Größte Neuemission des Jahres in Deutschland
Finanzriese AIG versilbert seinen Namen

Mitten in der Börsenflaute will der US-Versicherungskonzern AIG die Anleger für Immobilienaktien begeistern und Papiere im Wert von mindestens einer Viertel Milliarde Euro an der Deutschen Börse platzieren. AIG gibt den guten Namen und will die deutsche Neugründung an weltweiten Investments beteiligen.

FRANKFURT/M. Aktie oder Immobilie? Als Kompromiss preisen sich neben offenen und geschlossenen Immobilienfonds zunehmend börsennotierte Immobiliengesellschaften als Alternative an. Wer in solchen Investments eine sichere Anlage sah, wurde zuletzt meist jedoch enttäuscht. Keine ideale Atmosphäre, um Anlegern in Europa Papiere einer neu gegründeten Gesellschaft ohne Geschäft anzubieten und nach Angaben von Jobst Bartmer vom Konsortialführer LBBW Landesbank Baden-Württemberg "zwischen 250 und 500 Millionen Euro" einsammeln zu wollen. Zumal gerade in Deutschland in diesem Jahr mit dem Windenergiespezialisten Repower erst einem Unternehmen mit einem namhaften Volumen der Börsengang gelungen ist.

Die LBBW geht das Risiko zusammen mit anderen Landesbanken, der Postbank, Sal. Oppenheim, Ellwanger & Geiger sowie der italienischen Banca Imi ein. Sie wollen vom 20. Juni bis zum 2. Juli mehr als zehn Millionen Titel der AIG International Real Estate GmbH & Co. KGaA (AIG-IRE, WKN: 634 421) zur Notierung im Amtlichen Handel anbieten. Der Preis je Einzelaktie, der am 19. Juni bekannt gegeben wird, ist dabei willkürlich. Denn noch verfügt die Gesellschaft über keine Projekte und damit über keinen berechenbaren Unternehmenswert. Das Geschäft soll erst aus den Mitteln des Börsenganges in Angriff genommen werden.

Der eigentliche Wert der Gesellschaft besteht in der engen Verzahnung mit dem amerikanischen Versicherungskonzern AIG. Von deren weltweit mehr als 300 Immobilienspezialisten kommt das Know How, an dessen Immobilienprojekten kann sich die AIG-IRE als Co-Finanzierer anfangs mit 25 %, später mit 10 % beteiligen. Vertraglich ist nach Angaben des als Übergangsfinanzchefs fungierenden Conradin Schneider festgelegt, dass AIG die Projekte dem AIG-IRE-Management anbietet, das dann über die Beteiligung entscheidet. "Mit den Aktien beteiligen sich Anleger mittelbar an attraktiven Immobilieninvestments in Nordamerika, Europa und Asien", rührte AIG-IRE-Vorstand Andrew Fletcher am Mittwoch in Frankfurt die Werbetrommel für das Papier.

Gefestigt werden soll die Verbindung zu den Amerikanern auch dadurch, dass sich AIG beim Börsengang mit mindestens 10 % an AIG-IRE beteiligen will und diesen Anteil dauerhaft halten werde, wie Fletcher betonte. Dabei wird AIG die Aktien zu den gleichen Bedingungen zeichnen, wie die übrigen Aktionäre, betonte das Management: "Der Emissionserlös wird also voll der Gesellschaft zufließen."

15 Prozent Rendite versprochen

AIG-IRE-Vorstand Fletcher verspricht den Aktionären jährliche Renditen bei den investierten Objekten von "mindestens 15 %". Als Fonds organisierte, bisherige Immobilienfinanzierungen der Gruppe hätten deutlich größere Margen erzielt. Dafür soll vor allem der hohe Internationalisierungsgrad sorgen. So will der Vorstand zum Start in bereits bestehende Projekte der AIG in Hongkong, Mexiko, England und Berlin investieren, "zu den Einstiegsbedingungen der AIG plus Zinsen" erläuterte Schneider. Dies garantiere schon in einer sehr frühen Phase Rückflüsse aus Projekten, die im Normalfall drei bis fünf Jahre liefen. "Wir erwarten in den ersten sechs bis zwölf Monaten bereits Renditen", sagte Vorstandsmitglied Rocco Sgobbo. Bis Ende 2003 sollen 100 % des Kapitals investiert sein. Verdienen will AIG-IRE nicht durch laufende Einnahmen aus einem Immobilienbestand, sondern mit Verkaufserlösen der Projekte.

Die LBBW zeigt sich sicher, den Börsengang erfolgreich über die Bühne bringen zu können. Sie strebt ein Verhältnis zwischen privaten und institutionellen Investoren von 50 zu 50 an. "Gerade für wohlhabende Anleger ist das Investment interessant", glaubt Bartmer. Als Indiz für das Interesse an indirekten Immobilienanlagen führt die Bank an, dass allein im ersten Quartal des Jahres in Deutschland 7 Mrd. Euro in offene Immobilienfonds geflossen seien. Ziel ist nach Bartmers Aussagen mittelfristig eine Notierung im M-Dax: "Wir hoffen, auf eine deutlich höhere Marktkapitalisierung als die kleineren dort notierten Gesellschaften zu kommen", zeigt sich des Vertreter der Konsortialführers optimistisch.

Mit den großen deutschen börsennotierten Gesellschaften will sich AIG-IRE auf Grund ihres Konzepts und der Verzahnung mit AIG nicht vergleichen. Vielleicht auch, weil deren Entwicklung nicht als Werbung für Immobilienaktien taugt. In den vergangenen zwölf Monaten schnitten Anleger mit Aktien von IVG, WCM oder der Bayerischen Immobilien AG zwar zum Teil besser ab als der Durchschnitt der Dax-Werte. Doch nicht nur bei den drei großen der insgesamt knapp 60 in Deutschland notierten Immobiliengesellschaften waren Kursverluste zuletzt die Regel.

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