Expertenrat von BNT-Consulting
Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienerwerb in Estland

Wie Sie schnell, günstig und sicher an Immobilien in Estland kommen

A. Generelles

1. Kann ein Ausländer als natürliche oder juristische Person überhaupt Immobilien erwerben?

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer unterliegt verschiedenen Beschränkungen. Eine Ausnahme gilt nur für Wohnungseigentum.



Grundsätzlich ist für den Erwerb oder die Veräußerung durch Ausländer oder eine ausländische juristische Person die Zustimmung des zuständigen Landrats erforderlich. Diese wird in der Praxis in aller Regel erteilt.



Ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht, wenn die ausländische juristische Person mit einer Niederlassung in das estnische Handelsregister eingetragen ist.



Untersagt ist der Erwerb von Grundeigentum grundsätzlich auf den estnischen Inseln, mit Ausnahme der vier größten von ihnen, Saareema, Hiiumaa, Vormsi und Muhu, sowie in den Gebieten in unmittelbarer Nähe der Staatsgrenze.



2. Gibt es Besonderheiten beim Immobilienerwerb von der öffentlichen Hand?

In diesem Fall muss in der Regel eine öffentliche Ausschreibung erfolgen.



3. Welche Institutionen können mir dabei helfen, ein eigenes Grundstück zu finden?

Beim Immobilienerwerb ist die Estnische Handelskammer (www.koda.ee) behilflich, Informationen sind auch durch die Staatliche Wirtschaftsförderungsgesellschaft "Enterprise Estonia" (www.eas.ee) zu erhalten. Ferner stellen Maklergesellschaften Informationen über Grundstücke zur Verfügung, entsprechende Adressen sind über die Delegation der deutschen Wirtschaft in Estland erhältlich (www.ahk-est.ee).



Das estnische Justizministerium gibt Auskunft über das Grundbuch (www.just.ee). Weitere Informationsquellen sind der Verband der Estnischen Bauunternehmer (www.eeel.ee), der Verband der Estnischen Waldindustrie (www.emtl.ee), sowie die Estnische Investitionsagentur (www.eia.ee).



4. Wie kann ich sicherstellen, dass ich für ein Grundstück einen angemessenen und nicht zu hohen Marktpreis zahle?

Auf der Basis der Vorschriften des Landevaluationsgesetzes kann der Wert eines Grundstücks in Fällen von Privatisierung, Enteignung und Besteuerung ermittelt werden. Dieses Verfahren sollte jedoch lediglich als grobe Messlatte benutzt werden. Der Marktwert kann selbstverständlich im Einzelfall abweichen und sollte daher auch von einem Maklerunternehmen oder einer Prüfungsgesellschaft geschätzt werden.



B. Zum Verfahren

5. Wie ist das Verfahren bei dem Erwerb von Grundstücken? Wie lange dauert es in der Regel? Wird das Eigentum nur durch den Vertragsabschluß übertragen oder ist zusätzlich die Eintragung ins Grundbuch notwendig?

Die Bestimmungen zur Übertragung des Grundstückseigentums entsprechen weitgehend den deutschen. Zur Übertragung einer Immobilie ist sowohl die notariell beglaubigte Einigung (Auflassung), als auch die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Nachdem der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist, ist die Grundstücksübergabe gegenüber Dritten durchsetzbar. Die Dauer des Verfahrens ist abhängig davon, in welchem Bezirk sich das Grundstück befindet und der Wartezeit für einen Notartermin. Der gesamte Zeitaufwand beträgt in der Regel zwischen 3 und 9 Monaten.



6. Welche zwingenden Bestimmungen gibt es bei der Gestaltung des Grundstückkaufvertrages? Kann ein Rücktrittsrecht vereinbart werden?

Der Grundstückkaufvertrag bedarf der Schriftform und muss notariell beglaubigt werden. Ohne die Einhaltung der Formvorschriften findet kein wirksamer Eigentumsübergang statt. Ein Rücktrittsrecht kann vereinbart werden.



7. Bestehen zu Gunsten der öffentlichen Hand gesetzliche Vorkaufsrechte? Können vertragliche Vorkaufsrechte vereinbart werden?

Der Gemeinde steht grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu, das jedoch in aller Regel nicht ausgeübt wird. Daneben können sich Vorkaufsrechte aus dem Zivilrecht ergeben: Wenn ein Teil eines Grundstücks verkauft wird, das einer Wohnungseigentümergesellschaft mit bis zu sechs Mitgliedern gehört, haben die Mitglieder dieser Wohnungseigentümergesellschaft grundsätzlich ein Vorkaufsrecht über diesen Teil. Auch wenn ein Ausländer Miteigentümer ist, hat er in einem solchen Fall ein Vorkaufsrecht.



