Fundament vorhanden: Deutsches Privatvermögen schlummert in Immobilien
Haus zu verrenten

E s ist eine Revolution für Deutschland." Rüdiger Wiechers, Vorstand der Dresdner Bauspar AG, ist überzeugt, dass sein Konzept "Heim und Rente" einschlägt. Die Idee: So wie der Hausbesitzer seine Immobilie peu à peu abbezahlt hat, verkauft er sie im Rentenalter in Raten an die Bank oder Bausparkasse. Er erhält eine lebenslange Zusatzrente und bleibt in seinem Haus wohnen. In den USA nennt man diese Form, sein Haus zu verfrühstücken, "umgekehrte Hypothek".

HB FRANKFURT. Das Fundament ist vorhanden. Der Löwenanteil des Privatvermögens der Deutschen steckt in Immobilien. Zudem dürfte die gesetzliche Rente, aus der die gegenwärtige Generation der über 65-Jährigen hauptsächlich ihre Ausgaben bestreitet, für die nächste Rentnergeneration nicht mehr ausreichen, um den Lebensstandard einigermaßen zu halten. Die Zielgruppe für die Immobilienverrentung sind die entschuldeten Hauseigentümer über 65, immerhin rund drei Millionen.

Das Modell der Dresdner Bauspar soll so aussehen: Eine Immobilien-Treuhandgesellschaft, die derzeit gegründet wird, ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Davon werden zehn Prozent als Sicherheitsabschlag abgezogen. Dann ergibt sich der "Verzehrwert". Nach diesem Betrag sowie nach Alter, Geschlecht und Familienstand des Rentners richtet sich dann die Höhe der lebenslangen Zahlungen. Zwei Rechenbeispiele nennt die Dresdner-Bank-Tochter:

Zwei Rechenbeispiele

Ein 65-jähriger Rentner bekommt für sein Haus im Verkehrswert von 600 000 Mark monatlich zunächst 1 600 Mark überwiesen. Die Zusatzrente soll jährlich um jeweils 1,5 Prozent steigen.

Ein Ehepaar, beide sind 65, erhält für ein gleichwertiges Haus 1 100 Mark im Monat. Auch hier ist eine Steigerungsrate von 1,5 Prozent vorgesehen. Der überlebende Partner muss sich mit der halben Summe begnügen. Wenn die Rente nach dem Tod des Partners voll weitergezahlt werden soll, fangen beide mit 900 Mark Zusatzrente an.

Für die Instandhaltung, also Reparaturen und Renovierung, des Hauses müssen die Bewohner aufkommen.

Marktreifes Prinzip

Das Konzept sei "im Prinzip marktreif", sagt Wiechers. Es hätten sich bereits über 4 000 Interessenten gemeldet. Doch zunächst soll der "Verzehrplan" in einer Pilotphase einem kleinen Interessentenkreis, etwa 200 Hausbesitzern, angeboten werden. Allerdings werde das Produkt nicht auf den Markt kommen, ehe nicht "das Thema Riester-Rente durch" sei, erklärt Wiechers. Zudem gebe es Gespräche mit der Banken- und der Versicherungsaufsicht.

Das Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen will nach eigenen Angaben derartige Konzepte daraufhin prüfen, ob es sich wegen der lebenslang garantierten Zahlungen um ein Versicherungsprodukt wie etwa die Leibrente handelt. Dann wäre es steuerlich uninteressant, meint der Dresdner Bauspar-Vorstand, der sein Produkt als Hausverkauf auf Termin betrachtet. Der Verkäufer erhalte vorgezogene Kaufpreisraten und müsse keine Steuern zahlen, wenn er im Haus wohne.

Das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen erklärt, es habe sich noch keine abschließende Meinung gebildet und werde alle aufsichtsrechtlichen Aspekte prüfen, wenn ein vollständiges Konzept vorliege.

Nur die Dresdner Bauspar zeigt Interesse

Auffällig ist, dass die Konkurrenten der Dresdner Bauspar kein gesteigertes Interesse an umgekehrten Hypotheken haben. "Dafür gibt es keinen Markt, deshalb bieten wir so etwas bis auf weiteres nicht an", sagt etwa Hermann Adam von der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS). "Das ist nur PR-Geklingel." Er fügt hinzu: "Das entspricht auch gar nicht der Mentalität unserer Häuslebauer: sich ein Leben lang krummzulegen, das Haus abzubezahlen, und wenn es dann abbezahlt ist, es wieder der Bank zu übereignen, statt es zu vererben. Das ist ein Unding." Zudem sei der Ertrag gering: "Die LBS West hat das durchgerechnet. Die Banken würden solche Abschläge berechnen, dass es sich für den Kunden nicht lohnt und die Rente minimal wäre", sagt Adam.

Karl-Heinz Glandorf vom Marktführer Schwäbisch Hall pflichtet bei: "Das Verhältnis zwischen Hauswert und monatlicher Rente steht in keinem angemessenen Verhältnis."

Die zertifizierte Finanzplanerin Elgin Gorissen-van Hoek hat das Angebot der Dresdner Bauspar durchgerechnet: Der allein stehende Rentner müsste 84 Jahre alt werden, damit er keinen Verlust macht. Für das Beispielspaar lohnt sich der Immobilienverzehr erst, wenn einer der Partner 89 Jahre alt würde. "Aus Renditegesichtspunkten ist es nicht interessant", lautet ihr Fazit, zumal die Wertsteigerung der Immobilie voll an die Bausparkasse gehe.

Immobilienverzehr ist ein Notfallprojekt

Thomas Bieler von der Verbraucherschutzzentrale Nordrhein-Westfalen rät: Wenn man es rein wirtschaftlich sieht, ist es besser, wenn man das Haus verkauft, in eine kleinere Wohnung zieht und den Restbetrag verrentet. In der Tat bietet etwa die Dresdner Bank eine Sofortrente an, bei der eine Einmalzahlung von 300 000 Mark, also die Hälfte des Immobilienwerts in dem Beispiel, zu einer Anfangsrente von knapp 2 100 Mark führt.

Für Finanzplanerin Gorissen-van Hoek ist Immobilienverzehr ein Notfallprojekt "für den Fall, wo es knapp wird im Alter und so ungefähr die letzte Möglichkeit genutzt wird, um an Geld zu kommen, weil die Rente oder die private Vorsorge nicht ausreicht".

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