Finanzplaner raten zu einer ausgewogenen Mischung
Flucht in Sachwerte hat Tücken

Die Talfahrt an den Finanzmärkten strapaziert die Nerven der Anleger. Immobilien gelten immer öfter als Fluchtweg aus der Misere: Aber auch hier gibt es Zyklen. Viele Anzeichen sprechen dafür, dass der Markt kippt. Langfristig orientierte Investoren sollten deshalb einseitige Abhängigkeiten vermeiden.

HB FRANKFURT/M. Je länger der Bärentanz an den Börsen geht, umso stärker geraten die Anleger in Versuchung, ganz auf Sachwerte zu setzen. Viele Privatinvestoren glauben, dass Immobilien eine sichere Anlage sind, um das Vermögen vor einem Wertverfall zu schützen. Dabei ist jedoch die Gefahr groß, prozyklisch in den nächsten Abschwung zu laufen. Denn einige aktuelle Meldungen verheißen nichts Gutes für den Immobilienmarkt. Die Mietausfälle in den neuen Bundesländern haben einen Rekordstand erreicht und der Ring Deutscher Makler (RDM) berichtet von abbröckelnden Preisen für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Selbst bei den Gewerbeimmobilien zeichnet sich in den Ballungsräumen wie in der Finanzmetropole Frankfurt eine Trendwende ab - viele Projekte liegen auf Eis.

"Ende 2002, spätestens Mitte 2003 werden wir den oberen Wendepunkt im Immobilienbereich sehen" glaubt ein Vermögensberater. Das wäre ungefähr das Zeitfenster, in dem nicht wenige Aktienanalysten ein Anspringen der Börsenkurse prognostizieren. Ein auffälliger Zusammenhang.

"Die Zyklen für Immobilien und Wertpapiere laufen ziemlich genau gegenläufig", hat Werner Egeler beobachtet, Dozent für Vermögensstrukturberatung bei der vbb Vereinigung für Bankberufsbildung. Wer in beiden Anlageklassen investiert ist, sorgt für eine Glättung der Zyklen und einen stetigen Vermögenszuwachs. "Unter langfristigen und strategischen Gesichtspunkten ist der optimale Mix in der Aufteilung des Gesamtvermögens jeweils 50 % Wertpapiere und 50 % Immobilien", so Egeler. Eine Streuung der Immobilienrisiken über fremdgenutzte Einzelobjekte sei erst ab zehn Mill. Euro machbar, darunter kämen nur Fondslösungen in Frage. Von der Fifty-Fifty-Regel müsse man allerdings in einer dynamischen Betrachtung nach oben oder unten abweichen, wenn man sich den Wendepunkten in den Zyklen nähert.

"Aktuell müsste man bei den Immobilien von 60 % auf 40 % gehen und gleichzeitig bei Aktien und Renten in umgekehrtem Maße aufstocken", erklärt Egeler. Umschichtungen müssten in solch einem Modell nur alle drei bis fünf Jahre erfolgen, und zwar jeweils um die Wendepunkte herum.

Ein solches "semi-passives" Investitionsverhalten für das Gesamtvermögen wird heute aber nur von wenigen Finanzplanern in der Praxis dargestellt. Bei den Banken finden solche Modelle wenig Anklang, weil über relativ lange Zeiträume die Allokation unverändert bleibt. Damit entgehen aber Provisionserlöse.

Allerdings bleibt der Einwand, dass die Aktienbörsen unter einer Vertrauenskrise leiden, zu der Zyklik also noch Strukturprobleme hinzukommen. Dozent Egeler hält entgegen, dass Konsolidierungsphasen im Endstadium immer "emotionale Themen" hätten, dieses Mal seien es die Bilanzfälschungen, früher seien es Politik- oder Währungskrisen gewesen.

Trotzdem ist der Anleger gut beraten, nie ausschließlich alles auf Wertpapiere oder Immobilien zu setzen. "Aus Gründen der Diversifikation muss man in beiden Anlageklassen vertreten sein", sagt Rainer Juretzek, Geschäftsführer bei der Beratungsgesellschaft Analytica Finanz Research. Wer sein Gesamtvermögen ausbalanciert, der kommt historisch gesehen laut Expertenmeinung auf eine Performance von rund 7,5 % jährlich bei einer geringen Schwankungsbreite von etwa 6 %. Setzt man nur auf die globalen Aktienbörsen, winken zwar langfristig rund 13 % Rendite, dafür steigt aber die Volatilität auf gut 15 %.

Wichtig sei bei Immobilien die Entscheidung, ob man auf Einzelobjekte oder Fonds setzt, erläutert Finanzexperte Juretzek. Gerade der Mittelstand mit Haushaltseinkommen ab 60 000 Euro verkalkuliere sich bei Einzelobjekten oft, weil die verbleibende Liquidität zu knapp bemessen wird. Außerdem seien Immobilien in Deutschland im internationalen Vergleich einfach zu teuer. "Wer in einem Ballungsgebiet investiert, hat schnell einen Allokation von 90 Prozent Sach- und zehn Prozent Geldvermögen", weiß Juretzek aus seiner Beratungserfahrung. Kommen dann Schicksalsschläge wie Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit hinzu, schnappt die Liquiditätsfalle zu.

Quelle: Handelsblatt

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