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Erbbaurecht als Sicherheit

Die Beleihungsgrenze hängt davon ab, wie schnell die Bank an das Haus kommt.

Erbbaurechte können zur Sicherung eines Bauspardarlehens prinzipiell wie Grundstücke beliehen werden. Den Kreditgebern dient der Wert des Gebäudes als Sicherheit, nicht der Wert des Grundstücks. Meist hat sich der Grundstückseigentümer das Recht zur Zustimmung der Beleihung im Erbbaurechtsvertrag festschreiben lassen. Hintergrund: Er hat - unter vertraglich individuell auszuhandelnden Voraussetzungen - einen Heimfallanspruch (Rückgabe des Erbbaurechts). In diesem Fall muss er dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zahlen und gleichzeitig die eingetragenen Grundpfandrechte übernehmen.

Die Schulden muss der Grundstückseigentümer auch dann übernehmen, wenn eine Hypothek zum Zeitablauf des Erbbaurechts bestehen bleibt und der Erbbauberechtigte zugleich persönlich haftet (§ 33 ErbbauVo). Deswegen kann, "wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts kürzer als 30 Jahre ist, die Finanzierung problematisch werden", warnt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Denn 30 Jahre beträgt die normale Finanzierungsfrist; gleichzeitig muss das Hypothekendarlehen zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt sein (§ 20 ErbbauVo).

Problematisch bei der Beleihung ist, dass Grundstückseigentümer und Gläubigerbanken um die Eintragung mit dem ersten Rang am Erbbaugrundstück konkurrieren. Grundsätzlich wird das Erbbaurecht als Belastung im Grundbuch mit erstem Rang eingetragen, das heißt, der Grundstückseigentümer kommt an erster Stelle. Ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten folgt im Range danach. Im Erbbaugrundbuch wiederum werden der Erbbauzins, eine Vormerkung zur Anpassung dieses Zinses und ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer erstrangig eingetragen. Kreditinstitute kommen in diesem Falle nur an die erste Rangstelle, wenn der Grundstückseigentümer bereit ist, mit seinen Ansprüchen etwa auf den auf Erbbauzins hinter jene der Bank zurückzutreten.

Von den vertraglichen Regelungen zur Zwangsversteigerung hängt ab, bis zu welcher Höhe Kreditinstitute bereit sind, das Gebäude zu beleihen. Je schneller und sicherer eine Zwangsversteigerung möglich ist, desto höher ist die Beleihungsgrenze.

"Wir lassen sowohl den Erbbauzins, die Anpassungsvormerkung sowie das Vorkaufsrecht im ersten Rang bestehen", sagt Günter Scharringhausen, Sachgebietsleiter und Erbbaurechtsexperte bei der BHW Bausparkasse. Bedingung: Der Grundstückseigentümer muss eine "Stillhalteerklärung" - das ist eine abweichende Zwangsversteigerungsbestimmung - und eine "Zustimmung zur Belastung und Veräußerung des Erbbaurechtes" abgeben. Bei der Berechnung des Beleihungswertes des Gebäudes wird der Erbbauzins dann Scharringhausen zufolge nur mit dem zweifachen Jahreswert angesetzt - um diesen Betrag (Vorlast) mindert sich der Beleihungswert. Wird die Stillhalteerklärung nicht erteilt, werde der Erbbauzins mit dem 27fachen Jahreswert berücksichtigt, erklärt Scharringhausen. Der Beleihungswert wäre damit wesentlich niedriger.

Alternativ zur Stillhalteerklärung könne ein "zwangsversteigerungsfester Erbbauzins" im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden. Der jährliche Erbbauzins wird dann ebenfalls nur mit dem zweifachen Jahresbetrag als Vorlast angesetzt. pbs

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