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Fonds-Konstruktionen kosten Geld

Gewerbe-Immobilien und vermietete Objekte entfalten als Steuersparmodelle ganz besonderen Charme. Wem dazu das nötige Kleingeld fehlt, kann sich Steuervorteile über geschlossene oder offene Immobilienfonds sichern. Die Rahmenbedingungen setzt der Staat: Wenn Immobilien vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft werden, muss der Gewinn versteuert werden.

Spekulationsverluste dürfen generell nicht mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Dem persönlichen Einkommensteuersatz wiederum unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie fließen, egal ob die Immobilie direkt oder über einen Anteil an einem geschlossenen Fonds gekauft wird, über Mieteinkünfte oder Nebenkostenzahlungen der Mieter, denen wiederum Kosten gegenüberstehen.

Was Anleger gerade an geschlossenen Fonds reizt, sind die hohen Verlustzuweisungen, die das zu versteuernde Einkommen vermindern. Jährliche Anfangsverluste von beispielsweise bis zu 50 Prozent entstehen allerdings auch durch Kosten, die der geschlossene Fonds den Anlegern vorher in Rechnung stellt: Die so genannten weichen Kosten, also die Zusatzkosten am Investitionsvolumen, betragen nicht selten bis zu 25 Prozent. Sie kommen zum Teil durch Ausgaben zu Stande, die auch jeder Direktkäufer geltend machen könnte, beispielsweise das Disagio bei einer Kreditfinanzierung. Hinzu kommen aber noch Aufwendungen, die der Fonds selbst verursacht, wie Provisionen, Kosten für die Fondskonzeption und den Vertrieb sowie für die meist gleich mitverkaufte Finanzierung. Ein Nullsummenspiel: Der Fondskunde spart Steuern, indem er vorher mehr Geld ausgegeben hat.

Vorsichtig sollten Anleger werden, wenn mit Verlustzuweisungen über 50 Prozent geworben wird. Der Fiskus unterstellt dann, dass die Erzielung von Verlusten statt von Gewinnen im Vordergrund steht. In diesem Fall dürfen die Verluste nicht mit anderen Einkunftsarten - beispielsweise aus nichtselbstständiger Tätigkeit - verrechnet werden. Mit den Vorschriften § 2b des Einkommensteuergesetzes will der Staat verhindern, dass sich Anleger durch Steuersparmodelle arm rechnen

Konsequenz: Die Fonds werben nicht mehr wie früher offensiv mit hohen Verlustzuweisungen. Liegen sie unter der "Nichtangriffsgrenze" von 50 Prozent, gelten sie als unproblematisch und werden vom Finanzamt nicht beanstandet.

Gleiche Vorschriften für Fonds und Direktkäufer gelten bei den sofort absetzbaren Kosten für Instandhaltung oder Modernisierungen. Wenn die Immobilie dadurch wesentlich verbessert wird, erhöhen diese Ausgaben die Herstellungskosten - und damit die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung. Gebrauchte Immobilien können grundsätzlich mit gleichbleibend zwei Prozent jährlich über 50 Jahre abgeschrieben werden. Bei Neubauten sind es degressiv in den ersten acht Jahren fünf Prozent, in den darauf folgenden sechs Jahren 2,5 Prozent und für die restlichen 36 Jahre noch 1,25 Prozent. Bei Gewerbeimmobilien können über 50 Jahre gleichbleibend per annum zwei Prozent geltend gemacht werden.

Aus diesen Möglichkeiten schöpfen natürlich auch offene Fonds. Allerdings fließen für den Anleger keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen. Der steuerpflichtige Teil der jährlichen Ausschüttung - meist sind gut 50 Prozent steuerfrei - unterliegt deswegen der 30-prozentigen Zinsabschlagsteuer. Offene Fonds sind in der Regel preiswerter als geschlossene: Gut fünf Prozent der angelegten Summe werden beim Kauf eines offenen Fonds fällig (Ausgabeaufschlag). pbs

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