Es fehlen noch Konzepte für deutsche Investoren
High Yield-Immobilienanlageprodukte für institutionelle Anleger

Dem Anleger stehen mit Private Equity Investments und Mezzanine zwei Anlageformen zur Verfügung, mit denen Immobilien im Rahmen der strategischen Asset Allokation einen wesentlichen Renditebeitrag leisten können. Bei angelsächsischen institutionellen Anlegern sind diese bereits lange fester Bestandteil des Anlagespektrums.

DÜSSELDORF. Immobilien können einen wesentlichen Beitrag zur Lösung von Anlageproblemen institutioneller Anleger leisten - diese Aussage hätte noch vor zweieinhalb Jahren Kopfschütteln ausgelöst. Heute hat sich die Situation grundlegend gewandelt.

Dies belegen nicht nur Mittelzuflüsse offener Immobilienfonds in Rekordhöhe sondern auch vermehrt geäußerte Absichten von Versicherungen und Pensionsfonds, ihre Immobilienquote von bisher rund 4 % auf bis zu 9 % anzuheben. Dies geschieht jedoch vorrangig aus Risikoerwägungen. Ungelöst bleibt damit das Problem, dass zur Zeit weder mit Aktienanlagen noch mit festverzinslichen Wertpapieren die Renditen zu erzielen sind, die zum Beispiel für die Ermittlung der Ablaufleistungen von Lebensversicherungen in der Vergangenheit zugrunde gelegt wurden. Anleiherenditen liegen bei dem gegenwärtigen Zinsniveau selten über 5 % und nicht wenige Analysten gehen davon aus, daß in den nächsten drei bis vier Jahren an den Aktienmärkten lediglich einstellige Renditen von ca. 8 % zu erzielen sind. Auch herkömmliche Immobilieninvestitionen in vollvermietete Gewerbeobjekte in guten Lagen erwirtschaften in der Regel keine höheren Renditen.

Bei angelsächsischen institutionellen Anlegern sind bereits seit vielen Jahren zwei Immobilienprodukte fester Bestandteil des Anlagespektrums, mit denen Renditen zwischen 15 % und 25 % erreicht werden - Mezzanine Investments und Real Estate Private Equity. Gemeinsames Merkmal beider Anlageformen ist, daß mit ihnen Immobilien finanziert werden, die entweder noch keine laufenden Erträge erwirtschaften oder deren laufende Erträge durch aktives Management innerhalb von drei bis fünf Jahren deutlich gesteigert werden können. Beispiele hierfür sind Immobilienentwicklungen während der Bauphase, Immobilien, die einen höheren Anteil Leerstand oder kurzfristig auslaufender Mietverträge aufweisen oder solche Immobilien, die sich nach Modernisierung zu einem höheren Mietzins vermieten lassen.

Mezzanine Kapital wird eingesetzt, um die Lücke im Finanzierungsbedarf zwischen dem Eigenkapital des Eigentümers und den von Seiten der Banken zur Verfügung gestellten Kreditmitteln zu schließen. Vor dem Hintergrund der sich im Zuge von Basel II verschärfenden Eigenkapitalvorschriften für Banken und der traditionell geringen Eigenkapitalausstattung deutscher Projektentwickler dürfte diese Lücke und damit die Nachfrage nach Mezzanine Finanzierungen deutlich steigen.

Mezzanine Kapital haftet im Krisenfall zwar nachrangig zum Eigenkapital, das in der Regel 15 % bis 20 % beträgt, aber vorrangig gegenüber dem besicherten Fremdkapital. Diese erhöhte Risikoposition spiegelt sich in einer deutlich höheren Verzinsung wieder. Die Laufzeit einer Mezzanine Finanzierung beträgt in der Regel drei bis vier Jahre. Mezzanine Investments sind vor allem in solchen Märkten attraktiv, die kein hohes Wertsteigerungspotential haben und durch eine Verknappung erstrangiger Darlehensmittel gekennzeichnet sind. Diese Situation findet man gegenwärtig im US-amerikanischen Immobilienmarkt. Dort beträgt der Renditeunterschied zwischen Eigenkapital und Mezzanine Kapital trotz des deutlich höheren Risikos für den Eigenkapitalgeber lediglich 200 bis 300 Basispunkte.

Mit Private Equity finanzierte Investments findet man dagegen hauptsächlich in Regionen, in denen die Immobilienmärkte sich in einer zyklischen Aufwärtsbewegung befinden. Hierzu zählen neben vielen europäischen Märkten auch einzelne Länder in Südamerika oder Asien. Während Mezzanine Kapital meist für einzelne Objekte zur Verfügung gestellt wird, erfolgen Private Equity Investments häufig in Immobilien Portfolios.

Verkäufer sind hauptsächlich Banken, die Immobilien im Rahmen der Verwertung von Kreditsicherheiten übernommen haben und Industrieunternehmen wie zum Beispiel die Deutsche Telekom. Angesichts der immer noch großen unternehmenseigenen Immobilienbestände und der zunehmenden Fokussierung auf Kerngeschäftsfelder dürften sich zumindest in Deutschland auch zukünftig zahlreiche Investitionsmöglichkeiten ergeben. Der Verkauf von Portfolios erfolgt in der Regel mit einem Preisabschlag gegenüber der Summe der Einzelwerte der Immobilien. Neben der Steigerung der laufenden Erträge bietet sich daher bei Private Equity Investments die Möglichkeit, durch den anschließenden Einzelverkauf der Immobilien zusätzliche Gewinne zu erzielen. Hinzu kommt, daß die Investitionen meist zu einem hohen Anteil von 75 % bis zu 90 % fremdfinanziert sind. Aufgrund der Hebelwirkung, die sich aus den geringen Fremdfinanzierungskosten im Kurzfristbereich ergibt, lassen sich mit Private Equity Investments im Immobilienbereich Renditen von 25 % und mehr erzielen.

Dem erhöhten Risiko von Mezzanine und Private Equity Investments tragen institutionelle Anleger dadurch Rechnung, daß sie ihre Anlage über Fonds tätigen und damit eine Diversifikation der Einzelrisiken erreichen. Deutsche Versicherungen und Pensionskassen stehen dabei häufig vor dem Problem, dass internationale Fonds angelsächsischer Prägung nicht ohne weiteres mit den Anlagevorschriften des Versicherungsaufsichtsgesetzes und ähnlicher Investmentvorschriften in Einklang gebracht werden können.

Hier sind die Anbieter von Anlageprodukten gefordert, Konzepte für deutsche Investoren zu entwickeln, die auch Aspekte wie beispielsweise die Deckungsstockfähigkeit der Anlage berücksichtigen.

Ist dies gewährleistet, dann stehen dem Anleger mit Mezzanine und Private Equity Investments zwei Anlageformen zur Verfügung, mit denen Immobilien im Rahmen der strategischen Asset Allokation einen wesentlichen Renditebeitrag leisten können.

Matthias Hünlein ist Managing Director der DB Real Estate (Deutsche Bank Group) und Geschäftsführer der DB Real Estate Spezial Invest GmbH.

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