Hypotheken
Baufinanzierung: Rechnung mit Fantasie

Wiedersehen macht Freude - an den Spruch glaubt Dieter Hasenmüller nicht mehr. Im August 2000 teilte er der HypoVereinsbank mit, er wolle seinen Hauskredit fast sieben Jahre früher zurückzahlen, als mit ihr vereinbart. Die Bank freute sich nicht, das Geld wiederzusehen.
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DÜSSELDORF. Da Banken an den Zinsen verdienen, mögen es die Kreditinstitute nicht, wenn der Kunde die Darlehenssumme zu früh zurückbringt. Sie verlangen dann einen Ausgleich für die ihnen entgangenen Gewinne - die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Im Fall Hasenmüller forderte die HypoVereinsbank 111.107 Mark. Das war dem Münchner zu viel, lieber zahlte er weitere 15 Monate brav seine Raten. Dann klopfte er erneut bei der Bank an, ob er nicht das Geld zurückgeben dürfe. Ergebnis: Trotz kürzerer Restlaufzeit und verringertem Schuldenstand sollte Hasenmüller jetzt 189.253 Mark Ausgleich zahlen. Der entnervte Bankkunde schaltete die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ein. Und siehe da: Deren Experten errechneten eine zulässige Entschädigung von 47.574 Mark.

Hintergrund: Die Banken sind nicht verpflichtet, dem Kunden einen früheren Kreditausstieg zu gewähren, als er das im Vertrag vereinbart hat. Lassen sie sich aber darauf ein, dann dürfen sie zwar eine Entschädigung verlangen, diese aber nicht nach eigener Willkür bestimmen. In zwei Urteilen legte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, wie die Banken ihre Forderung zu berechnen haben (XI ZR 197/96 und XI ZR 27/00).

Doch als hätte es diese Urteile nie gegeben, tricksen viele Institute bei der Ermittlung ihres finanziellen Schadens. "Die Banken arbeiten in einer Grauzone", sagt Klaus Wehrt, Gutachter in Finanzierungsfragen aus Hamburg-Neugraben. Die Verbraucherzentrale Bremen prüfte im vergangenen Jahr 1200 Vorfälligkeitsentschädigungen. In der Hälfte der Fälle entdeckte sie Abweichungen von mehr als 1000 Mark zu Lasten des Kunden. In 50 Fällen war die Differenz sogar fünfstellig.

Deutschland an der Spitze in Europa

So bei einem Ehepaar aus Radebeul, das 1996 ein zehnjähriges Darlehen über 460.000 Mark aufgenommen hatte und es im März 1999 ablösen wollte. Die Bank verlangte 101.800 Mark - fast 21.000 Mark mehr, als ihr auf Basis des entsprechenden BGH-Urteils zustand. "Was deutsche Banken an Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen, ist in der Höhe europaweit einmalig", sagt Achim Tiffe, Rechtsanwalt am Institut für Finanzdienstleistungen der Universität Hamburg.

Auch wer bereits eine überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt hat, kann einen Teilbetrag unter Hinweis auf die BGH-Urteile zurückfordern. Doch dabei ist eine wichtige Neuerung zu beachten: Bisher blieben übervorteilten Kunden immerhin 30 Jahre, um ihre Rechte geltend zu machen. Seit Inkrafttreten der Schuldrechtsreform am 1. Januar dieses Jahres müssen sich die Kunden binnen drei Jahren melden. Sonst sind ihre Forderungen verjährt. Das bedeutet, dass alle noch bestehenden Altansprüche am 1. Januar 2005 wertlos werden. Die Zeit drängt also, zurückliegende Entschädigungszahlungen überprüfen zu lassen.

Nur Zinsausfälle der Bank gelten

Für Ansprüche nach dem 1. Januar 2002 beginnt die Verjährungsfrist dann, wenn der Kunde von seinem Recht erfährt. Im Falle der Vorfälligkeitsentschädigungen gehen Gerichte in der Regel davon aus, dass Kunden spätestens dann aufhorchen, wenn die Bank ihnen die Entgeltforderung präsentiert. Folglich läuft die Drei-Jahres-Frist ab dem Tag, an dem das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird.

