Immobilienerwerb in den Beitrittsstaaten
Das Verhandlungsgeschick ist entscheidend

Wer in den neuen EU-Mitgliedsstaaten langfristig aktiv werden will oder bereits ist, steht bald vor der Frage, in welcher Form er sich vor Ort dauerhaft einrichten oder die bestehende Repräsentanz ausbauen soll.

NÜRNBERG. Geht es beispielsweise um eine Produktionsstätte, kann der Bezug bereits bestehender, alter Werkshallen vorübergehend die günstigste Variante sein. Aber: das Risiko, einmal für bestehende Altlasten in Anspruch genommen zu werden ist erheblich. Qualitativ hochwertiger, komfortabler und risikoärmer sind die Neubauten in einem der mittlerweile zahlreichen Industrieparks und Gewerbegebiete, die zumeist auch über eine gute Infrastruktur verfügen. Die maßgeschneiderte Lösung ist der eigene Neubau auf der grünen Wiese.

Der nahende EU-Beitritt bringt dabei eine entscheidende Erleichterung bei der Frage, ob ein Ausländer überhaupt Immobilien in einem Land erwerben darf. In vielen Beitrittsländern bestehen diesbezüglich nämlich Auflagen, zum Teil auch Verbote. Von Estland bis Zypern sind die Regelungen vielfältig, ebenso die ausgehandelten Übergangsvorschriften. Auch in Ländern, in denen der Grunderwerb heute schon möglich ist, sind agrar- und forstwirtschaftliche Flächen in der Regel ausgenommen. Alle Beschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit werden jedoch nach Ablauf der Übergangsfristen, also in maximal sieben Jahren, verschwinden.

Aber auch bis zum 1. Mai 2004 und im Einzelfall bis zum Ablauf der entsprechenden Übergangsvorschriften wird kein konkretes Projekt am Problem des Grunderwerbs scheitern: Zum einen kann durch die rechtliche Gestaltung oft eine Möglichkeit eröffnet werden, genau das gewünschte Grundstück zu erlangen. Zum anderen ist die staatliche Genehmigungspraxis in den meisten Ländern investitionsfreundlich. Besonders bei einer Investition, die Arbeitsplätze sichert oder schafft, kann die Unterstützung sogar soweit gehen, dass ein geeignetes Grundstück nicht nur schnell, sondern auch günstig überlassen wird.

Ein deutscher Investor, ein mittelständischer Maschinenbauunternehmer, entschied sich zunächst dafür, ein geeignetes Objekt zu mieten, um eine Produktion im Westen Tschechiens aufzubauen. Auf der Suche nach einer passenden Werkshalle fuhr der Unternehmer in ortskundiger Begleitung tagelang über Land und besichtigte marode Beton- und Stahlwerke, riesenhafte Anlagen voll gestellt mit veralteten Maschinen, zugig und in den meisten Fällen ungeeignet zum Aufbau einer zunächst kleinen aber modernen Produktion von Zulieferteilen für das Mutterhaus in Deutschland. Schließlich fand sich auf dem Werksgelände eines Kraftwerks eine ehemalige Instandsetzungshalle von passender Größe, deren Bausubstanz nur kleinere Umbauten erforderlich machte, so dass bald mit Schweißarbeiten und mechanischer Montage begonnen werden konnte.

Als größeres Problem stellte sich heraus, in ausreichender Zahl qualifizierte Arbeitskräfte zu finden. Auch erwies sich die Lage der Halle innerhalb des vom Werkschutz bewachten Geländes als nachteilig, zum Beispiel mussten Lieferungen und Besuche angemeldet werden. So ging man, als ausreichend eigene Arbeitskräfte qualifiziert worden waren, wieder auf die Suche, diesmal um ein geeignetes Baugrundstück zu finden. Das Problem, dass Ausländer in Tschechien damals keine Immobilien erwerben durften, löste man dadurch, dass der Baugrund von einer hundertprozentigen inländischen Tochtergesellschaft erworben wurde. So entstand auf der grünen Wiese eine eigene Werkshalle für zunächst 50 Mitarbeiter, genau nach dem Vorbild der heimischen Produktionsstätte in Deutschland.

Mittlerweile sind die Hallen auf 150 Arbeitsplätze erweitert, weitere Freiflächen stehen in unmittelbarer Nähe zur Verfügung. Die moderne Anlage entspricht nun genau den Anforderungen der Produktion, mittlerweile werden daher in Tschechien auch technisch komplexe Komponenten gefertigt. Zudem wirkt sich das neue Ambiente positiv auf die Motivation der Mitarbeiter aus. Der Neubau beeinflusst die Produktivität also in mehrfacher Hinsicht positiv. Die Kosten pro Quadratmeter der neuen Hallen, inklusive aller Baukosten lagen unter 350 ?.

Der deutsche Geschäftsführer bestätigt jedoch, dass er trotz der Schwierigkeiten zu Beginn wieder in der gleichen Weise vorgehen und zunächst ein günstiges Mietobjekt suchen würde. Dies sei zwar umständlich gewesen, biete aber für die Startphase die notwendige Flexibilität.

