Archiv
Fremde Kulturen bei der Besteuerung von Auslandsimmobilien

Mit fremden Kulturen müssen sich Deutsche auch bei der Besteuerung von Auslandsimmobilien auseinander setzen.

Deutschlands dritte Küste - wie Mallorca spöttisch genannt wird - ist nicht nur das beliebteste Reiseziel der Deutschen. Spanien ist auch das Land, in dem die Mehrzahl der Bundesbürger eine Auslandsimmobilie kaufen wollen. Das hat der Baufinanzierer BHW in einer Emnid-Umfrage herausgefunden (Die Lieblingsplätze der Deutschen). "Deutsch als ,Landessprache und gute Erreichbarkeit", nennt Alexander Kraft, Europa-Manager und Vizepräsident des Immobilienmaklers Sotheby s International Realty, als Gründe. Das Interesse an Luxuswohnungen und Villen, für die in der Regel zwischen 1,5 und 3 Millionen DM bezahlt werden, ist seiner Meinung nach ungebrochen. Dabei hatten sich die Spanier mit der geplanten so genannten Ökosteuer von zwei Mark je Tourist und Tag etwas einfallen lassen, um Urlauber zu verschrecken.

Dass in Spanien ganz eigene Regeln gelten, zeigt auch der Trick mit der "Unterverbriefung": Um die relativ hohe Grunderwerbsteuer zu umgehen, wird in den Notarvertrag meist ein deutlich niedrigerer als der tatsächliche Kaufpreis hineingeschrieben. Damit spart der Käufer nicht nur Grunderwerbsteuern und Notargebühren. Auch der Verkäufer spart Steuern auf den Vermögenszuwachs. Die Unterverbriefung hat Grenzen: Liegt der Preis weiter unter dem Wertansatz des Finanzamtes, ist die spanische Finanzverwaltung berechtigt, ein ihr gesetzlich zustehendes Vorkaufsrecht auszuüben. Und zwar zu dem Preis, den der Notar beurkundet hat. Außerdem droht eine Geldstrafe, wenn das spanische Finanzamt eine Nachschätzung vornimmt. Recht ungünstig wirken sich die Regelungen im Erbfall aus. Die Steuersätze sind relativ hoch. Zudem droht deutschen Käufern eine Doppelbesteuerung, da die Erbschaftsteuer nicht durch das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geregelt wird (Tabelle: Steuern auf Auslands-ImmobilienAnmerkung der Redaktion: Spanien verfügt über ein "Anrechnungsverfahren" (1. Zeile) beim Doppelbesteuerungsabkommen - und nicht wie in der Tabelle über ein "Freistellungsverfahren").

Diese völkerrechtlichen Verträge zwischen zwei Staaten gehen den nationalen Bestimmungen vor. Sie sollen verhindern, dass Einkünfte doppelt, nämlich im In- und im Ausland, besteuert werden. Die meisten DBA betreffen Ertragsteuern - Erbschaft- und Schenkungsteuer werden dagegen selten geregelt, sagt Anja-Maria Albers, Rechtsanwältin in der Sozietät Grützmacher Gravert Viegener in Frankfurt.

Ungünstige Regelung mit der Schweiz

Das deutsch-schweizerische Abkommen beispielsweise sieht eine recht ungünstige Regelung vor: Die im Ausland (in der Schweiz) gezahlten Steuern werden auf die in Deutschland zu zahlenden angerechnet. Das hat zur Folge, dass die Steuerbelastung auf das jeweils höhere Niveau geschleust wird. Dabei ist die Einkommensteuer in der Schweiz zumindest auf Bundesebene verfassungsrechtlich mit 11,5 Prozent gedeckelt, sagt Ekkehart Reimer, Experte für internationales Steuerrecht an der Universität München. Unabhängig davon verfügen allerdings die einzelnen Kantone und Gemeinden über ein Hebesatzrecht. Damit stellt das Schweizer Steuersystem ein Musterbeispiel an Unübersichtlichkeit dar. Insbesondere Zürich gilt als nicht gerade preiswert. Eine typisch schweizerische Besonderheit sind auch die von Kanton zu Kanton unterschiedlichen Grundstücksgewinnsteuern, die sich je nach Haltedauer der Immobilie reduzieren. Zudem erheben die Eidgenossen noch eine Vermögensteuer. Sie wird von Gemeinden und Kantonen erhoben und beträgt meist 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes, sagt Albers.

Ohnehin zeigen sich die Schweizer schon bei den Bedingungen, die an den Kauf einer Immobilie geknüpft sind, recht eigensinnig: Erst als Folge der schweren Immobilienkrise der 90er-Jahre wurde die vorher starre Bewilligungspflicht gelockert. Mit der so genannten Lex Koller ist es seit 1997 für Ausländer einfacher geworden, eine Immobilie zu kaufen. Von der Bewilligungspflicht befreit sind seit 1997 Betriebsstätten und Hauptwohnungen, sagt Claudia Bissig, Rechtsanwältin in der Züricher Kanzlei Suter & Partner. Voraussetzung ist allerdings, dass die Ausländer über eine gültige Aufenthaltserlaubnis Typ B verfügen. Erben sind von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Sind diese Hürden genommen, wartet auf manche Immobilienbesitzer eine neue Überraschung: Auch das Wohnen im eigenen Haus muss, quasi als geldwerter Vorteil, versteuert werden, erklärt Reimer. Im Gegenzug können allerdings Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden. Diese Steuer solle allerdings nach den derzeitigen Plänen bis 2008 auslaufen. Zwar sei das Gesetzgebungsverfahren noch im Gange, es zeichne sich aber ab, dass einige Kantone den Systemwechsel zur Einführung einer Zweitwohnungsteuer nutzen wollen, sagt Reimer.

Günstiger wirken sich für Immobilienkäufer dagegen DBA aus, die das Freistellungsverfahren vorsehen, wie beispielsweise das deutsch-niederländische Abkommen. Es folgt dem so genannten Belegenheitsprinzip. Die Besteuerung steht dem Land zu, in dem die Einkünfte aus der Immobilie erzielt werden. Der deutsche Fiskus macht lediglich noch den so genannten Progressionsvorbehalt geltend. Die Berechnung: Einkünfte aus dem In- und Ausland werden addiert und bilden die Basis für den deutschen Steuersatz. Dieser höhere Satz wird dann aber nur auf die deutschen Einkünfte angewendet.

Dieses Verfahren gilt nicht allein für die in den Niederlanden steuerpflichtigen Einkünfte aus Immobilienverkäufe, sondern auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Seit Januar dieses Jahres ist eine Steuerreform in Kraft getreten. Für Immobilienbesitzer bedeutet das: Es werden nicht mehr die tatsächlichen Immobilienerträge, sondern eine fiktive vierprozentige Rendite angesetzt. Darauf wird pauschal eine Steuer in Höhe von 30 Prozent fällig. Im Gegenzug sind die vorher großzügigen Freibeträge drastisch reduziert worden.

In Österreich sind vor allem die Regelungen zum Vererben von Immobilien einzigartig. Die Immobilie wird nur mit dem so genannten Einheitswert bewertet. "Meist liegt dieser bei 15 Prozent des Verkehrswertes", sagt Rechtsanwältin Albers. Zudem bezeichnet sie die relevanten Steuersätze als recht moderat. Dass die Freibeträge nicht sonderlich hoch ausfallen, dürfte in diesem Zusammenhang nicht schmerzen.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%