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Einsatz in Manhattan: Kauf von US-Immobilien

Die Deutschen werfen 2 000 Mark zum Fenster raus, um 1 000 Mark Steuern zu sparen", klagt ein resignierter Vermögensverwalter. Im vergangenen Jahr waren zumindest einige, die mit US-Immobilienfonds Steuern sparen wollten, besser als ihr Ruf. Sie rechneten erst - und verzichteten. Schuld ist der Dollar. Wer heute einen Dollaranteil an einem US-Fonds zeichnet, muss in Mark noch immer mehr dafür zahlen als 1999. Dollar-Kurs bestimmt die Rendite

Aus der Not wurden neue Ideen geboren. So förderte Jamestown-Lenker Christoph Kahl den Absatz seines inzwischen platzierten "Jamestown 21"-Fonds, in dem er Anlegern einräumte, 50 000 Dollar zu zeichnen, aber nur 30 000 Dollar zu zahlen. Das fehlende Eigenkapital streckt eine Bank vor. Es wird von den Ausschüttungen abgelöst. Jamestown steht für den Kredit gerade. Kahls Kommentar: "So etwas geht nur in Niedrigzinsphasen." Seine Variante findet Nachahmer. Die Hypo-Vereinsbank-Tochter Blue Capital hat ihren "Amerika 2000"- Fonds vom Markt genommen und wird ihn im nächsten Monat mit einem Wiederanlageprogramm erneut lancieren. Wer auf laufende Ausschüttungen nicht angewiesen ist, fährt zurzeit gut mit der Wiederanlage.

Worauf es bei US-Immobilien ankommt

Weil immer teurere Gebäude zur Beteiligung angeboten werden, reicht das Kapital der Fonds nicht mehr aus, um Immobilien direkt zu kaufen. Der Fonds, also die Anleger, beteiligt sich an Objektgesellschaften, die die Immobilie erwerben. Für die Privatanleger wird es komplizierter, vor allem, wenn getrickst wird: Wer sich mit 50 000 Dollar an einem Fonds beteiligt, ist nominell wie wirtschaftlich mit 50 000 Dollar dabei. Bekommt der Fonds, wie bei KanAm, dafür nur eine 25 000-Dollar-Beteiligung an der Objektgesellschaft, dann ist der Anteil des Anlegers an der Immobilie nur halb so hoch wie sein Einsatz. KanAm stellt über komplizierte Gewinnverteilungsregeln sicher, dass beim Investor 80 Prozent des Gewinns der Objektgesellschaft ankommen.

US-Steuern beim Immobilienkauf

Wer bei ProVictor, hinter der die Versicherungen Ergo und Provinzial stehen, seinen Einsatz für die Fifth Avenue in Manhattan abliefert, beteiligt sich an einem 83-Millionen-Dollar-Anteil an der Objektgesellschaft, für den der Fonds 90,5 Millionen Dollar bezahlt. Über die Differenz freut sich eine Immobilientochter der Ergo. Zwar attestiert ein Gutachten der Immobilie zwischenzeitlich sogar 20 Prozent Wertzuwachs. Doch die stehen nur auf dem Papier und nicht auf dem Kontoauszug des Anlegers. Nicht das einzige Schlagloch auf der Fifth Avenue: Wann verkauft wird, entscheidet der Komplementär der Objektgesellschaft - ohne die Anleger zu fragen.

Einige Fondsanbieter haben heute schon einen Verkaufszeitpunkt ins Auge gefasst. Das Verkaufskriterium sollte aber der Markt liefern, nicht auslaufende Zinsbindungen und Mietverträge. Es setze also niemand darauf, dass er zum geplanten Verkaufszeitpunkt sein Kapital wieder in den Händen hält. Der Markt entscheidet auch über die Miethöhe und lässt womöglich Prognoserechnungen Makulatur werden. Noch gibt der Markt hohe Mieten her. Doch ist das auch der Fall, wenn die Mietverträge auslaufen?

Der US-Immobilienmarkt

Der Einsatz in Manhattan und anderswo in den Vereinigten Staaten bleibt riskant. Wer ihn dennoch wagt, sollte Zeit mitbringen, damit er einen schwachen Dollar aussitzen kann, und Geld, damit sich Verluste verschmerzen lassen. An "300 000 bis 500 000 DM freies Vermögen" denkt KanAm-Geschäftsführer Christian Hoffmeister.

Glossar US-Immobilien

Bundeseinkommensteuer in den USA

Einkommensteuer der USA-Bundesstaaten

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