Hilfe bei der Suche einer geeigneten Immobilie aus öffentlicher Hand bieten in den meisten Beitrittsländern die staatlichen Investitionsagenturen. Zusätzlich geben sie allgemeine Informationen über die Marktlage und rechtliche Rahmenbedingungen. In Tschechien ist das zum Beispiel die Czechinvest, in der Slowakei Sario, in Ungarn ITDH. Im Übrigen helfen Maklerbüros bei der Suche nach einem passenden Objekt. Staatliche Agenturen und private Makler inserieren informativ im Internet, so dass man erste Informationen bequem vom Schreibtisch aus sammeln kann. Auch Rechtsanwälte, die Grundstücksgeschäfte abwickeln, haben gute Kontakte und können bei Suche und Durchführung des Erwerbs behilflich sein.

Ein Grundstück oder ein Gebäude, welches für das eigene Projekt geeignet erscheint, sollte zunächst hinsichtlich des rechtlichen und tatsächlichen Zustandes genau geprüft werden, um böse Überraschungen zu vermeiden: Besonders bei industriell genutzten Grundstücken ist eine Untersuchung auf Altlasten unerlässlich. Mit dem Eigentum geht nämlich auch die Haftung für Gefahren über, die vom Grundstück ausgehen. Neben den möglichen Gefahren für die eigene Belegschaft bestehen daher Haftungsrisiken.

Überprüfen sollte man auch die Eigentumsverhältnisse. In den postkommunistischen Reformstaaten Mittel- und Osteuropas gab es lange Zeit kein oder nur beschränktes Privateigentum an Grund und Boden. Die modernen oft bereits EDV-gestützten Grundbücher bestehen erst seit Beginn der 90er Jahre. Die Aufzeichnungen aus der Zeit davor sind meist lückenhaft oder widersprüchlich.

Einem Investor, der ein Grundstück zur Errichtung eines Bürogebäudes in Prag erwerben wollte, kam zugute, dass in Tschechien (so auch in der Slowakei) nach zehnjährigem gutgläubigem Besitz eines Grundstücks das Grundstückseigentum kraft Ersitzung erworben wird. Da der Vorbesitzer das konkrete Grundstück 1993 aufgrund eines formal wirksamen Übertragungsgeschäfts erworben hatte, war die Sache nach einer kurzen Überprüfung klar: Selbst wenn es in der Vergangenheit Unregelmäßigkeiten gegeben haben sollte, so war Veräußerer zumindest nach der Ersitzung rechtmäßiger Eigentümer.

Ausnahmen hinsichtlich der Möglichkeit zur Ersitzung bestehen zwar häufig bei sog. Restitutionsansprüchen, d.h. bei Forderungen von während der kommunistischen Ära enteigneten Eigentümern. Dieses Risiko ist jedoch als gering anzusehen, da diese Ansprüche überwiegend verjährt sind und neue Forderungen daher kaum noch geltend gemacht werden können. In andern Fällen kann allerdings eine umfangreiche und aufwendige Recherche erforderlich sein. Eine professionelle Bewertung der rechtlichen und ökologischen Situation des Grundstücks hilft also Risiken zu erkennen und Probleme zu vermeiden.

Bei der Vertragsgestaltung zur Grundstücksübertragung sind die jeweiligen landesrechtlichen Form- und Inhaltsvorschriften zu beachten. Im Übrigen besteht Privatautonomie. Mit anderen Worten: Das Verhandlungsgeschick ist auch hier entscheidend. Das gilt für den Kaufpreis ebenso wie für Gewährleistungsklauseln und die Gestaltung der Zahlungsmodalitäten.

Daneben müssen auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Aktuell ist in Tschechien eine Senkung der Grunderwerbssteuer von 5% auf 3% des Kaufpreises/Schätzwertes in Aussicht, der vorliegende Gesetzentwurf bedarf noch der Unterzeichnung durch den Präsidenten. Viele Käufer warten daher zurzeit noch ab oder nehmen sogar ihren Grundbuchantrag zurück, um die Steuerlast zu senken.

Kaum beeinflussbar ist hingegen die Bearbeitungsdauer bei der Katastereintragung als neuer Eigentümer. In der Regel kann, vor allem in der Provinz, mit einer Eintragung als Eigentümer binnen weniger Wochen gerechnet werden. Der Investor des Bürogebäudes in Prag, der bei der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse noch Glück gehabt hatte, musste sechs Monate auf seine Eintragung als Eigentümer warten, da das zuständige Katasteramt überlastet war.

Der Beitritt von zehn Ländern zur EU erleichtert dort nicht nur die wirtschaftliche Betätigung. Saareema, Hiiumaa, Vormsi und Muhu, die größten estnischen Inseln, bieten traumhafte Urlaubsdomizile und gelten noch als Geheimtipp. Wer dem Nordischen das Mediterrane vorzieht, kann auf Malta oder Zypern fündig werden.

In allen Beitrittsländern ist also grundsätzlich für jeden Zweck ein geeignetes Objekt zu finden. Mit professioneller Unterstützung lassen sich die Risiken erkennen und beherrschen. Verzögerungen können auftreten, wenn eine umfassende Due Diligence erforderlich wird oder Genehmigungsverfahren wegen Überlastung der Verwaltung verschleppt werden. Wer sich längerfristig vor Ort ansiedeln will, für den sind die Fragen im Hinblick auf den Immobilenerwerb nicht mehr das größte Hindernis.

Martin Neupert ist Rechtsanwalt in Nürnberg und Partner der Sozietät bnt Neupert Tom & Kollegen

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%