Finanzvertriebe freuen sich über Genossenschaftsbeteiligungen als Türöffner
Wenn Kapitalanleger zu Genossen werden

Das Signal kam aus München: "Die Eigenheimzulage bei Anschaffung von Genossenschaftsanteilen gemäß § 17 Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) setzt nicht voraus, dass der Anspruchsberechtigte irgendwann im Förderzeitraum eine Wohnung der Genossenschaft zu eigenen Wohnzwecken nutzt", heißt es im Leitsatz einer Entscheidung des dort ansässigen Bundesfinanzhofs (BFH) vom 15.1.2002 (Az.: IX R 55/00). Kaum war die Entscheidung gefallen, brüteten findige Köpfe aus der Wohnungswirtschaft und von Vertriebsunternehmen am grauen Kapitalmarkt über Konzepten, Werbematerialien und Prospekten für die Kapitalanlage "Wohnungsbaugenossenschaft".

DÜSSELDORF. Ob es die Förderung in dieser Form künftig noch geben wird, ist fraglich. Die Bundesregierung plant massive Einschnitte bei der Eigenheimförderung. Das wissen auch die Finanzvertriebe und drücken auf die Tube. Schließlich öffnen Sprüche wie "Die staatliche Eigenheimzulage bringt Familien mit Kindern Spitzenrenditen - und das bis zu acht Jahre lang" (Vivacon-Prospekt) Türen, die sonst verschlossen blieben. Wer die Förderungskriterien erfüllt und mindestens zwei Kinder hat, dem zahlt der Staat innerhalb von acht Jahren dank 12,5 Prozent Eigenheimzulage seinen Einsatz durch Fördermittel wieder zurück. Doch was geschieht nach acht Jahren? Die in Aussicht gestellten Ausschüttungen der Genossenschaften sind so niedrig, dass die Anleger dann kaum bei der Stange bleiben werden. Zumal das Genossenschaftsrecht ihnen die Kündigung der Mitgliedschaft mit einer Frist von fünf Jahren und somit rechtzeitig zum Förderungsablauf erlaubt.

Wer sich heute als Kapitalanleger an einer Genossenschaft beteiligt, sollte deshalb von vornherein davon ausgehen, dass das eintritt, was in den Prospekten als schlimmster Fall dargestellt wird: der Ausstieg aller Kapitalanleger und damit vielfach ein Liquiditätsengpass der Genossenschaft. Denn als Genossen verbleiben dann nur die Mieter der Wohnungen, die in der Regel nur den Mindestanteil gezeichnet haben.

Ludwig Schönefeldt, Geschäftsführer der BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, warnt vor den Folgen eines Liquiditätsengpasses: "Auch eine Genossenschaft kann in Konkurs gehen."

Einige Genossenschaften versuchen gegen zu steuern: So sieht Odin vor, "notfalls durch Kreditaufnahme oder Verwertung der Immobilien" die Gelder für die Auszahlung der Genossenschaftsanteile bereitzustellen. Dabei baut Odin wie auch andere darauf, dass die Anleger an einem Wertzuwachs der Immobilie partizipieren wollen.

GenoRenta wie auch Vivacon setzen darauf, durch die Anlage eines Drittels des Kapitals in Wertpapieren das nötige Liquiditätspolster für die Rückzahlungen der Anteile zu schaffen. Inwieweit dies gelingt, ist von den Renditen am Kapitalmarkt abhängig. GenoRenta kalkuliert mit fünf Prozent für Anlagen erster Bonität, so dass die Rückzahlung aller Einlagen nach zwölf Jahren möglich sein soll, wenn sich die Immobilien zu 60 Prozent des Anschaffungswertes verkaufen lassen.

Das Angebot der Vivacon sieht von vornherein die Auflösung der Genossenschaft im Jahr 2015 vor. Auch hier sollen bis dahin aufgelaufene Kapitalerträge die Erlöse aus den Wohnungsverkäufen ergänzen. 55 Prozent des Verkaufserlöses sollen genügen, um dann die Anleger auszuzahlen. Dabei hat Vivacon die Kapitalerträge mit 6 Prozent kalkuliert. Fallen die Verkaufserlöse höher aus, sind Anleger bei Auflösung der Genossenschaft am Wertzuwachs beteiligt.

Die Saxonia-Genossenschaft, die die Beteiligung in Raten anbietet, wehrt sich auf andere Weise gegen vorzeitige Aussteiger. Bis 2013 anfallende Verluste mindern den Wert des Genossenschaftsanteils, so dass der Anleger seine Einlage bis dahin nicht vollständig zurück erhält. Wer sich an einer Wohnungsbaugenossenschaft beteiligt, sollte deshalb auch die Ausstiegsmöglichkeiten im Auge behalten.

Einkommensgrenzen für die Förderung



Kinder: 1, Ledige: 112.477 Euro, Verheiratete: 194.284 Euro

Kinder: 2, Ledige: 143.147 Euro, Verheiratete: 224.954 Euro

Kinder: 3, Ledige: 173.817 Euro, Verheiratete: 255.624 Euro

KInder: 4, Ledige: 204.487 Euro, Verheiratete: 286.294 Euro

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