Um abschätzen zu können, ob die Bank zu viel verlangt, muss der Kunde wissen, wie sich die Entschädigung zusammensetzt. Der eigentliche Schaden der Bank sind die Zinsausfälle. Die Institute verstehen Kredite als Geldanlage beim Kunden und berechnen den Schaden daher als Zinsdifferenz zu einer möglichen Alternativanlage. Nach dem jüngsten BGH-Urteil in der Frage wären das die Renditen der Hypothekenpfandbriefe, wie sie die Bundesbank statistisch festhält. Kreditinstitute kalkulieren jedoch lieber mit geringeren Zinssätzen, um die Differenz zum Darlehenszins und damit die Vorfälligkeitsentschädigung in die Höhe zu treiben. Daher ziehen sie gerne so Renditen nach dem Pfandbriefindex Pex heran. Der Unterschied macht in der Regel rund 0,1 Prozent aus. Das klingt unbedeutend, führt aber bei hohen Kreditsummen zu Differenzen, die in die Tausende gehen.

Risikokosten meist strittig

Weiterer Stein des Anstoßes ist die Berechnung der Risikokosten, die die Banken durch Rückzahlung des Kredites einsparen und um die sie entsprechend ihren Schaden reduzieren müssen. Auch hier liegt es im Interesse der Banken, die Risikokosten möglichst niedrig auszuweisen, um somit den Abschlag von der Entschädigungsforderung gering zu halten. "Banken berücksichtigen meistens nur das Ausfallrisiko", sagt Gutachter Klaus Wehrt. Doch damit ist es nicht getan. Denn nach einer Rückzahlung müssen die Institute auch nicht mehr regelmäßig die Bonität des Kunden prüfen. Auch das spart ihnen bares Geld.

Zu der Frage der Risikokosten hat es bisher nur Entscheidungen auf unteren Gerichtsebenen gegeben, etwa vom Oberlandesgericht Schleswig. In Zusammenhang mit der vorzeitigen Ablösung eines Immobiliendarlehens hatten die Schleswiger Richter einen Risikokostenansatz von 140 Mark pro angefangener Million vorgeschlagen. "Ein völlig aus der Luft gegriffener Wert", empört sich Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen.

Entgegen der Behauptung vieler Kreditinstitute habe der BGH in seinem jüngsten Urteil nur die bei den Banken gängigen Schätzwerte registriert, aber in keinem Fall abgesegnet, so Gottschalk. Üblich sei mittlerweile eine Risikoprämie von 0,1 Prozent der Kreditsumme, Verbraucherzentralen halten mindestens 0,15 Prozent für angemessen.

Zusätzlich kann es entscheidend sein, zu welchem Zeitpunkt die Bank ihre Entschädigung berechnet. Zu dieser Frage gibt es ebenfalls keine einheitliche Rechtssprechung. So bleibt es den Banken überlassen, ob sie bei der Zinsermittlung den Tag ansetzen, an dem sie die Forderung berechnen, oder aber den tatsächlichen Ablösetag. In Zeiten steigender Zinsen werden sie zu Ersterem tendieren, bei sich abschwächenden Zinsniveau eher zu Letzterem.

Auch hier gilt: Eine scheinbare Bagatelle mit enormem Effekt. So berechnete eine Hamburger Bank bereits Wochen vor Ablösung eines Darlehens über drei Millionen Mark ihre Entschädigung mit 400.000 Mark. "Wir haben die Zahlen überprüft und festgestellt, dass der Zinssatz am Tage der Ablösung um 0,3 Prozent höher lag als am Berechnungstag", sagt Gutachter Wehrt. Der Kunde forderte von seiner Bank eine Rückerstattung - mit Erfolg: Das Kreditinstitut überwies 50.000 Mark zurück.

Höchst dubios ist auch der Trick mancher Kreditinstitute, die Höhe der Entschädigung vom Grund der vorzeitigen Rückzahlung abhängig zu machen. So bedeutet es aus Bankensicht einen Unterschied, ob jemand freiwillig zurückzahlen will, etwa um auf einen günstigeren Kredit umzusteigen oder sich mit einer Erbschaft die Zinslast zu erleichtern. Oder ob ihn Geldnot zur Kreditkündigung treibt. "In ersterem Fall glaubt ein Großteil der Banken immer noch, die Vorfälligkeitsentschädigung sei ein frei zu bestimmender Preis", klagt Verbraucherschützer Gottschalk. Dann komme schnell ein Fantasiebetrag auf die Rechnung.

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