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Haushalte setzen zu stark auf Immobilien

Der Vermögensplaner versteht sich gerne als Hausarzt für die privaten Finanzen. Und in der Mehrzahl der ihnen anvertrauten Fälle lautet der Befund auf "Mager-Rendite". Hauptverursacher dieser Volkskrankheit ist der Deutschen liebstes Kind, die Immobilie. Dabei lassen die Finanzplaner die selbst genutzte Immobilie schon meistens außen vor, denn hier spielen emotionale Gründe die wichtigste Rolle, und diese lassen sich in Geld nicht ausdrücken.

Aber auch außerhalb der eigenen vier Wände stecken die Anleger ihr Erspartes gerne in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser - und drücken so die Gesamtrendite ihres Vermögens. Denn die Finanzplaner setzen aus ihrer Erfahrung für fremdgenutzte Immobilien nur eine laufende Nachsteuerrendite von durchschnittlich zwei bis 3,5 Prozent an. Unterschätzt werden auf lange Sicht etwa die Renovierungskosten, Leerstände und phasenweise sinkende Mieten. Außerdem prallen in Objekten mit vielleicht zehn oder 20 Eigentümern die Interessen der Fremd- und Selbstnutzer aufeinander - etwa bei zusätzlichen Sicherungsanlagen an der Haustür oder Videokameras für Tiefgaragen. Was dem Selbstnutzer den Komfort erhöht, trägt der Fremdnutzer in Form höherer Nebenkostenvorauszahlungen mit.

"Die Kunden achten bei Investitionen im Immobilienbereich zu wenig auf die Rendite", hat auch Wolfgang Reittinger, Geschäftsführer der Commerz Finanz Management (CFM) beobachtet. Im nicht selbstgenutzten Immobilienvermögen dominierten mit gut 90 Prozent Einzelobjekte, Immobilienfonds würden dagegen als Alternative kaum berücksichtigt. Das hat sich für manche Anleger als fataler Fehler erwiesen, vor allem dann, wenn sie auf dem Höhepunkt des letzten Immobilienbooms Anfang der neunziger Jahre eingestiegen sind. Wertverluste von 20 bis 30 Prozent bei Einzelobjekten sind keine Seltenheit, und nicht immer lassen sich die Verluste durch die Steuervorteile kompensieren. "Im Grunde müsste der Anleger sein Kapital über mehrere Objekte streuen, um die Risiken zu minimieren", sagt Werner Egeler, Dozent für Vermögensstrukturberatung bei der vbb Vereinigung für Bankberufsbildung. Nur so ließe sich die Gefahr des falschen Standorts einer Immobilie neutralisieren - allerdings können sich das nur Multimillionäre leisten.

Deshalb raten die meisten Finanzplaner dazu, die fremdgenutzte Immobilie im Gesamtvermögen durch Immobilienfonds abzudecken, wobei geschlossene Immobilienfonds (Mehr zum Thema geschlossene Immobilienfonds/Beteiligungen) einer strengen Prüfung hinsichtlich der Konzeption und Handelbarkeit unterzogen werden sollten, da sie besondere Risiken bergen. Letztlich muss der Investor selbst wissen, ob die Wertentwicklung über offene Immobilienfonds oder der Steuer-Kick bei geschlossenen im Vordergrund stehen soll.

Bei einer durchschnittlichen Risikoneigung würde sich daraus dann ein Vermögensmix zwischen Geld- und Sachvermögen ergeben, der laut Reittinger aktuell so aussehen könnte: 40 Prozent Wertpapiere, 40 Prozent Immobilienfonds, zehn Prozent außerbörsliche Unternehmensbeteiligungen ("Private Equity") über Dachfondskonzepte und zehn Prozent Sonstiges, beispielsweise Lebensversicherungen oder Bausparverträge. Für die Wertpapiere, die 40 Prozent am Gesamtvermögen stellen, schlägt Reittinger eine Aufteilung von derzeit 40 bis 45 Prozent Aktien und 60 bis 55 Prozent festverzinsliche Papiere vor.

Finanzstratege Egeler hält eine noch einfachere Formel für die Vermögensstruktur parat, denn er nennt eine Aufteilung von durchschnittlich 50 Prozent Sach- und 50 Prozent Geldvermögen auf lange Sicht für eine ganz gute Richtschnur. Auf diese Weise gelange der Anleger auf die so genannte Effizienzlinie, auf der er eine erwartete Rendite von rund sieben Prozent mit einem Risiko von rund sechs Prozent erkauft. Würde der Anleger nur auf Aktien aus Europa setzen, wäre zwar eine Rendite von 12,5 Prozent erreichbar, allerdings würde sich das Risiko auf circa 17 Prozent der angelegten Mittel erhöhen.

Laut Egeler laufen Wertpapiere und Immobilien in genau entgegengesetzten Zyklen. In Umsteigephasen muss man deshalb kurzfristig von der Fifty-Fifty-Regel um bis zu 20 Prozentpunkte abweichen, womit das richtige Timing in den Blickpunkt gerät. "Bei offenen Immobilienfonds dürfte der Gipfel der Marktentwicklung in zwei Jahren erreicht sein, deshalb sollte man im nächsten Jahr schrittweise die Aktienquote erhöhen", erläutert Egeler. Dabei empfiehlt er überwiegend Indexfonds, und, um die Lust am Spekulieren nicht zu verlieren, könnten auch 15 Prozent der Mittel in Einzeltitel gehen.

So weit, so gut. Richtig kompliziert wird die persönliche Finanzplanung, wenn sie die unterschiedlichen Bedürfnisse in den einzelnen Lebensphasen berücksichtigen soll. Jüngeren Menschen bis 35 Jahren sind Immobilien kaum schmackhaft zu machen, außerdem ist das Vermögen für einen Einstieg meist noch zu klein. Jens Heinneccius, Chef der Vermögensberatung Sineus, rät deshalb in jungen Jahren nur zu Geldwerten bei einer ungefähren Aufteilung von 65 Prozent Aktien, 25 Prozent Renten und zehn Prozent Liquidität. Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit und die Familienabsicherung im Todesfall sind für ihn ein Muss in dieser Phase. Im mittleren Lebensabschnitt verschiebt sich dann die Vermögensstruktur hin zu Immobilien (rund 30 Prozent nach Abzug von Krediten) und mündet nach dem 50. Geburtstag dann in Immobilienanteilen zwischen 40 und 60 Prozent. Allerdings ist man gut beraten, auf ein schuldenfreies Eigentum im Alter hinzuarbeiten, denn das "Risiko Langlebigkeit" bedeutet, dass Rentner heute Zeiträume von 15 bis 25 Jahren nach der Pensionierung finanziell zu überbrücken haben. Gleichzeitig wird die gesetzliche Altersabsicherung weiter abnehmen.

Ein Nachdenken über die geeignete Aufteilung zwischen Geld- und Immobilienvermögen ist also wichtig, um für die Zukunft vorzusorgen. Aus Expertensicht entscheidet der richtige Mix über rund 85 Prozent des Anlageerfolgs - wenn der gesamte Lebenszyklus betrachtet wird. Anleger, die ihr Vermögen einseitig auf nur eine Schiene setzen, laufen Gefahr, am Ende auf dem Abstellgleis zu stehen.



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