Fällt das Eigentum zwischen einem Grundstück und dem darauf befindlichen Gebäude auseinander, hat der Eigentümer des Gebäudes ein Vorkaufsrecht über das darunter befindliche Grundstück.



Vertragliche Vorkaufsrechte können ohne besondere Beschränkungen vereinbart werden.



C. Zu den Kosten

8. Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich ein Grundstück/Gebäude kaufen will? Welche sonstigen Kosten fallen an? Wer haftet für die Steuerschulden und welche Abschreibungssätze gelten?

Die estnische Grund- und Bodensteuer entspricht der deutschen Grundsteuer. Eine Grunderwerbssteuer, die bei der Übertragung von Grundeigentum anfällt, existiert in Estland jedoch nicht.



Immobilienmakler berechnen eine Kommission, die von dem jeweiligen Objekt abhängt. Bei Wohnungen und Appartements beträgt sie etwa 6 - 8 %, andernfalls 2 - 4 %. Für die Vermittlung von Mietwohnungen wird in der Regel eine Kommmission in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten gefordert.



Weiterhin werden Notarkosten fällig, die von dem Wert der Transaktion abhängen (bei einem Wert von ? 3.195 beträgt die Gebühr ? 22, bei einem Wert von ? 638.977 beträgt die Gebühr ? 958,5).



Schließlich ist bei Eintragung in das Grundbuch eine Gebühr zu entrichten, deren Höhe vom Wert der Immobilie abhängt (bei einem Wert von ? 3.195 betragen die Steuern ? 17, bei einem Wert von ? 638.977 betragen die Steuern ? 2.556). Ferner können noch Kosten für den Übersetzer entstehen.



9. Können Grundstücke als Sicherheiten verwendet werden (z.B. für einen Kredit), indem sie mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet werden?

Grundstücke können wie in Deutschland als Sicherheiten verwendet werden. Die estnischen Bestimmungen über Hypotheken entsprechen weitgehend denen des deutschen Rechts, sind aber auch teilweise denen über die Grundschuld ähnlich. Die Hypothek entsteht und erlischt mit Eintragung beziehungsweise mit Streichung aus dem Grundbuch. Eine Veräußerung des Grundstückes wirkt sich auf die bestehende Hypothek nicht aus. Die Hypothek kann durch einen notariellen Vertrag verbunden mit einer Eintragung im Grundbuch übertragen werden. Es ist möglich, ein Grundstück mit mehreren Hypotheken zu belasten, wobei die Rangfolge der Gläubiger durch Eintrag im Grundbuch festgelegt ist.



Gebäude, die sich auf Grundstücken befinden, die noch nicht im Grundbuch registriert sind, können einzeln als Sicherheit verwendet werden. Eine solche Sicherheit muss mit Zeugen abgeschlossen und in das Gebäuderegister auf notariell beglaubigten Antrag eingetragen werden. Das Gebäuderegister erlaubt nur einen Eintrag pro Gebäude als Sicherheit.



10. Können Immobilien als Kapital in eine Gesellschaft eingebracht werden? Zu welchem Wert geschieht dies?

Immobilien können unter bestimmten Vorraussetzungen als Kapital in eine Gesellschaft eingebracht werden. Bei einer Aktiengesellschaft muss dies im Gesellschaftsvertrag vorgesehen und der Wert der Sacheinlage durch einen Wirtschaftsprüfer bestätigt worden sein.



Im Falle einer GmbH muss der Wert der einzubringenden Sacheinlage nur dann von einem Wirtschaftsprüfer bestätigt werden, wenn der Wert höher als EEK 40.000 ist, oder der Gesamtbetrag der Sacheinlagen die Hälfte des Stammkapitals übersteigt.



D. Zum Grundbuch

11. Sind für Immobilien Grundbücher angelegt und gilt für Eintragungen der sogenannte öffentliche/gute Glaube, der den Erwerber schützt, wenn er aufs Grundbuch vertraut?

Alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen der Immobilie und belastende Rechte sind in dem Grundbuch aufgeführt. Das Grundbuch wird von den Land- und Stadtgerichten geführt. Per Gesetz ist die Richtigkeit der eingetragenen Informationen garantiert. Ein Eintrag in das Grundbuch dauert etwa drei Monate und ist gebührenpflichtig.



