12.2002 die Aussetzung von Zins- und Tilgungsleistungen und die Verlängerung der Kreditlaufzeit ein, ohne den aufgelaufenen Betrag zum 1..1.2003 fällig zu stellen. "Dies gilt grundsätzlich auch für Kapitalanleger", erläutert Thorsten Herr, Leiter Immobilienfinanzierung im HVB-Geschäftsbereich Ost, "sofern er in eine wirtschaftliche Notlage etwa durch Mietausfälle und hohen zusätzlichen Finanzierungsbedarf geraten ist." Zins- und Tilgungsaussetzung, Laufzeitstreckung und ein Sofortkreditprogramm bis maximal 10000 Euro lauten die Angebote der Stadt-sparkasse Dresden. Zum möglichen Verzicht auf Forde-rungen - etwa wenn ein ganzes Gebäude den Fluten zum Opfer fiel - will man sich indes nicht äußern. Das, so heißt es bei der Stadtsparkasse Dresden, hänge ganz davon ab, ob und welche öffentlichen Hilfen es im Einzelfall geben werde. Über die Ablösung von Krediten und den Verzicht auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen könne nur im Einzelfall entschieden werden.

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