Das öffentliche Kataster, das das gesamte estnische Staatsgebiet umfasst, wird von dem Umweltministerium verwaltet. Auszüge können gegen eine Gebühr angefordert werden. Weiterhin existiert noch ein Gebäuderegister, in dem Gebäude von Grundstücken aufgeführt sind, die nicht in das Grundbuch eingetragenen sind.



12. Gibt es in den Grundbüchern rechtsverbindliche Angaben bezüglich Eigentum, Belastungen, Größe, Art der Nutzung etc.?

Das Grundbuch enthält Abteilungen mit Eintragungen über die Grundbuchnummer, Eigentümer, Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Transaktionen und andere.



E. Zur Sicherung des Grundstücks

13. Welche Sicherungsmittel gibt es, um zu gewährleisten, dass niemand vor mir ein bestimmtes Grundstück erwirbt? Gibt es eine Vormerkung in das Grundbuch oder andere Möglichkeiten, um meinen Erwerb abzusichern?

Vormerkungen können in das Grundbuch eingetragen werden. Der Notar reicht einen Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt ein, das diese innerhalb von drei Monaten einträgt.



F. Zu Belastungen/Risiken

14. Wer trägt die Risiken, wenn ein Grundstück mit Altlasten erworben wird?

Grundsätzlich ist die Person, die eine Umweltverschmutzung verursacht hat, auch für die Beseitigung von entstandenen Schäden verantwortlich. Wenn jedoch der Urheber von Schäden unauffindbar ist, kann der Grundeigentümer für die Beseitigung der Umweltschäden verantwortlich gemacht werden. Beim Erwerb können zur Absicherung des Erwerbers entsprechende Klauseln über die Haftung des Voreigentümers vereinbart werden.



15. Wie lassen sich die Risiken durch bereits vor Gericht gebrachte Restitutionsansprüche (Einsetzung früherer Eigentümer) vermeiden?

Gemäß des estnischen Privatisierungsgesetzes ist vor Erwerb einer Immobilie sicherzustellen, dass der Restitutionsprozess abgeschlossen ist. Für alle Grundstücke, die im Grundbuch eingetragen sind, ist das Restitutionsverfahren abgeschlossen und spielt keine Rolle mehr. Bei Grundstücken, die nur über das Gebäuderegister eingetragen sind, sind Nachforschungen nötig.



16. Kann ein Grundstück im Rahmen eines Insolvenzverfahrens lastenfrei erworben werden?

Im Insolvenzverfahren erfolgt bei Geltendmachung der Rechte aus der Hypothek die Verwertung der besicherten Immobilien im Wege der Versteigerung. Die daraus erworbenen Immobilien sind lastenfrei.



G. Zum Baurecht

17. Wie ist das Bauplanungsrecht ausgestaltet? Kann ein Grundstück immer nur auf bestimmte Weise genutzt werden?

Die Gemeinden stellen General- sowie Detailpläne für die Bebauung und Nutzung der Flächen auf. Eine Änderung der Nutzung oder Umwidmung eines Grundstücks ist möglich, sofern eine Änderung des Detailplanes erfolgt. Dies ist jedoch in aller Regel mit erheblichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden.



18. Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich, besteht hierauf ein Anspruch?

Vor Baubeginn ist nach dem estnischen Bauplanungsgesetz eine Baugenehmigung bei der zuständigen kommunalen Baubehörde (Gemeinde) einzuholen. Diese wird erteilt, sofern die beantragte Immobilie dem Bebauungsplan entspricht und Nachbarrechte sowie bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die Behörde hat die Möglichkeit die Baugenehmigung zu widerrufen, wenn nicht innerhalb eines Jahres mit dem Bau begonnen worden ist. Die Gemeinde erteilt bei Abschluss der Arbeiten eine Nutzungsgenehmigung. Bei einer Nutzungsänderung ist erneut eine Genehmigung einzuholen.





H. Sonstiges

19. Sind die rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienleasing gegeben?

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienleasing sind gegeben. In der Praxis spielt das Leasing von Immobilien eine bedeutende Rolle.



20. Können Immobilien für Kapitalanlagegesellschaften (offene Fonds und geschlossene Fonds) verwendet werden?

Immobilien können für Investmentunternehmen - unter Berücksichtigung der gesetzlichen Einschränkungen - verwendet werden. Voraussetzung ist, dass sie in Form einer Aktiengesellschaft betrieben werden.

Weitere Fragen zum Immobilienerwerb in Estland beantwortet Ihnen:

Rechtsanwalt Theis Klauberg; Klauberg, Krauklis & Partners, Riga, office@kkp.lv

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